Bất động sản bước vào thời kỳ “giá trị thực”: Dữ liệu giúp người mua kiểm chứng giá

Từ "giá truyền miệng" đến giá có dữ liệu

Nhiều năm qua, một trong những vấn đề khiến người mua bất động sản khó xác định giá trị thực của tài sản là thiếu dữ liệu giao dịch đủ rộng và dễ tiếp cận. Người mua căn hộ có thể tham khảo hàng chục tin rao bán trên thị trường nhưng lại khó biết mức giá nào là giá kỳ vọng, mức nào đã thực sự được giao dịch.

Khoảng trống thông tin này khiến môi giới, chủ nhà và nhà đầu tư thường trở thành những nguồn tham chiếu quan trọng. Trong không ít trường hợp, một mức giá được hình thành từ thông tin "căn bên cạnh vừa bán giá này" hoặc "khu vực này đang tăng giá" nhưng người mua không có công cụ độc lập để kiểm chứng.

Bối cảnh này đang bắt đầu thay đổi khi Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được đưa vào vận hành từ ngày 30/7/2026.

Theo Bộ Xây dựng, tính đến ngày 7/9, hệ thống đã có khoảng 11.000 tài khoản của cơ quan, tổ chức và doanh nghiệp; thông tin của khoảng 120 dự án được chủ đầu tư công khai; 3.097 cá nhân được cấp mã định danh hành nghề môi giới và 3.482 giao dịch bất động sản được cập nhật từ các tổ chức hành nghề công chứng.

Đáng chú ý, riêng Hà Nội đã có 3.471 giao dịch được cập nhật, chiếm phần lớn tổng số giao dịch trên hệ thống tại thời điểm này.

Điều này cho thấy một thay đổi quan trọng: dữ liệu giao dịch thực đang từng bước trở thành một lớp thông tin mới của thị trường, bên cạnh dữ liệu về dự án, pháp lý và nguồn cung.

Theo Bộ Xây dựng, hệ thống được thiết kế để công khai thông tin về dự án bất động sản, bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, giao dịch bất động sản, tổ chức và cá nhân hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản. Hệ thống cũng từng bước kết nối, chia sẻ dữ liệu với các cơ sở dữ liệu về đất đai, công chứng và xây dựng.

Với người mua, đây có thể là thay đổi đáng chú ý. Một căn hộ không chỉ được xem xét dựa trên lời giới thiệu "vị trí đẹp", "khan hiếm" hay "sắp tăng giá", mà có thể từng bước được đặt trong tương quan với pháp lý dự án, nguồn cung, sản phẩm tương đồng và dữ liệu giao dịch thực tế.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng 3.482 giao dịch hiện mới là dữ liệu bước đầu, còn nhỏ so với quy mô toàn thị trường. Chính Bộ Xây dựng cũng cho biết hệ thống vẫn đang trong quá trình hình thành, khả năng cập nhật và thu thập dữ liệu còn hạn chế.

Doanh nghiệp cũng phải thay đổi cách định giá

Ở góc độ doanh nghiệp, dữ liệu không chỉ giúp người mua kiểm chứng giá mà còn có thể thay đổi cách chủ đầu tư nghiên cứu thị trường.

Khi dữ liệu về nguồn cung, giao dịch và giá giao dịch được chuẩn hóa, doanh nghiệp có thêm cơ sở để xác định phân khúc khách hàng, quy mô sản phẩm, thời điểm đưa hàng ra thị trường và mức giá phù hợp.

Bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc cấp cao, Trưởng thị trường Hà Nội của JLL Việt Nam nhận định, khi thông tin ngày càng rõ ràng, nhà đầu tư sẽ khó kiếm lời chỉ bằng việc "bắt sóng" một cơn sốt đất hoặc kỳ vọng giá tăng nhanh trong thời gian ngắn. Dòng tiền có xu hướng quan tâm hơn đến những bất động sản tạo ra giá trị thực, dòng tiền ổn định và khả năng duy trì giá trị dài hạn.

Ở một góc nhìn khác, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, Phó chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường VARS cho rằng, giá nhà tăng trong những năm qua đã khiến một bộ phận người mua nhận thấy giá vượt xa khả năng chi trả. Một bộ phận người trẻ có xu hướng chuyển từ mua sang thuê thay vì sử dụng đòn bẩy tài chính để sở hữu bất động sản.

Điều này cho thấy, câu chuyện dữ liệu không chỉ liên quan tới công nghệ. Nó gắn trực tiếp với khả năng chi trả của người dân và cách thị trường hình thành mặt bằng giá.

Người mua có thêm căn cứ xác định giá trị thực

Từ góc độ dân sinh, tác động dễ nhận thấy nhất của dữ liệu bất động sản là giúp giảm bất cân xứng thông tin giữa người mua và người bán.

Ở góc độ người mua nhà, chị Đào Việt Anh, sống tại Vinhomes Smart City Tây Mỗ cho rằng, điều người dân cần không chỉ là thông tin về giá rao bán mà quan trọng hơn là một căn cứ đủ tin cậy để biết giá trị thực của tài sản trước khi quyết định xuống tiền.

"Người mua nhà thường không có đủ thông tin để biết mức giá mình đang trả có sát với thị trường hay không. Nếu có dữ liệu về những giao dịch tương đồng, người dân sẽ có thêm cơ sở để thương lượng và hạn chế rủi ro", chị Việt Anh chia sẻ.

Theo chị Việt Anh, một trong những khó khăn lớn của người mua hiện nay là thiếu thông tin để đối chiếu, đặc biệt là mức giá giao dịch thực tế của những bất động sản có vị trí, diện tích và đặc điểm tương đồng.

"Tuy nhiên, điều quan trọng là dữ liệu phải chính xác, được cập nhật thường xuyên và được cung cấp một cách minh bạch, dễ tiếp cận đối với người dân", chị Việt Anh nói.

Hệ thống mới được xây dựng theo hướng tập trung những nhóm thông tin này. Theo Bộ Xây dựng, khi vận hành đầy đủ, hệ thống có thể tổng hợp, khai thác thông tin về giao dịch và giá giao dịch để phân tích diễn biến, nhận diện biến động của thị trường.

Nhưng dữ liệu không đồng nghĩa với một "bảng giá chuẩn" cho từng căn nhà. Giá trị một bất động sản vẫn phụ thuộc vào vị trí, tầng, hướng, diện tích, chất lượng công trình, thời điểm giao dịch, tình trạng pháp lý và nhiều yếu tố khác.

Do đó, dữ liệu nên được hiểu là một căn cứ để kiểm chứng và định giá, thay vì một con số duy nhất quyết định giá bán.

Đây cũng là lý do việc mở rộng độ phủ dữ liệu có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.