Dù đạt nhiều kết quả tích cực trong năm 2025, chương trình phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM vẫn đối mặt hàng loạt "điểm nghẽn" về tín dụng, cơ chế và tiêu chí xét duyệt, đòi hỏi các giải pháp đồng bộ để tăng tốc trong giai đoạn tới.

Nhà ở xã hội chuyển biến tích cực nhưng áp lực còn lớn

Theo thông tin từ Sở Xây dựng TP.HCM, năm 2025 được xem là dấu mốc chuyển biến rõ nét trong công tác phát triển nhà ở xã hội (NOXH) khi TP đã hoàn thành 14 dự án với 13.040 căn, đạt 100% chỉ tiêu kế hoạch. Đây là nền tảng quan trọng để thành phố hướng tới mục tiêu phát triển 181.257 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2026–2030, trong đó riêng năm 2026 phải hoàn thành 28.500 căn.

Trong bối cảnh thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2028, TP.HCM đang đứng trước yêu cầu rất lớn, đòi hỏi sự vào cuộc đồng bộ của cả hệ thống chính trị và cộng đồng doanh nghiệp. Ngay từ đầu năm 2026, TP đã chủ động chuẩn bị khoảng 1.730 ha quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, đồng thời triển khai lựa chọn nhà đầu tư cho 8 dự án.

Từ đầu năm 2026 đến nay, công tác phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tiếp tục ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Cụ thể, đã có 2 dự án được khởi công với quy mô 2.656 căn; 1 dự án hoàn thành, đưa vào sử dụng với 580 căn. Hiện có 11 dự án đang thi công, quy mô khoảng 9.700 căn.

Dự kiến trước ngày 31/3 sẽ khởi công thêm 3 dự án với khoảng 4.600 căn; và trước ngày 30/6, có thêm 41 dự án được khởi công, quy mô khoảng 29.200 căn. Theo kế hoạch, trong giai đoạn 2026–2027, TP.HCM sẽ hoàn thành và đưa vào sử dụng 49 dự án nhà ở xã hội, với tổng quy mô khoảng 36.400 căn.

Có thể thấy, tiến độ triển khai các dự án đang được đẩy nhanh ngay từ đầu năm, cho thấy quyết tâm lớn của thành phố trong việc gia tăng nguồn cung, từng bước đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân. Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp, công nhân và người trẻ ngày càng gia tăng, phát triển NOXH là nhiệm vụ trọng tâm và cũng là yêu cầu cấp thiết.

Dù đạt được những kết quả khá tích cực, nhưng theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường NOXH vẫn đang đối mặt với nhiều vướng mắc lớn.

Trước hết là vấn đề tín dụng. Hiện nay, chủ đầu tư các dự án NOXH chưa được tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội trong giai đoạn 2024–2030. Trong khi đó, người mua nhà phải vay với lãi suất khoảng 5,4%/năm – mức được đánh giá còn cao, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp.

Một bất cập đáng chú ý khác là quy định của Luật Nhà ở 2023 đã bỏ tiêu chí cư trú. Điều này dẫn đến tình trạng người dân từ nhiều địa phương cùng đăng ký mua NOXH tại các đô thị lớn, gây áp lực lớn lên hệ thống xét duyệt.

Thực tế cho thấy, tại một dự án NOXH ở quận 10 (cũ), chỉ với 750 căn hộ nhưng có tới hơn 12.000 hồ sơ đăng ký. Sự chênh lệch quá lớn giữa cung và cầu khiến việc xét duyệt trở nên quá tải, tiềm ẩn nguy cơ thiếu minh bạch.

Ngoài ra, quy định hiện hành cũng chưa xác định rõ các nhóm đối tượng ưu tiên, khiến người có nhu cầu thực sự vẫn phải tham gia bốc thăm hoặc chờ đợi kéo dài, làm giảm hiệu quả chính sách an sinh.

Đáng chú ý, việc giao cho chủ đầu tư quyền lập danh sách người mua, thuê mua NOXH đang tạo áp lực lớn cho doanh nghiệp. Trong bối cảnh cung không đủ cầu, doanh nghiệp phải xử lý số lượng hồ sơ rất lớn, phát sinh thêm chi phí và rủi ro pháp lý.

Cần hoàn thiện cơ chế để tăng tốc

Trước những bất cập trên, HoREA kiến nghị cần sớm hoàn thiện cơ chế tín dụng ưu đãi cho cả chủ đầu tư và người mua NOXH, trong đó xem xét điều chỉnh lãi suất về mức hợp lý hơn.

Bên cạnh đó, cần bổ sung lại tiêu chí cư trú theo hướng linh hoạt nhưng vẫn đảm bảo đúng đối tượng thụ hưởng, tránh tình trạng đăng ký tràn lan. Việc xác định rõ các nhóm ưu tiên cũng được cho là cần thiết nhằm đảm bảo công bằng và hiệu quả chính sách.

Hiệp hội cũng đề xuất tách vai trò xét duyệt hồ sơ khỏi chủ đầu tư, giao cho cơ quan quản lý nhà nước hoặc ứng dụng công nghệ số để nâng cao tính minh bạch, giảm áp lực cho doanh nghiệp.

Ngoài ra, TP.HCM cần đẩy nhanh tiến độ lựa chọn nhà đầu tư, giải phóng mặt bằng và tận dụng hiệu quả quỹ đất đã chuẩn bị nhằm gia tăng nguồn cung trong thời gian tới.

Trong bối cảnh thành phố đặt mục tiêu phát triển hàng trăm nghìn căn NOXH và tái cấu trúc thị trường nhà ở, việc tháo gỡ các "điểm nghẽn" hiện nay sẽ đóng vai trò quyết định để chính sách NOXH thực sự phát huy hiệu quả, đáp ứng nhu cầu an cư của đông đảo người dân.

Hà Nội, TP.HCM tăng tốc phát triển nhà ở xã hội

Chương trình phát triển nhà ở xã hội đang được đẩy nhanh tại hai đô thị lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.