Chi phí đất đai tăng, doanh nghiệp và người dân chịu áp lực lớn

Việc áp dụng bảng giá đất mới trong bối cảnh nhiều địa phương chưa ban hành hệ số điều chỉnh hoặc áp dụng hệ số ở mức cao đang khiến chi phí đầu vào của doanh nghiệp tăng mạnh.

Theo đánh giá của các chuyên gia, rủi ro đáng chú ý nhất của thị trường bất động sản hiện nay không nằm ở nhu cầu hay tâm lý nhà đầu tư, mà đến từ chi phí phát triển dự án, đặc biệt là chi phí đất đai.

Đối với các dự án phát triển tại khu vực ven đô, khu đô thị mới hoặc những địa bàn đang trong giai đoạn đầu tư hạ tầng, áp lực này càng rõ nét khi giá đất bị đẩy lên nhanh hơn khả năng hấp thụ thực tế của thị trường.

Trong khi đó, dù thị trường đã có những tín hiệu phục hồi nhất định về thanh khoản và tâm lý, bức tranh năm 2026 vẫn chưa thực sự dễ thở. Hàng loạt rào cản mang tính cấu trúc như bảng giá đất mới, hệ số điều chỉnh tăng cao, độ trễ pháp lý và chi phí vốn đang tạo thêm áp lực cho doanh nghiệp.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VAR), giá thành bất động sản hiện chịu sức ép lớn từ chi phí đất đai, yếu tố vốn chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng chi phí phát triển dự án. Khi bảng giá đất được điều chỉnh theo hướng tiệm cận với giá thị trường nhưng lại thiếu các hệ số điều chỉnh linh hoạt theo từng khu vực và từng giai đoạn phát triển, doanh nghiệp gần như không còn nhiều dư địa để cân đối bài toán tài chính.

Nếu tình trạng này kéo dài, chi phí đất đai có thể tiếp tục trở thành điểm nghẽn lớn nhất kìm hãm nguồn cung mới, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, vốn đang thiếu hụt nghiêm trọng tại các đô thị lớn.

Lãi suất tăng, rủi ro nợ xấu cần theo dõi

Không chỉ chi phí đất đai, mặt bằng lãi suất tín dụng có dấu hiệu tăng trong thời gian gần đây cũng đang tạo thêm áp lực cho thị trường bất động sản.

Ở góc nhìn tài chính - ngân hàng, ông Phạm Xuân Hoè, nguyên Phó viện trưởng Viện Kinh tế Ngân hàng cảnh báo rằng, nếu lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao trong khi dòng tiền của doanh nghiệp và người vay chưa kịp phục hồi, nguy cơ nợ xấu có thể gia tăng.

Theo ông, từ năm 2023 - 2025, đặc biệt từ giữa năm 2025 đến nay, tỷ lệ nợ xấu trong hệ thống ngân hàng đã có xu hướng tăng. Cùng với đó, mức trích lập dự phòng rủi ro để bao phủ nợ xấu cũng giảm đáng kể. Nếu trước đây quỹ dự phòng có thể bao phủ trên 100% nợ xấu thì hiện nay con số này chỉ còn khoảng 80%.

Điều này đồng nghĩa với việc "tấm đệm" tài chính của hệ thống ngân hàng đang mỏng dần, làm gia tăng rủi ro tiềm ẩn đối với thị trường tài chính.

Trong bối cảnh đó, những doanh nghiệp bất động sản có nền tảng tài chính yếu hoặc phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tín dụng sẽ phải đối mặt với áp lực lớn hơn khi chi phí vốn tăng cao.

Ngoài ra, sự kết hợp giữa giá đất tăng và lãi suất tín dụng biến động cũng đang tạo ra gọng kìm đối với cả phía cung lẫn phía cầu. Doanh nghiệp phải gánh chi phí phát triển dự án cao hơn, trong khi người mua nhà chịu áp lực tài chính lớn hơn do gánh nặng lãi vay gia tăng.

Đặc biệt, trong bối cảnh giá bất động sản tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều đô thị lớn đã ở mức cao so với thu nhập bình quân của người dân, chi phí vốn tăng càng khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người mua thực ngày càng thu hẹp. Những khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính vì vậy cũng trở nên thận trọng hơn, khiến thanh khoản thị trường khó có thể bứt phá mạnh.