Nguồn cung tăng mạnh, thị trường dần khởi sắc

Sau nhiều năm trầm lắng, năm 2025 - 2026 được xem là giai đoạn thị trường bất động sản ghi nhận sự phục hồi đáng kể về nguồn cung. Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, toàn thị trường có hơn 150.000 sản phẩm được chào bán, tăng hơn 80% so với năm 2024. Trong đó, khoảng 130.000 sản phẩm là nguồn cung mở bán mới - mức cao nhất trong giai đoạn 2019 đến đầu năm 2026.

Nguồn cung thị trường bất động sản là yếu tố giúp bình ổn và kiểm soát giá nhà phù hợp.

Sự gia tăng nguồn cung chủ yếu đến từ hai yếu tố: nhiều dự án quy mô lớn được phê duyệt mới và một loạt dự án từng vướng mắc pháp lý đã được tháo gỡ để tái khởi động. Nhờ đó, thị trường từng bước khơi thông nguồn lực và cải thiện thanh khoản sau thời gian dài khó khăn.

Xét về cơ cấu sản phẩm, căn hộ chung cư tiếp tục chiếm ưu thế khi chiếm khoảng 62% tổng nguồn cung, tương đương hơn 80.000 sản phẩm. Trong khi đó, đất nền và nhà thấp tầng chiếm khoảng 38%, tương đương gần 47.000 sản phẩm.

Dẫn đầu là Vingroup khi khởi công khu đô thị thể thao Olympic phía nam Hà Nội với diện tích hơn 9.000ha, tổng vốn khoảng 925.000 tỷ đồng, đồng thời triển khai loạt đại dự án khác như Hạ Long Xanh (Quảng Ninh), khu đô thị ven vịnh Cam Ranh (Khánh Hòa), siêu đô thị lấn biển Cần Giờ (TP.HCM) và khu du lịch Làng Vân (Đà Nẵng).

Cùng với đó, Sun Group khởi công tổ hợp đô thị hơn 720 ha phía bắc TP.HCM và phát triển khu du lịch phức hợp có casino tại Vân Đồn (Quảng Ninh). Sunshine Group mở rộng danh mục dự án với các khu đô thị mang thương hiệu Noble tại Hà Nội và vùng phụ cận, cùng nhiều dự án mới tại Hưng Yên, Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu. MIK Group ra mắt Imperia Holiday Hạ Long - The Bayside và cho biết sẽ tiếp tục phát triển hàng chục dự án mới đến năm 2030.

Thị trường cũng xuất hiện thêm các đại đô thị mới như Eco Retreat 220ha tại Long An của Ecopark, Alluvia City tại Hưng Yên của Xuân Cầu và Hồng Hạc City tại Bắc Ninh - dự án đánh dấu bước mở rộng ra miền Bắc của Phú Mỹ Hưng.

Trong khi đó, T&T Group đẩy mạnh nam tiến với đại đô thị City Millennia 267ha tại Cần Giuộc, dự kiến cung cấp hơn 9.000 sản phẩm nhà ở…

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc nguồn cung tăng trở lại là yếu tố quan trọng giúp thị trường phục hồi. Tuy nhiên, ông cho rằng sự phục hồi hiện nay mới chỉ ở giai đoạn đầu và vẫn cần thêm thời gian để kiểm chứng tính bền vững của chu kỳ tăng trưởng mới.

Giao dịch cải thiện nhưng sức mua vẫn thận trọng

Song song với sự gia tăng nguồn cung, thanh khoản trên thị trường cũng ghi nhận tín hiệu tích cực. Trong năm 2025, tỷ lệ hấp thụ trên tổng nguồn cung mở bán mới đạt khoảng 68%, tương đương gần 88.000 giao dịch thành công.

Phần lớn giao dịch vẫn tập trung ở phân khúc căn hộ chung cư, chiếm hơn 65% tổng lượng giao dịch. Những dự án có vị trí thuận lợi, gắn với hạ tầng giao thông đồng bộ và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín thường đạt tỷ lệ hấp thụ cao, thậm chí có dự án "cháy hàng" ngay trong ngày mở bán.

Tuy nhiên, bước sang quý IV/2025, thị trường bắt đầu xuất hiện dấu hiệu chững lại khi lãi suất huy động có xu hướng tăng, kéo theo lãi suất cho vay nhích lên. Điều này khiến một bộ phận nhà đầu tư chuyển sang trạng thái quan sát, thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền.

Theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, dù thị trường đã có sự phục hồi so với giai đoạn khó khăn trước đó, nhưng nhiều yếu tố cho thấy quá trình phục hồi này chưa thật sự vững chắc. Một trong những vấn đề lớn là giá nhà hiện vẫn ở mức cao so với thu nhập của phần lớn người dân, khiến khả năng tiếp cận nhà ở bị hạn chế.

Thực tế cho thấy nhu cầu ở thực vẫn duy trì ở mức lớn, đặc biệt tại các đô thị như Hà Nội và TP.HCM, nơi tốc độ đô thị hóa nhanh và tầng lớp trung lưu ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, giá bất động sản tăng nhanh trong những năm gần đây đã khiến khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập của người dân ngày càng bị kéo giãn, buộc nhiều người trẻ phải trì hoãn kế hoạch sở hữu nhà.