Dòng tiền rời điểm nóng, tìm đến giá trị thực
Đầu năm 2022, anh Nguyễn Thành Nam (38 tuổi, Hà Nội) xuống tiền mua một lô đất ven đô với kỳ vọng chỉ sau vài tháng sẽ chốt lời khi hạ tầng được triển khai. Thế nhưng, hơn ba năm sau, giá lô đất vẫn gần như đứng im. Dù đã nhiều lần rao bán với mức giá gần bằng giá mua, anh vẫn chưa tìm được khách.
Nhà đầu tư ưu tiên những tài sản có khả năng khai thác thực, pháp lý minh bạch và giá trị tăng trưởng dài hạn.
Sau nhiều năm dòng tiền đổ dồn vào những "điểm nóng" với kỳ vọng tăng giá nhanh, thị trường bất động sản đang bước sang một chu kỳ hoàn toàn khác.
"Tôi nhận ra thị trường bây giờ rất khác. Người mua hỏi rất kỹ về pháp lý, quy hoạch, khả năng khai thác, chứ không còn chỉ nghe tin sắp có dự án là xuống tiền như trước", anh Nam chia sẻ.
Không chỉ những nhà đầu tư như anh Nam, nhiều người đang dịch chuyển chiến lược. Thay vì săn đất nền theo tin đồn quy hoạch hay các điểm nóng ngắn hạn, họ chuyển sang tìm kiếm căn hộ tại các khu vực có hạ tầng đồng bộ, nhà phố khai thác kinh doanh hoặc bất động sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định.
Theo báo cáo tổng quan thị trường quý II/2026 của Savills Việt Nam, tại TP.HCM, thanh khoản thị trường vẫn diễn ra thận trọng trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao. Dòng tiền tiếp tục tập trung vào các dự án có vị trí chiến lược, pháp lý rõ ràng và hưởng lợi từ hạ tầng, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá đơn thuần.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP.HCM, nhận định khả năng hấp thụ của thị trường trong nửa cuối năm sẽ phụ thuộc đáng kể vào diễn biến của lãi suất, khả năng tiếp cận tín dụng và chính sách bán hàng của chủ đầu tư.
Thực tế này phản ánh sự thay đổi trong tư duy đầu tư. Nếu trước đây, giá trị của một bất động sản thường được đo bằng tốc độ tăng giá, thì hiện nay yếu tố khai thác sử dụng, khả năng tạo dòng tiền và mức độ an toàn pháp lý mới trở thành tiêu chí quan trọng.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) từng nhiều lần nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao hoặc kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn sẽ gặp nhiều khó khăn, trong khi dòng tiền sẽ ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực và tiềm năng tăng trưởng bền vững.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy mức độ quan tâm của người mua đang dịch chuyển sang các khu vực có hạ tầng hoàn thiện, pháp lý rõ ràng và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực thay vì chỉ tập trung vào các khu vực từng xảy ra sốt đất.
Theo các chuyên gia, đây là dấu hiệu tích cực bởi thị trường đang dần quay trở về đúng bản chất của một kênh đầu tư dài hạn, thay vì bị chi phối bởi tâm lý đầu cơ.
"Mua để giữ" lên ngôi, người ở thực thay đổi cách xuống tiền
Không chỉ nhà đầu tư, người mua để ở cũng đang thay đổi cách tiếp cận thị trường. Vợ chồng chị Trần Thu Hằng (32 tuổi, Hà Nội) từng nhiều lần trì hoãn kế hoạch mua nhà vì giá căn hộ liên tục tăng.
Tuy nhiên, thay vì cố tìm một căn hộ trong khu vực nội đô, hai vợ chồng quyết định mở rộng phạm vi tìm kiếm ra các khu vực phía Đông và phía Bắc Hà Nội, nơi hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh.
"Chúng tôi không còn đặt nặng chuyện phải ở trung tâm. Điều quan trọng là dự án có pháp lý rõ ràng, kết nối thuận tiện, chủ đầu tư uy tín và phù hợp khả năng tài chính", chị Hằng cho biết.
Xu hướng này cũng được Savills ghi nhận. Theo đơn vị này, khi mặt bằng giá nhà tại khu vực trung tâm vẫn ở mức cao, người mua có xu hướng mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các khu vực ngoài trung tâm, nơi có mức giá dễ tiếp cận hơn và được hưởng lợi từ quá trình phát triển hạ tầng cũng như mở rộng không gian đô thị.
Tại Hà Nội, Savills cho biết nguồn cung mới trong nửa đầu năm vẫn chủ yếu thuộc phân khúc hạng A, trong khi căn hộ vừa túi tiền gần như vắng bóng. Thị trường thứ cấp đã xuất hiện xu hướng điều chỉnh nhẹ về giá, phản ánh tâm lý thận trọng hơn của người mua.
Đơn vị này kỳ vọng từ năm 2027, nguồn cung sẽ đa dạng hơn và phân khúc nhà ở vừa túi tiền sẽ được cải thiện nhờ quá trình phát triển hạ tầng và quy hoạch đô thị.
Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, diễn biến thị trường thời gian tới sẽ gắn chặt với tiến trình triển khai quy hoạch và các dự án hạ tầng. Khi những định hướng này dần rõ nét, niềm tin của người mua cũng sẽ được củng cố.
Ở góc độ nghiên cứu thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn phân tích rằng sau mỗi chu kỳ tăng nóng, người mua sẽ có xu hướng lựa chọn bất động sản dựa trên giá trị sử dụng và khả năng bảo toàn tài sản thay vì chạy theo những kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Các chuyên gia đánh giá, chu kỳ mới của thị trường sẽ không còn chứng kiến những đợt tăng giá đồng loạt trên diện rộng. Thay vào đó, sự phân hóa sẽ ngày càng rõ nét giữa những dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng tốt, chủ đầu tư uy tín với các sản phẩm chỉ dựa vào kỳ vọng đầu cơ.
Điều này đồng nghĩa với việc lợi nhuận sẽ không biến mất, nhưng sẽ đến chậm hơn và đòi hỏi nhà đầu tư phải có tầm nhìn dài hạn hơn trước. Khi bất động sản quay trở lại với giá trị sử dụng thực, người mua để ở có thêm cơ hội tiếp cận những sản phẩm phù hợp, còn nhà đầu tư cũng buộc phải thay đổi tư duy từ "lướt sóng" sang "nắm giữ". Đó không chỉ là sự điều chỉnh của dòng tiền, mà còn là dấu hiệu cho thấy thị trường đang bước vào một giai đoạn trưởng thành và bền vững hơn.
Bình luận bài viết (0)
Gửi bình luận