Nhà ở xã hội cho thuê được xem là lời giải cho bài toán an cư của hàng triệu công nhân, người lao động và là đang chủ trương lớn của Chính phủ. Đây là cơ hội lớn cho các nhà đầu tư nhưng trên thực tế, doanh nghiệp chưa mặn mà. Vì sao?
Có rất nhiều nhà đầu tư đã "xuống tiền" đầu tư làm nhà ở xã hội và nhà ở xã hội cho thuê. Nhưng không ít trong số các nhà đầu tư coi đây là trách nhiệm xã hội hơn là cơ hội làm ăn.
Phép tính khiến doanh nghiệp chùn tay
Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành – một trong số ít doanh nghiệp nhiều năm kiên trì phát triển nhà ở cho thuê, đưa ra phép tính cụ thể: Một căn hộ nhà ở xã hội có giá đầu tư khoảng 1 tỷ đồng. Nếu doanh nghiệp vay khoảng 80% giá trị, tương đương 800 triệu đồng, với lãi suất thương mại 13 - 15%/năm, riêng chi phí lãi vay đã lên tới 8 - 10 triệu đồng mỗi tháng, trong khi mức tiền thuê một căn hộ nhà ở xã hội khó có thể vượt quá con số này.
Khu nhà lưu trú công nhân Thiên Phát (Khu chế xuất Linh Trung II, phường Tam Bình) là một trong số ít dự án nhà ở cho thuê được duy trì gần 14 năm dù liên tục thua lỗ.
"Nếu chỉ vay vốn thương mại để làm nhà ở xã hội cho thuê thì doanh nghiệp rất khó tồn tại", ông Nghĩa nêu.
Theo doanh nghiệp này, đây chính là lý do nhiều nhà đầu tư dù nhìn thấy nhu cầu thị trường vẫn không dám tham gia, không phải vì thiếu trách nhiệm xã hội, mà bởi đầu tư càng nhiều thì áp lực tài chính càng lớn.
Cũng theo ông Nghĩa, một dự án nhà ở cho thuê có thể mất từ 20 - 30 năm mới hoàn vốn. Từ năm thứ 8 đến năm thứ 10, dự án thường đối mặt với áp lực lớn về chi phí bảo trì, sửa chữa, thay thế thiết bị và nghĩa vụ tài chính, trong khi nguồn thu từ tiền thuê không tăng tương ứng. Đó là lý do nhiều doanh nghiệp vẫn ưu tiên phát triển dự án để bán, thay vì đầu tư nhà ở cho thuê.
Ông Nguyễn Văn Lợi, Giám đốc Công ty CP đầu tư xây dựng sản xuất dịch vụ du lịch Thiên Phát - doanh nghiệp đã phát triển nhà ở cho thuê tại khu chế xuất Linh Trung II gần 14 năm, chia sẻ một con số đáng suy nghĩ: Sau hơn 14 năm đầu tư và vận hành, doanh nghiệp ghi nhận lỗ lũy kế hơn 100 tỷ đồng. Dù vậy, doanh nghiệp vẫn duy trì dự án vì tin đây là mô hình cần thiết cho sự phát triển của TP.HCM.
"Không phải làm nhà cho thuê là chịu thiệt. Quan trọng là tính đúng bài toán. Khi có cơ chế phù hợp, doanh nghiệp vẫn hiệu quả, người lao động được hưởng lợi có chỗ ở ổn định", ông Lợi nói.
Phát triển mô hình thuê trước, mua sau
Trong khi đó, bà Nguyễn Nam Phương, Tổng giám đốc Công ty TNHH MTV Lan Anh cho biết, việc tiếp cận các gói tín dụng ưu đãi vẫn gặp nhiều khó khăn. Có dự án đủ điều kiện nhưng nguồn vốn hỗ trợ chưa được bố trí kịp thời, buộc doanh nghiệp phải sử dụng vốn thương mại với chi phí cao, càng làm bài toán lợi nhuận càng chật vật.
Từ thực tiễn vận hành, doanh nghiệp kiến nghị phát triển mô hình thuê - mua, cho phép người dân thuê căn hộ trong 5 - 7 năm. Sau đó, nếu có nhu cầu mua thì toàn bộ hoặc một phần tiền thuê đã thanh toán sẽ được khấu trừ vào giá bán.
Theo doanh nghiệp, mô hình này sẽ giúp người lao động từng bước tích lũy tài chính, đồng thời tạo dòng tiền ổn định cho nhà đầu tư.
Bà Nguyễn Nam Phương, Tổng giám đốc Công ty TNHH MTV Lan Anh.
Một đề xuất khác cũng được Thiên Phát đưa ra là cho phép doanh nghiệp trong khu công nghiệp thuê nguyên một khối nhà để bố trí chỗ ở cho công nhân.
Theo doanh nghiệp, đây là cách làm phổ biến tại nhiều quốc gia, vừa giảm áp lực tìm kiếm chỗ ở cho người lao động, vừa giúp doanh nghiệp ổn định lực lượng sản xuất.
Chờ doanh nghiệp khó có nguồn cung lớn
Ông Phan Trần Huy Hùng, Phó chủ tịch Hội Khoa học kỹ thuật xây dựng TP.HCM cho rằng, nếu chỉ kỳ vọng doanh nghiệp tự cân đối bài toán tài chính thì rất khó tạo ra nguồn cung quy mô lớn. Kinh nghiệm của nhiều quốc gia cho thấy: Nhà nước luôn đóng vai trò "bà đỡ" thông qua ưu đãi đất đai, tín dụng, thuế và đầu tư hạ tầng kỹ thuật.
Ở góc nhìn quốc tế, ông Mai Hữu Tín, thành viên Hội đồng cố vấn Đông Nam Á của Temasek nhận định, các đô thị phát triển đều xem nhà ở cho thuê là một phần của hạ tầng kinh tế - xã hội, chứ không chỉ là hoạt động kinh doanh bất động sản. Vì vậy, khu vực công và khu vực tư luôn cùng chia sẻ trách nhiệm đầu tư để bảo đảm nguồn cung ổn định.
Một khu nhà ở xã hội tại khu vực Bình Dương cũ (nay thuộc TP.HCM) - nơi an cư của nhiều công nhân và người thu nhập thấp.
Đồng quan điểm, ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư xây dựng Bcons cho rằng, nhà ở cho thuê khó phát triển nếu chỉ vận hành theo cơ chế thị trường thông thường. Cần có sự tham gia của ba bên gồm Nhà nước, doanh nghiệp và người dân để bảo đảm hài hòa lợi ích và tính khả thi của chính sách mà Singapore là một ví dụ cần tham khảo.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, phát triển nhà ở cho thuê cần được xem là cấu phần quan trọng của thị trường bất động sản. Nhưng để doanh nghiệp tham gia mạnh mẽ, chính sách phải tạo được sự cân bằng giữa mục tiêu an sinh và hiệu quả đầu tư. Nếu tiếp tục áp dụng cùng một cơ chế cho cả nhà ở để bán lẫn nhà ở cho thuê, sẽ rất khó tạo động lực cho doanh nghiệp.
Từ những căn phòng trọ chật hẹp của người lao động đến những phép tính tài chính của doanh nghiệp, có thể thấy điểm gặp nhau không nằm ở nhu cầu hay quyết tâm đầu tư, mà là ở chính sách.
Thị trường không thiếu người thuê, doanh nghiệp cũng không thiếu quyết tâm; điều còn thiếu là một mô hình kinh tế đủ để doanh nghiệp tồn tại và phát triển lâu dài. Vậy cụ thể, những nút thắt nào cần được tháo gỡ trước tiên
(Còn tiếp)
