Bán gấp tài sản

Anh Phan Hiếu, một nhà đầu tư tại phường Thanh Xuân (Hà Nội), đang rao bán căn hộ 2 phòng ngủ tại khu vực Lê Văn Lương sau hai năm sở hữu. Cuối năm 2023, anh mua căn hộ này, vay ngân hàng khoảng 60% giá trị, tương đương hơn 2,7 tỷ đồng.

Nhà đầu tư âm thầm bán bất động sản khi lãi suất ngân hàng cho vay bất động sản tăng.

Trong năm đầu, khoản vay được hưởng lãi suất ưu đãi 7% và ân hạn nợ gốc, số tiền phải trả mỗi tháng khoảng 15 - 16 triệu đồng. Tuy nhiên từ tháng 10/2025, khi khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 11% một năm, chi phí trả nợ tăng lên 24 triệu đồng mỗi tháng.

Đến đầu năm nay, lãi suất điều chỉnh lên 15% khiến số tiền anh Hiếu phải trả ngân hàng khoảng 33 triệu đồng mỗi tháng.

Khoản chi trả gần như tăng gấp đôi sau khi hết ưu đãi lãi suất khiến anh Hiếu gặp áp lực tài chính lớn. Anh Hiếu quyết định rao bán với giá 5 tỷ đồng để thu hồi vốn.

Tình cảnh tương tự cũng xảy ra với ông Nguyễn Văn Tuấn, chủ một căn hộ cao cấp tại khu vực Huỳnh Thúc Kháng kéo dài (Đống Đa). Ông Tuấn mua căn hộ này đầu năm 2025 với giá 8 tỷ đồng, vay ngân hàng 40% trong thời hạn 20 năm. Trong năm đầu, với lãi suất ưu đãi 8,5%/ năm, mỗi tháng ông Tuấn phải trả khoảng 34 triệu đồng cả gốc lẫn lãi.

Sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất khoản vay chuyển sang thả nổi khoảng 15%/năm, khiến số tiền trả nợ tăng lên gần 50 triệu đồng mỗi tháng. Áp lực tài chính lớn khiến ông quyết định bán gấp căn hộ.

"Dù phải bán ngang giá hoặc giảm vài phần trăm, tôi vẫn chuyển nhượng để thu hồi vốn", ông Tuấn nói.

Theo ghi nhận từ nhiều sàn môi giới tại khu vực Hà Nội, không ít nhà đầu tư mua bất động sản trong giai đoạn lãi suất thấp đang chịu áp lực tài chính khi khoản vay bước vào kỳ điều chỉnh. Chi phí vay tăng trong khi thanh khoản thị trường suy giảm khiến nhiều người buộc phải cân nhắc bán tài sản sớm.

Áp lực "thoái vốn kín" xuất hiện

Đại diện một sàn giao dịch bất động sản lớn tại Hà Nội cho biết, tình trạng bán tháo công khai trên thị trường hiện chưa xuất hiện phổ biến. Tuy vậy, nhiều thương vụ chuyển nhượng đang thực hiện dưới dạng "thoái vốn kín".

Theo hình thức này, chủ sở hữu không rao bán rộng rãi mà chủ yếu tìm người mua thông qua mạng lưới môi giới quen biết hoặc các kênh giao dịch riêng, nhằm tránh gây áp lực giảm giá trên diện rộng. Trong một số trường hợp, những khách hàng có khả năng thanh toán nhanh có thể được hưởng mức chiết khấu lên tới 15% so với thời điểm thị trường đạt đỉnh giá.

Trên các hội nhóm mạng xã hội, nhiều chủ tài sản cũng rao bán bất động sản nhằm thu hồi vốn. Không ít người chấp nhận hạ giá 10 - 12% so với mức niêm yết để ưu tiên thanh khoản.

Lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng hiện dao động phổ biến trong khoảng 9,5 - 14%/năm, trong khi mức lãi suất thả nổi có thể tăng lên tới 15 - 16%.

Theo dữ liệu từ chuyên trang Batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm mua nhà đất đã bắt đầu giảm từ hai tháng cuối năm 2025, thời điểm lãi suất có xu hướng tăng, với mức giảm trung bình khoảng 17 - 20%. Xu hướng suy giảm này tiếp tục kéo dài sang tháng đầu năm nay, khi lượng tìm kiếm trên thị trường giảm thêm 28% so với tháng trước đó.

Theo đó, nhiều khoản vay trong giai đoạn lãi suất thấp 2023 - 2025 (khoảng 8% một năm trong 12 - 24 tháng); khi chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 13 - 15% mỗi năm, nghĩa vụ trả nợ của người vay có thể tăng 1,5 - 2 lần, đặc biệt với nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Nếu mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài, nguy cơ nợ quá hạn trong hệ thống ngân hàng có thể gia tăng.