TP.HCM không thiếu doanh nghiệp muốn đầu tư làm nhà ở xã hội. Điều còn thiếu là một cơ chế đột phá, đủ mạnh để kiến thiết một hệ thống nhà ở xã hội cho thuê đáp ứng được yêu cầu của người dân, giải quyết được bài toán đô thị.
Bài 1: Người lao động TP.HCM chật vật lo chỗ thuê trọ
Bài 2: TP.HCM chuyển mạnh từ bán sang cho thuê căn hộ
Bài 3: Doanh nghiệp chưa mặn mà đầu tư vào nhà ở xã hội cho thuê, vì sao?
Từ những vướng mắc mà doanh nghiệp và chuyên gia chỉ ra, chính quyền TP.HCM đang đưa ra lộ trình tháo gỡ theo từng nhóm vấn đề: vốn và tín dụng, đất đai và thủ tục, mô hình vận hành và quy hoạch gắn với hạ tầng đô thị.
Gỡ nút thắt vốn: Cần một dòng tín dụng dài hạn, lãi suất thấp
Nhiều năm đầu tư làm nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng, điều doanh nghiệp mong muốn nhất không phải là thêm những ưu đãi đơn lẻ, mà là sự ổn định của chính sách.
Nếu Nhà nước xây dựng được một chương trình tín dụng dài hạn với lãi suất khoảng 3 - 5%/năm trong thời gian 15 - 20 năm, doanh nghiệp hoàn toàn có thể phát triển nhà ở xã hội cho thuê với giá hợp lý mà vẫn bảo đảm hiệu quả đầu tư, theo ông.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp kiến nghị sử dụng một phần nguồn thu từ quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại để hình thành một quỹ tín dụng riêng cho nhà ở xã hội cho thuê.
Theo tính toán của ông, nguồn thu này có thể lên tới khoảng 100.000 tỷ đồng, đủ tạo ra dòng vốn dài hạn cho lĩnh vực mà khu vực tư nhân khó có khả năng tự xoay xở.
Cùng với đó là đề xuất duy trì các chính sách ưu đãi thuế, trong đó có cơ chế giảm từ 70 - 85% một số nghĩa vụ tài chính. Đồng thời, xem xét giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất đối với các dự án dành tỷ lệ lớn quỹ nhà để cho thuê lâu dài.
Ở góc độ tài chính địa phương, ông Nguyễn Quang Thanh, Phó tổng giám đốc HFIC kiến nghị nâng hạn mức hỗ trợ vốn cho mỗi dự án từ 200 tỷ đồng lên 300 tỷ đồng. Đồng thời, kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất từ 7 năm lên 10 năm, nhằm giảm áp lực dòng tiền cho doanh nghiệp trong giai đoạn đầu tư.
Ông Đỗ Xuân Trung, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh khu vực 2 cho biết, ngành ngân hàng sẵn sàng phối hợp xây dựng các chương trình tín dụng phù hợp nếu có cơ chế rõ ràng và nguồn lực ổn định.
Gỡ nút thắt mô hình: Cần cơ chế thuê - mua và vận hành linh hoạt hơn
Với gần 14 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực này, Công ty Thiên Phát đề xuất mở rộng mô hình thuê - mua: cho phép người dân thuê nhà từ 5 - 7 năm. Sau đó, nếu đủ điều kiện có thể chuyển sang mua chính căn hộ đang thuê, toàn bộ tiền thuê đã trả được khấu trừ vào giá bán. Cách làm này vừa giảm áp lực tài chính cho người dân, vừa giúp doanh nghiệp có dòng tiền ổn định để vận hành dự án.
Doanh nghiệp cũng kiến nghị cho phép các doanh nghiệp trong khu công nghiệp được thuê nguyên một tòa nhà để bố trí chỗ ở cho công nhân, thay vì từng cá nhân phải ký hợp đồng thuê riêng lẻ, mô hình đã được nhiều nước áp dụng và giúp doanh nghiệp giữ chân lao động hiệu quả hơn.
Đồng quan điểm, Công ty Lan Anh đề xuất nghiên cứu cơ chế khấu trừ tiền thuê vào giá mua nhà nếu người thuê có nhu cầu sở hữu sau một thời gian sinh sống. Giải pháp được xem là dung hòa giữa nhu cầu thuê trước, mua sau của người dân và bài toán tài chính của doanh nghiệp.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, những đề xuất này cần được đặt trong một hệ thống chính sách riêng cho nhà ở cho thuê, từ quy hoạch, đất đai, thuế, tín dụng đến thủ tục đầu tư và phương thức quản lý vận hành sau đầu tư, thay vì tiếp tục áp dụng chung cơ chế với nhà ở để bán.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA.
Theo ông Châu, nếu coi nhà ở xã hội cho thuê là một phân khúc đặc thù thì chính sách cũng phải mang tính đặc thù.
Ông cho rằng, Nhà nước cần chuyển từ tư duy "quản lý dự án" sang "kiến tạo thị trường". Doanh nghiệp không mong được bao cấp, mà cần một môi trường đầu tư ổn định để tính toán dòng tiền trong suốt vòng đời dự án kéo dài 20 - 30 năm.
Theo HoREA, trước hết cần hình thành một hệ thống ưu đãi đồng bộ về đất đai, tín dụng và thuế. Quỹ đất dành cho nhà ở xã hội phải được chuẩn bị ngay trong quá trình quy hoạch, thay vì để doanh nghiệp tự tìm kiếm hoặc chờ điều chỉnh quy hoạch kéo dài nhiều năm.
Đồng thời, Hiệp hội kiến nghị nghiên cứu sử dụng nguồn thu từ quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại để hình thành một quỹ phát triển nhà ở xã hội cho thuê. Đây sẽ là nguồn lực tài chính lâu dài, giảm phụ thuộc vào ngân sách Nhà nước và tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận vốn với lãi suất phù hợp.
Đây là một trong những đề xuất được nhiều chuyên gia đánh giá có tính khả thi, bởi vừa khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, vừa tạo dòng vốn ổn định cho một lĩnh vực có chu kỳ đầu tư dài.
Gỡ nút thắt quy hoạch: Nhà ở cho thuê phải gắn với nơi làm việc
Theo các doanh nghiệp, các khu nhà ở cho thuê không nên chỉ là những dãy căn hộ đơn thuần, mà cần được đầu tư đồng bộ với nhà trẻ, khu sinh hoạt cộng đồng, cửa hàng tiện ích, dịch vụ y tế và các không gian công cộng.
Đây cũng là quan điểm của ông Phan Trần Huy Hùng, Phó chủ tịch Hội Khoa học Kỹ thuật xây dựng TP.HCM. Theo ông, phát triển nhà ở xã hội cho thuê phải gắn với quy hoạch đô thị và hệ thống giao thông công cộng.
Nếu người lao động vẫn phải di chuyển hàng chục ki lô mét mỗi ngày để đi làm, chi phí xã hội sẽ tiếp tục tăng lên, làm giảm hiệu quả của chính sách nhà ở.
Ông đề xuất ưu tiên bố trí các khu nhà ở xã hội cho thuê gần tuyến metro, vành đai, khu công nghiệp và các trung tâm việc làm mới để hình thành các cộng đồng dân cư bền vững.
Ở cấp thành phố, Chủ tịch UBND TP.HCM đã ban hành chỉ đạo triển khai các kết luận, định hướng của Ban Thường vụ Đảng ủy UBND Thành phố liên quan chương trình nhà ở, nhà lưu trú cho công nhân thuê.
Theo đó, Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp được giao rà soát, bảo đảm các khu công nghiệp mới gắn với quy hoạch nhà lưu trú công nhân, nhà ở xã hội cho thuê cùng hệ thống hạ tầng xã hội, kỹ thuật thiết yếu như y tế, giáo dục, văn hóa và giao thông kết nối.
Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì rà soát hồ sơ, tham mưu xử lý các khu công nghiệp cũ gây ô nhiễm trong khu dân cư; đồng thời đề xuất lộ trình xử lý dứt điểm đến năm 2030 và phương án chuyển đổi công năng phù hợp, hoàn thành trước ngày 15/6.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cùng lãnh đạo UBND TP.HCM khảo sát thực tế một số dự án nhà ở xã hội trên địa bàn TP.HCM.
Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM được giao rà soát nhu cầu, nguồn lực, đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động nhằm hỗ trợ người thu nhập thấp, cán bộ, công chức, lực lượng vũ trang và người lao động vay, thuê mua nhà ở. Sở Tài chính phối hợp tham mưu bổ sung vốn điều lệ cho quỹ.
Sở Xây dựng được giao hoàn thiện đề án phát triển nhà ở xã hội, trong đó ưu tiên nhà ở cho thuê đối với công nhân, người thu nhập thấp. Đồng thời, rà soát vướng mắc pháp lý, đề xuất cơ chế mới trong dự thảo Luật Đô thị đặc biệt.
Ông Khải Quốc Bình, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, thành phố đang rà soát toàn bộ chương trình phát triển nhà ở, quỹ đất và danh mục dự án để đẩy nhanh tiến độ. Đồng thời, nghiên cứu các giải pháp đơn giản hóa thủ tục đầu tư, tạo điều kiện để doanh nghiệp sớm đưa dự án vào thực hiện.
Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Văn Được khẳng định thành phố sẽ chuyển mạnh từ tư duy quản lý sang tư duy phục vụ, coi sự thành công của doanh nghiệp cũng là thành công của thành phố.
Thông điệp đó thống nhất với quan điểm của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, khi cho rằng, Nhà nước cần đóng vai trò mở đường thông qua hoàn thiện thể chế, quy hoạch, đất đai và cơ chế tài chính, từ đó huy động nguồn lực xã hội tham gia phát triển nhà ở xã hội.
Nếu những nút thắt về vốn, đất đai, cơ chế và quy hoạch được tháo gỡ, thị trường nhà ở xã hội cho thuê có thể trở thành một cấu phần quan trọng của đô thị hiện đại.
(Còn tiếp)
