"Mở khoá" những câu hỏi này, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Đoàn Luật sư TP.Hà Nội cho rằng, để hạn chế tối đa rủi ro khi mua đất thì người mua phải biết thông tin thửa đất, cũng như các quy định như đặt cọc, sang tên, phân lô, bán nền. Đặc biệt cần lưu ý 4 nội dung sau:

Thứ nhất, không phải ai cũng được mua đất trồng lúa. Đây là nội dung được quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 về những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, trong đó nêu rõ:

“Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng, cho quyền sử dụng đất trồng lúa".

Theo đó, cá nhân được hưởng lương thường xuyên, đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội thì không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.

Thứ hai là điều kiện chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư. Đối với đất của hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư phải được phép của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Theo Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định, Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân theo căn cứ sau:

Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, trước khi mua đất nông nghiệp thì người mua cần xem thửa đất dự định mua có thuộc quy hoạch, kế hoạch được chuyển lên đất thổ cư hay không?

Tiếp đến là người mua đất nông nghiệp phải biết cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển lên đất thổ cư. Đây là khoản tiền khá lớn, nhiều trường hợp phải nộp hàng trăm triệu đồng.

Theo luật sư, Căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư được tính như sau:

Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất thổ cư, tiền sử dụng đất phải nộp trong trường hợp này được xác định như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất được tính theo giá đất nông nghiệp).

Chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng sang đất thổ cư, tiền sử dụng đất được xác định theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất được tính theo giá đất nông nghiệp)

Hiểu đơn giản số tiền phải nộp sẽ bằng giá đất ở trong bảng giá đất trừ đi giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất.

Ví dụ: 1m2 đất ở có giá 2 triệu đồng, đất nông nghiệp có giá 200 nghìn đồng/m2 thì lấy 2 triệu trừ đi 200 nghìn, tiền sử dụng đất phải nộp cho mỗi một m2 là 1,8 triệu đồng.

Cuối cùng là hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp. Hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là diện tích tối đa được phép nhận chuyển nhượng theo quy định. Đa số trường hợp người dân khi mua đất nông nghiệp cũng không cần quan tâm nhiều đến hạn mức được phép mua.

Tuy nhiên, Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với từng loại đất là khác nhau:

Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối không quá 30 ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long.

Không quá 20 ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương còn lại.

Đất trồng cây lâu năm không quá 100 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng.

Không quá 300 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

Đất rừng sản xuất là rừng trồng không quá 150 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng. Không quá 300 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

5 tiêu chí "vàng" để đầu tư bất động sản "thời Covid-19" sinh lời