Áp lực lãi vay: Phép thử với dòng tiền đầu tư

Sau khi Ngân hàng Nhà nước có động thái "siết" tín dụng bất động sản, nhiều nhà băng đã dừng cho vay các dự án mới. Đồng thời, lãi suất với tín dụng bất động sản cũng được đẩy lên, kể cả với nhóm Ngân hàng thương mại Nhà nước (Big 4).

Hiện nay, lãi vay mua nhà tại các ngân hàng Big 4 đang dao động ở mức 10 - 14%/năm. Trong khi đó, ở khối ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân, lãi vay mua nhà thả nổi đã lên tới 14 - 15%/năm sau khi hết thời gian ưu đãi.

Lãi suất cho vay bất động sản tăng cao, khiến cho các phân khúc bất động sản trên thị trường có nhiều động thái và diễn biến mới.

Lãi suất tăng cao khiến cho một số nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính gặp áp lực.

Đối với phân khúc căn hộ chung cư, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng nhanh khiến hiện tượng rao bán cắt lỗ xuất hiện với tần suất nhiều hơn. Tuy nhiên đây không phải xu hướng phổ biến trên toàn thị trường.

Hiện tượng cắt lỗ chủ yếu đến từ một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường giai đoạn trước, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, nhất là các khoản vay có thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất. Khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất chuyển sang thả nổi trong bối cảnh mặt bằng lãi suất tăng cao, áp lực tài chính gia tăng buộc họ phải bán ra để cơ cấu lại dòng tiền.

Anh Trần Đại Mạnh, một môi giới tại khu vực Hà Nội cho biết: "Có tình trạng nhà đầu tư buộc phải cắt lỗ, nhất là những người mua giai đoạn 2021 - 2022, dùng đòn bẩy cao và được ân hạn nợ gốc. Khi hết ưu đãi, lãi suất thả nổi tăng mạnh, mỗi tháng phải trả thêm vài chục triệu đồng tiền lãi nên họ không chịu nổi áp lực dòng tiền".

Theo anh Mạnh, mức "cắt lỗ" thực tế thường dao động 3 - 7% so với giá mua vào, thậm chí có trường hợp chấp nhận giảm sâu hơn để thu hồi vốn nhanh. Tuy nhiên, số lượng này chủ yếu tập trung ở nhóm đầu tư ngắn hạn, không phải người mua để ở.

Đối với phân khúc đất nền, trong bối cảnh lãi suất cho vay tăng cao, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính đang có dấu hiệu cân nhắc.

Những nhà đầu tư mua đất nền sử dụng đòn bẩy tài chính cao đang cân nhắc trước diễn biến lãi suất.

Anh Mạnh Linh, một nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội cho biết, đang "bất động" với hai lô đất vùng ven mua từ năm 2022. Thời điểm xuống tiền, anh Linh sử dụng khoảng 60% vốn vay ngân hàng với lãi suất ưu đãi dưới 8%/năm trong 12 tháng đầu.

"Lúc đó tính toán dòng tiền khá thoải mái, mỗi tháng trả lãi vẫn trong khả năng. Nhưng khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất chuyển sang thả nổi hơn 12%/năm, số tiền lãi tăng gần gấp rưỡi. Nếu bán ra lúc này thì lợi nhuận không còn nhiều, thậm chí phải giảm giá mới có thanh khoản", anh Linh chia sẻ.

Thay vì tiếp tục mở rộng danh mục như giai đoạn trước, anh Linh đang cơ cấu lại dòng tiền, ưu tiên giảm dư nợ và tạm dừng sử dụng đòn bẩy. Dù thị trường đất nền vẫn có tiềm năng dài hạn, nhưng nhà đầu tư này cho rằng, giai đoạn này không phù hợp để lướt sóng, ai vay nhiều sẽ chịu áp lực lớn.

Nhiều phân khúc bất động sản phân hóa mạnh theo lãi suất

Anh Lê Minh Dương, một môi giới bất động sản và là một nhà đầu tư tại TP.HCM cho hay, tuần vừa qua, anh Dương gặp gỡ một vị khách hàng đã đầu tư khá nhiều sản phẩm.

"Trước đây khách hàng vay khoảng 60%, hưởng ưu đãi hơn 6% nên mọi thứ khá nhẹ. Tháng này hết ưu đãi, lãi nhảy lên hơn 11% mỗi tháng tăng thêm vài chục triệu tiền trả ngân hàng", anh Dương kể.

Theo anh Dương, trong bối cảnh lãi suất tăng cao, đất nền là nhóm phản ứng rõ nhất vì đất không tạo dòng tiền, nó sống bằng kỳ vọng tăng giá. Khi lãi quanh 12%, người dùng đòn bẩy cao bắt đầu áp lực. Người mua mới cũng không xuống tiền nhanh.

Những khu có dân cư thật, hạ tầng làm thật vẫn giao dịch được nhưng không còn kiểu "ôm hôm nay, sang tay tháng sau". Còn những nơi chỉ dựa vào tin quy hoạch xa, thanh khoản giảm thấy rõ.

Đối với phân khúc chung cư, anh Dương cho rằng đang ổn định hơn vì nhu cầu ở thật vẫn còn. Người mua để ở vẫn phải mua ngân hàng vẫn cho vay với dự án pháp lý rõ. Nhưng đầu tư lướt sóng gần như biến mất. Giá thứ cấp đứng hoặc nhích nhẹ ở dự án có cộng đồng cư dân đông. Chủ đầu tư buộc phải hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ để kích cầu, thị trường không nóng, nhưng cũng không bi quan.

Đối với nhà phố, phân khúc này phân hóa rất rõ, nhà mặt tiền kinh doanh được, vị trí trung tâm, có dòng tiền vẫn giữ giá tốt vì tính khan hiếm cao. Còn nhà trong ngõ sâu, vay nhiều ghi nhận giao dịch chậm hơn hẳn. Người mua bây giờ tính rất kỹ từng đồng lãi.

Phân khúc nghỉ dưỡng vẫn còn thử thách du lịch phục hồi, tuy nhiên nhà đầu tư đã tỉnh táo hơn. Ai mua để khai thác thật, hiểu vận hành thì còn cơ hội, còn mua chỉ vì kỳ vọng tăng giá nhanh thì rủi ro cao hơn trước.

Ngoài ra, nhóm tài sản cho thuê có dòng tiền sẽ dễ thở hơn đất trống. Tuy nhiên, theo anh Dương, nếu vay nhiều, lãi 12 - 13% vẫn ăn mòn lợi nhuận nhanh. Tài sản có khách thuê sẵn được ưu tiên rõ rệt so với tài sản mua để đó chờ tăng.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, các gói tín dụng dành riêng cho người mua nhà ở lần đầu cần được thiết kế theo hướng ổn định dài hạn, với lãi suất thấp hơn mặt bằng chung.

Các chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, việc tăng lãi suất có thể hạn chế đầu cơ bất động sản, nhưng việc mặt bằng lãi suất duy trì ở mức quá cao trong thời gian dài đã gây khó khăn cho người dân trong việc tiếp cận nhà ở, doanh nghiệp gặp khó trong triển khai dự án. Từ đó làm nguồn cung bị co hẹp, trầm trọng thêm tình trạng mất cân đối cung - cầu trên thị trường.

VARS cho rằng, nên ưu tiên dòng vốn cho nhà ở giá phù hợp, người mua nhà lần đầu và nhu cầu ở thực; trong khi các hoạt động đầu cơ sử dụng đòn bẩy cao và các dự án thiếu tính khả thi về pháp lý và dòng tiền cần được kiểm soát chặt chẽ hơn.

Cụ thể, các gói tín dụng dành riêng cho người mua nhà ở lần đầu và phân khúc nhà ở giá phù hợp cần được thiết kế theo hướng ổn định dài hạn, với lãi suất thấp hơn mặt bằng chung; thời hạn vay dài và cơ chế ân hạn hợp lý nhằm giúp người mua chủ động kế hoạch tài chính và tránh rủi ro "sốc lãi suất" sau ưu đãi.