Lương tăng 1, giá nhà tăng 2 - 3

Gia đình anh Nguyễn Văn Nguyên sinh sống và làm việc tại Hà Nội, sau nhiều đắn đo từ năm 2024 đến nay, đã chấp nhận tiếp tục ở thuê để đăng ký mua nhà ở xã hội, vì giá căn hộ tăng quá nhanh, vượt xa khả năng chi trả đối với hai vợ chồng.

Anh Nguyên chia sẻ, với mức thu nhập bình quân 30 triệu đồng/tháng, với căn hộ 2 phòng ngủ 70m2 từ 5 tỷ đồng, nếu vay 60% giá trị căn hộ, gia đình phải mất tới gần 27 năm nếu dành toàn bộ thu nhập của hai vợ chồng để mua nhà.

Giá nhà chưa có dấu hiệu ngừng tăng, người trẻ dần mất cơ hội sở hữu nhà.

Nghiên cứu của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM trong quý II/2025 đã tăng lần lượt 87,7%; 69,8% và 48,3% so với năm 2019. Hiện tại, giá bán trung bình tại ba thành phố này đã lên tới 75,5 triệu đồng/m² ở Hà Nội, 66,4 triệu đồng/m² ở Đà Nẵng và 77,1 triệu đồng/m² ở TP.HCM.

Cho đến thời điểm hiện tại, dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, so với cùng kỳ năm 2024: Các loại hình khác như chung cư, nhà riêng, đất nền thông thường ghi nhận mức độ quan tâm giảm nhẹ (từ 3 - 8%) nhưng lượng tin đăng lại tăng từ 5 - 10%.

Xét về xu hướng dài hạn, giá bán bất động sản trong 2 năm qua vẫn tiếp tục leo thang: Đất tăng 44%, chung cư tăng 42%, nhà riêng tăng 28%, đất dự án tăng 14%, nhà mặt phố tăng nhẹ 1%.

Tại Hà Nội, trong giai đoạn 2014 đến giữa năm 2025, giá căn hộ chung cư trung bình lại tăng nhanh gấp đôi, bình quân 11,7%/năm, từ mức 25 triệu đồng/m² lên tới 75,5 triệu đồng/m².

Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người tăng từ 4,11 triệu đồng/tháng lên 8,3 triệu đồng/tháng, tương ứng với mức tăng trung bình 6,4% mỗi năm

TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia cho biết, một thống kê cho thấy: một công chức tại Việt Nam cần tới gần 26 năm làm việc mới có thể mua được căn hộ chung cư, phản ánh rõ sự chênh lệch khi giá bất động sản tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập, tạo khoảng cách lớn so với mức bình quân thế giới.

Theo phân tích của VARS, ngay cả ngành có thu nhập thuộc nhóm cao nhất cả nước - ngân hàng, cũng không theo kịp tốc độ tăng giá nhà. Năm 2014, mức lương cao nhất trong hệ thống ngân hàng đạt 22,5 triệu đồng/tháng.

Đến giữa năm 2025, con số này đã tăng lên 55,44 triệu đồng/tháng, tức tăng gấp 2 lần sau hơn một thập kỷ. Trong khi đó, giá căn hộ chung cư tại các đô thị lớn lại tăng hơn 3 lần trong cùng kỳ.

Hiện tại, một gia đình có hai vợ chồng cùng làm ngân hàng, nếu "không dùng gì đến tiền" thì chỉ cần khoảng 3,5 năm để mua một căn hộ. Nhưng để đảm bảo chi tiêu theo nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá ⅓ thu nhập, thời gian tích lũy sẽ kéo dài tới khoảng 10 năm.

Và trên thực tế số năm tích lũy để có thể mua nhà còn cao hơn do giá nhà luôn tăng nhanh hơn thu nhập.

Tăng cường các giải pháp để bình ổn thị trường BĐS

Để phát triển ổn định, TS Cấn Văn Lực cho rằng, doanh nghiệp cần chủ động chuyển đổi số, tham gia xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản nhằm tăng tính minh bạch.

Về phía Nhà nước, cần có giải pháp khả thi để ổn định và từng bước giảm mặt bằng giá, đa dạng hóa nguồn vốn, phát triển tài chính bất động sản, khôi phục thị trường trái phiếu, lập Quỹ Nhà ở quốc gia, thúc đẩy thanh toán không tiền mặt và có lộ trình đánh thuế hợp lý...

Nếu thực hiện tốt, cơ hội hiện nay nhiều hơn thách thức, tạo nền tảng để thị trường BĐS phát triển bền vững.

Tuy nhiên theo TS Nguyễn Trí Hiếu, rủi ro lớn nhất với khách hàng, đặc biệt người trẻ, là khả năng trả nợ. Khi tỷ lệ vay lên tới 70 - 80% giá trị căn hộ, thậm chí 100% rủi ro cho cả người vay và ngân hàng càng lớn.

Ông Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, các ngân hàng cần hướng dẫn người trẻ sử dụng đòn bẩy tài chính hợp lý, có đo lường dự báo thu nhập dài hạn và giữ tỷ lệ vay an toàn quanh 50%.

Chuyên gia Lê Quốc Kiên cũng khuyên người trẻ không vay quá 50% giá trị tài sản, chi trả hàng tháng không vượt 40% thu nhập. "Khi vay, đừng chỉ nhìn vào lãi suất ưu đãi vài năm đầu hay thời gian ân hạn, hãy tính kỹ cả khi hết khuyến mãi", ông Kiên đưa ra lời khuyên.