15 dự án lớn chiếm 65% nguồn cung condotel

Theo báo cáo mới đây được đơn vị nghiên cứu thị trường Biggee phát hành, nguồn cung condotel tại Việt Nam hiện tập trung chủ yếu ở các thị trường du lịch biển như: Đà Nẵng, Khánh Hòa, Quảng Ninh và Phú Quốc.

Các dự án condotel thường có quy mô rất lớn so với ngành khách sạn truyền thống.

Condotel là mô hình kết hợp giữa khách sạn và căn hộ, vừa phục vụ lưu trú du lịch như khách sạn, vừa cho phép bán từng căn cho nhà đầu tư cá nhân. 

Chủ sở hữu căn hộ có thể tham gia chương trình cho thuê của khu nghỉ dưỡng để tạo dòng tiền, đồng thời vẫn có quyền sử dụng căn hộ của mình trong một số thời gian nhất định.

Vì vậy condotel được xem là cách tối ưu hóa mô hình kinh doanh khách sạn bằng nguồn vốn từ nhà đầu tư cá nhân, đồng thời mang lại trải nghiệm lưu trú rộng rãi hơn so với phòng khách sạn thông thường.

Số liệu từ Biggee cho biết, chỉ riêng bốn điểm đến du lịch biển lớn gồm: Phú Quốc, Vũng Tàu, Hạ Long và Đà Nẵng đã chiếm hơn 60% tổng nguồn cung condotel trên thị trường. 

Trong khi đó, dù Hà Nội và TP.HCM cũng là các trung tâm du lịch lớn, số lượng condotel tại hai đô thị này lại khá hạn chế.

Đáng chú ý, 15 dự án condotel lớn nhất cả nước hiện cung cấp khoảng 22.000 căn, chiếm khoảng 65% tổng nguồn cung condotel đã bàn giao trên toàn thị trường. 

Điều này cho thấy nguồn cung condotel tại Việt Nam có mức độ tập trung rất cao vào một số dự án quy mô lớn.

Trong đó, có thể kể tới những dự án nổi bật như: Wyndham Thanh Thủy; A La Carte Hạ Long Bay; New Life Tower; The Arena; Apec Mandala; The Sóng… Các dự án thường nằm trong các tổ hợp nghỉ dưỡng - du lịch lớn, kết hợp nhiều loại hình lưu trú như khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng và căn hộ condotel.

Top 15 dự án condotel lớn nhất cả nước đang được triển khai (Nguồn: Biggee).

Đối với các dự án đang triển khai, một trong những dự án nổi bật là The 5Way Phú Quốc, nằm tại Phú Quốc, với quy mô khoảng 10.000 căn condotel, được xem là dự án condotel lớn nhất hiện nay tại Việt Nam.

Giá thuê condotel dao động lớn trong cùng một dự án

Theo khảo sát từ Biggee, giá thuê condotel có sự chênh lệch khá lớn tùy vào vị trí, hướng nhìn và diện tích căn hộ.

Top 15 dự án condotel có giá thuê tốt nhất (Nguồn: Biggee).

Các căn condotel phổ thông tại các thành phố du lịch biển, thường dao động khoảng 1,6 - 1,8 triệu đồng/đêm vào cuối tuần, và hầu hết các dự án đều có phòng ở mức giá này. 

Tuy nhiên, sự phân hóa rõ rệt xuất hiện ở nhóm căn hộ có vị trí đẹp, view biển hoặc sức chứa lớn, với mức giá thuê có thể cao hơn đáng kể.

Bên cạnh các căn hộ phổ thông với tiện ích hạn chế, những căn hộ có nhiều tiện ích và mức giá thuê cao nhất trong dự án mới là yếu tố thể hiện rõ đẳng cấp và khả năng định vị phân khúc của dự án. 

Theo ghi nhận của Biggee, mức giá thuê cao nhất hiện thuộc về The Imperial Complex Vũng Tàu, với hơn 30 triệu đồng/đêm cho hạng phòng Imperial Suite dành cho 2 khách, trong khi các căn hộ phổ thông tại dự án chỉ khoảng 2,7 triệu đồng/đêm.

Một điểm đáng chú ý trong hoạt động vận hành condotel hiện nay là sự phụ thuộc ngày càng lớn vào các nền tảng đặt phòng trực tuyến. 

Theo báo cáo, 40 - 60% lượng đặt phòng tại các cơ sở lưu trú hiện nay đến từ các nền tảng OTA như Booking hay Agoda.

Điều này khiến hệ thống đánh giá (review) trở thành yếu tố quan trọng đối với hiệu quả khai thác condotel. 

Những dự án có nhiều đánh giá tích cực thường có công suất phòng cao hơn nhờ khả năng hiển thị tốt trên các nền tảng đặt phòng.

Chia sẻ về kinh nghiệm đầu tư condotel, anh Phạm Thế Công (một nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội) cho biết hiện anh đang sở hữu một căn condotel tại khu vực Hạ Long (Quảng Ninh), được mua từ năm 2023 với mục tiêu vừa khai thác cho thuê vừa làm nơi nghỉ dưỡng cho gia đình.

Theo anh Công, vào mùa cao điểm du lịch, căn hộ của anh có thể cho thuê với giá khoảng 1,6 - 2 triệu đồng mỗi đêm vào cuối tuần, trong khi ngày thường dao động quanh mức 1 - 1,3 triệu đồng.

"Khoảng 50 - 60% lượng khách đặt phòng đến từ các nền tảng đặt phòng trực tuyến như Booking hay Agoda. 

Ngoài ra tôi cũng đăng trên Airbnb và một số hội nhóm du lịch trên mạng xã hội để tăng thêm nguồn khách", anh Công chia sẻ.

Tuy nhiên, nhà đầu tư này cho rằng condotel không phải kênh đầu tư "dễ ăn" như nhiều người từng kỳ vọng trước đây. 

"Thuận lợi là nhu cầu du lịch biển vẫn khá ổn định, đặc biệt vào mùa hè nên công suất phòng có thể đạt 60 - 70%. 

Nhưng khó khăn là tính mùa vụ rất rõ rệt, mùa thấp điểm khách giảm mạnh, trong khi chi phí vận hành, phí quản lý và khấu hao nội thất vẫn phải duy trì", anh Công nói.

Ở góc độ người sử dụng dịch vụ, chị Lê Thị Thảo (Hà Nội), một du khách thường xuyên nghỉ dưỡng tại các thành phố biển cho biết, condotel ngày càng được nhiều gia đình lựa chọn thay vì phòng khách sạn truyền thống, trong khi đó mức giá không chênh lệch quá lớn so với các khách sạn.

"Condotel thường có diện tích rộng, có bếp và khu sinh hoạt chung nên phù hợp với nhóm bạn hoặc gia đình đi du lịch dài ngày", chị Thảo chia sẻ.

Hiện nay, giá bán condotel tại nhiều thị trường đang ghi nhận sự biến động và phân hóa. Hà Nội là thị trường có mức tăng condotel cao nhất, trung bình khoảng 80% trong vòng 3 năm trở lại đây, theo đà tăng giá chung của bất động sản tại thủ đô. 

Các thị trường du lịch trọng điểm như: Đà Nẵng, Khánh Hòa và Quảng Ninh ghi nhận mức tăng khoảng 15-20%. 

Ngược lại, condotel tại Bình Thuận và Phú Quốc ghi nhận xu hướng giảm giá, lần lượt do các vướng mắc pháp lý tại Bình Thuận và phân khúc cao cấp tại Phú Quốc phục hồi chậm sau đại dịch COVID-19.

Giá bán condotel trên thị trường dao động khá rộng, từ 20 - 22 triệu đồng/m² ở các dự án cũ đến gần 250 triệu đồng/m² tại các dự án mới hoặc vị trí đắc địa.

Ông Trần Đạt Khánh, CEO nền tảng dữ liệu Biggee nhận định, dù là phân khúc nghỉ dưỡng, nhiều dự án condotel không tách biệt hoàn toàn khỏi cộng đồng dân cư lại đang cho thấy hiệu quả khai thác lưu trú tốt và mức tăng giá tích cực.

Theo ông Khánh, điều này phản ánh một xu hướng mới của thị trường, đó là sự kết nối với đô thị, hạ tầng giao thông và hệ sinh thái dịch vụ xung quanh ngày càng trở thành yếu tố quan trọng đối với hiệu quả đầu tư condotel.

Trong dài hạn, tiềm năng của condotel vẫn gắn chặt với sự phát triển của ngành du lịch và sức hút của từng điểm đến. 

Vị chuyên gia cho rằng, những sự kiện quốc tế quy mô lớn như APEC 2027, cùng với xu hướng du lịch toàn cầu ngày càng gia tăng, có thể tiếp tục thúc đẩy nhu cầu lưu trú chất lượng cao tại Việt Nam, đặc biệt tại các trung tâm du lịch biển như Phú Quốc, Đà Nẵng và Nha Trang.