Bài toán lưu trú mở đường cho căn hộ du lịch trong chu kỳ mới

Căn hộ du lịch trước nhu cầu gia tăng nguồn cung lưu trú

Ngày 30/10, tại FLC Quy Nhơn Beach&Golf Resort (Gia Lai), Báo Xây dựng phối hợp với UBND tỉnh Gia Lai và Tập đoàn FLC tổ chức Hội thảo "Bất động sản du lịch trong chu kỳ mới: Từ hành lang pháp lý đến giá trị khai thác".

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.

Phát biểu tại hội thảo, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 22/08/2026 của Bộ Chính trị định hướng phát triển du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn trong kỷ nguyên mới.

Mục tiêu cơ bản là đưa du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, động lực tăng trưởng quốc gia. Đồng thời, phát triển du lịch theo hướng chất lượng cao, xanh, thông minh, bền vững và nâng cao giá trị gia tăng.

Về phân vùng phát triển và khu du lịch, định hướng xác định 3 cực tăng trưởng du lịch gồm Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, đồng thời hình thành 10 trung tâm du lịch trọng điểm và 20 khu du lịch quốc gia.

Các chỉ tiêu hướng đến gồm đóng góp trực tiếp của du lịch vào GDP đạt 10 - 12%; số buồng lưu trú du lịch khoảng 1,5 triệu buồng; khách du lịch quốc tế đạt 45 - 50 triệu lượt và khách du lịch nội địa đạt 160 triệu lượt.

TS Nguyễn Văn Đính đánh giá chung, Việt Nam là quốc gia giàu tài nguyên phục vụ phát triển kinh tế du lịch, được phân bổ đều khắp lãnh thổ, từ cao nguyên, biên giới đến đồng bằng.

Tuy nhiên, những nơi đang được khai thác mới chỉ tập trung khai thác cục bộ, thiếu tính liên kết vùng và chưa hiệu quả. Bên cạnh đó, chất lượng hạ tầng và nhiều khu du lịch chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu, hiệu quả khai thác kinh tế chưa cao.

Về thực trạng cơ sở lưu trú và khả năng đáp ứng nhu cầu phát triển, theo VARS IRE, số lượng cơ sở lưu trú được phát triển mới trên cả nước đạt 146.438 sản phẩm condotel. Số lượng này đáp ứng phục vụ xấp xỉ 70 triệu khách mỗi năm, với thời gian lưu trú ngắn ngày, nhưng chưa đáp ứng được một nửa nhu cầu phát sinh thực tế. 

Đồng thời, nguồn cung vẫn còn cách xa chỉ tiêu của Nghị quyết 26-NQ/TW của Bộ Chính trị.

Một số địa phương đang xuất hiện điểm sáng khi ngày càng cải thiện chất lượng du lịch, theo ông Đính, đã xuất hiện các thành phố và đại đô thị du lịch có quy mô từ vài trăm đến hàng nghìn hecta. Những đô thị này tạo vùng động lực phát triển, trong đó du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn.

Tại những đô thị đó, từ hạ tầng đến môi trường, người dân đều tham gia xây dựng hệ sinh thái dịch vụ du lịch chuyên nghiệp, hiệu quả và bền vững. 

Ngoài ra, nhiều khu du lịch đã đầu tư hệ thống hạ tầng dịch vụ khép kín theo mô hình all-in-one, qua đó thu hút khách đến và giữ chân khách lưu lại nhiều ngày.

Mở dư địa cho bất động sản du lịch

Về dự báo thị trường bất động sản du lịch đến năm 2030, theo ông Đính, kinh tế được dự báo tăng trưởng mạnh và ổn định. Hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch được Nhà nước hỗ trợ; đồng thời, hạ tầng kinh tế, dịch vụ và kết nối vùng được cải thiện. Sức hút và thực tế tăng trưởng mạnh cho thấy khách du lịch nội địa và quốc tế sẽ tăng mạnh.

Trong khi đó, cơ sở lưu trú, đặc biệt là phân khúc cao cấp chưa thể bứt tốc. Điều này dẫn đến tình trạng khan hiếm buồng phòng xuất hiện nhiều hơn. Hiện tượng này sẽ thường xuyên xuất hiện tại những khu du lịch chất lượng cao.

Đối với giá thuê, bình quân giá thuê phòng, buồng theo ngày đêm có xu hướng ổn định và tăng nhẹ hằng năm.

Về giao dịch, thị trường chuyển nhượng bất động sản condotel, shophouse và villa sẽ có dấu hiệu hồi phục. Thời điểm được dự báo là năm 2028, khi kinh tế du lịch tăng trưởng mạnh. Do những sản phẩm này có thể trở thành nguồn cung chủ lực cho hạ tầng lưu trú phân khúc cao cấp.

Đối với xu hướng nhu cầu chọn khu du lịch, TS Nguyễn Văn Đính nhận định, các khu du lịch cần có hệ sinh thái môi trường với biển, rừng, núi, sông, hồ và thiên nhiên.

Về dịch vụ, cần có các dịch vụ gắn liền với hệ sinh thái thiên nhiên sẵn có, cung cấp dịch vụ chăm sóc sức khỏe, nghỉ dưỡng và có cơ sở bảo đảm tổ chức các hội nghị, hội thảo quy mô lớn. 

Bên cạnh đó, những khu du lịch có khả năng tổ chức các sự kiện đại hội, thi đấu cũng có lợi thế. Các dịch vụ cần phục vụ 24/24h.

Đối với tiện ích, khu du lịch cần có các khu vui chơi, giải trí ngoài trời và trong nhà, rạp chiếu phim; các cơ sở cung cấp dịch vụ thể thao như sân golf, tennis, bóng đá; cùng với trung tâm mua sắm và thương mại.

Cuối cùng, về kết nối, cần bảo đảm khả năng kết nối thuận tiện, chất lượng với hệ sinh thái cảnh quan, vườn tự nhiên, đặc sản và những giá trị du lịch bên ngoài, xung quanh khu du lịch.

Nhóm khách hàng nào tiềm năng cho căn hộ du lịch?

Nhận định về nhóm đối tượng và khả năng sử dụng căn hộ du lịch, theo ông Đính, khách quốc tế được xác định ở mức 30 - 40 triệu khách. Đối với khách nội địa cao cấp, lượng khách được ước tính chiếm khoảng 30% trong tổng số 160 triệu lượt khách nội địa mỗi năm, tương đương khoảng 40 triệu lượt khách..

Về thời gian và điều kiện giữ chân khách du lịch, tại những khu du lịch có ít dịch vụ, khách lưu lại một ngày. Đối với khu du lịch có chất lượng và dịch vụ đa dạng, thời gian lưu trú là hai ngày. 

Tại những khu du lịch nằm trong vùng du lịch được đầu tư tốt, khách có thể lưu lại trên hai ngày. Đối với những vùng được kết nối thuận tiện với các điểm, vùng du lịch xung quanh, thời gian lưu trú có thể trên ba ngày.

Từ những phân tích trên, ông Đính kiến nghị, đối với cơ quan quản lý Nhà nước, cần đẩy nhanh đầu tư, nâng cao chất lượng các vùng kinh tế và hạ tầng kết nối vùng.

Đồng thời, thúc đẩy tháo gỡ vướng mắc và hỗ trợ để cải thiện hơn nữa môi trường đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch, tạo môi trường du lịch hấp dẫn nhằm sớm đạt được các mục tiêu tăng trưởng đã đề ra. 

Bên cạnh đó, cần phát huy vai trò thiết kế, dẫn dắt và hình thành một thị trường du lịch quốc gia chuyên nghiệp.

Đối với chính quyền địa phương, cần xây dựng quy hoạch để phát triển và phát huy hết lợi thế, năng lực phát triển du lịch của địa phương.

Với doanh nghiệp phát triển, cần ưu tiên phát triển mô hình nhà ở tích hợp tại các khu du lịch all-in-one nhằm đáp ứng đa dạng nhu cầu của du khách. Đối với doanh nghiệp nhỏ, cần hợp tác, phối hợp với các đơn vị khác để tạo hệ sinh thái dịch vụ đồng bộ.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cần nâng cao chất lượng và thương hiệu, chú trọng chất lượng dịch vụ, hệ thống tiện ích đạt chuẩn. Đồng thời, tăng cường phối hợp xây dựng và nâng tầm thương hiệu du lịch quốc gia.