Cần chế tài cho hành vi đặt cọc biến tướng

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã ghi nhận nhiều quy định mới về loại sản phẩm, điều kiện giao dịch và công khai thông tin. Song trong thực tế áp dụng, còn một số trường hợp quy định chưa chặt chẽ hoặc bỏ sót cần sớm bổ sung.

Cần sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 theo hướng làm rõ phạm vi sản phẩm, siết chặt cơ chế công bố thông tin, giới hạn thu tiền đặt cọc, hoàn thiện thủ tục xác nhận điều kiện bán và quản lý các sản phẩm, phương thức huy động vốn mới.

Đối với việc xác định loại sản phẩm và kiểm soát "phân lô, bán nền" ngoài dự án, luật đưa ra nhóm sản phẩm bao gồm "quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản" nhưng lại thiếu quy định rõ cho các trường hợp phân lô, bán nền ngoài dự án.

Thực tế đã có nhiều vụ phân lô, bán nền đất nông nghiệp trái phép nhưng khi sản phẩm được đóng gói thành "quyền sử dụng đất" thì không nằm trong phạm vi quản lý chặt chẽ của luật, thiếu cơ chế bảo vệ khách hàng, dẫn đến rủi ro "sập bẫy" sản phẩm giả, kém pháp lý.

HoREA kiến nghị, luật cần làm rõ phạm vi áp dụng đối với hoạt động phân lô, bán nền ngoài dự án, quy định điều kiện pháp lý bắt buộc (chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hoàn thiện hạ tầng tối thiểu, phê duyệt quy hoạch phân lô) và chế tài nghiêm đối với hành vi phân lô, bán nền trái phép.

Về việc hạn chế, minh bạch trong thu tiền đặt cọc, "giữ chỗ", HoREA cho rằng, Khoản 5 Điều 23 cho phép chủ đầu tư thu tiền đặt cọc không quá 5% trong trường hợp nhà đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Tuy nhiên, luật chưa quy định rõ chế tài với hành vi "đặt cọc" theo kiểu biến tướng (tiền giữ chỗ, hợp đồng mẫu, hợp đồng hủy mua) khi bất động sản chưa đủ điều kiện, dẫn đến việc chủ đầu tư thu mức rất lớn (thậm chí 90% giá trị), gây rủi ro cao cho người mua. Bộ luật Dân sự hiện cho phép đặt cọc nhưng không giới hạn tỷ lệ phần trăm, nên dễ bị lạm dụng.

HoREA cho biết, cần quy định cụ thể tỷ lệ tối đa tiền đặt cọc/giữ chỗ trong mọi hình thức giao dịch trước khi sản phẩm đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; buộc công bố rõ hậu quả pháp lý khi chủ đầu tư không bàn giao; và áp dụng chế tài hành chính, thậm chí hình sự đối với hành vi lừa đảo chiếm đoạt.

Công bố thông tin và xử lý vi phạm

Luật quy định doanh nghiệp, chủ đầu tư phải công khai thông tin trên "Cổng thông tin hệ thống nhà ở và thị trường bất động sản" và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, thiếu quy định xử phạt hành chính đủ nghiêm để ngăn chặn việc không công khai, công khai thiếu hoặc thông tin sai lệch. Thực tế nhiều chủ đầu tư cố tình che giấu thông tin, khiến cơ quan quản lý khó kiểm soát và người mua bị thiệt hại.

HoREA kiến nghị, bổ sung chế tài hành chính, biện pháp thanh tra, công bố công khai các vi phạm lên cổng thông tin quốc gia; quy định rõ trách nhiệm của Sở Xây dựng và UBND cấp tỉnh trong kiểm tra, xử lý; đồng thời áp dụng biện pháp tạm dừng giao dịch đối với dự án vi phạm nghiêm trọng.

Đối với thủ tục xác nhận đủ điều kiện bán, cho thuê, đảm bảo tính khả thi, HoREA nêu rõ, Khoản 4 Điều 24 yêu cầu chủ đầu tư phải có văn bản thông báo tới cơ quan quản lý tỉnh, và cơ quan có trách nhiệm trả lời trong vòng 15 ngày.

Tuy nhiên, với một số sản phẩm mới như condotel hay bất động sản du lịch, luật chưa mở rộng hoặc chưa quy định rõ thủ tục thẩm định tương ứng, dẫn đến khoảng trống khi chủ đầu tư cố tình bán trước khi hoàn thiện điều kiện pháp lý.

HoREA nhận thấy, cần rà soát, mở rộng phạm vi áp dụng điều khoản này với các loại hình du lịch-lưu trú; quy định rõ quy trình, tiêu chí thẩm định, và gia tăng trách nhiệm, thời hạn xử lý của cơ quan quản lý, tránh tình trạng đùn đẩy trách nhiệm.

Đồng thời, cần quản lý sản phẩm bất động sản phái sinh và các hình thức huy động vốn mới. Cụ thể, thị trường xuất hiện sản phẩm mới như "sở hữu kỳ nghỉ" và việc chia nhỏ bất động sản dựa trên công nghệ blockchain để huy động vốn, những mô hình chưa có chế tài rõ ràng, dẫn đến rủi ro cao cho người tiêu dùng.

HoREA kiến nghị, luật cần mở rộng khái niệm, đưa sản phẩm phái sinh bất động sản vào phạm vi điều chỉnh, ban hành hướng dẫn về huy động vốn thông qua chia nhỏ tài sản, giao dịch số hóa, đồng thời phối hợp với cơ quan tài chính, ngân hàng để quản lý chặt chẽ.

Để thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng; đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan soạn thảo luật, Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng các tỉnh thành, cơ quan quản lý thị trường tài chính và cơ quan xử lý vi phạm để chuyển hóa quy định thành công, thực thi hiệu quả trên thực tế.