Bất động sản công nghiệp Việt Nam: Từ “đón FDI” sang cuộc đua giữ chân dòng vốn

Không chỉ thu hút FDI, mà phải đáp ứng được "khẩu vị" mới

Theo Cục Thống kê, vốn FDI thực hiện trong 8 tháng năm 2026 ước đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12% so với cùng kỳ và là mức cao nhất trong 8 tháng của 5 năm qua. Trong đó, công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục giữ vai trò chủ đạo với 14,24 tỷ USD, chiếm 82,6% tổng vốn FDI thực hiện.

Dòng vốn FDI hiện nay không chỉ tìm kiếm mặt bằng có giá cạnh tranh.

Đáng chú ý, dòng vốn sản xuất mới đang tập trung mạnh tại phía Bắc. Khoảng 8,63 tỷ USD vốn FDI sản xuất được thu hút vào khu vực này, tương đương 80,5% tổng vốn FDI sản xuất mới của cả nước. Riêng nhóm máy tính, điện tử và sản phẩm quang học đạt hơn 7,03 tỷ USD, gần 66% tổng vốn.

Những con số này cho thấy, bất động sản công nghiệp đang đứng trước một nguồn cầu đáng kể. Khi các doanh nghiệp điện tử, công nghệ cao, sản phẩm quang học và các ngành sản xuất giá trị gia tăng mở rộng hoạt động, nhu cầu đối với đất khu công nghiệp, nhà xưởng, nhà kho và logistics cũng tăng theo.

Theo ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận Cho thuê công nghiệp và văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, các nhà đầu tư quốc tế ngày càng quan tâm tới mức độ minh bạch của môi trường đầu tư, tính ổn định của chính sách cũng như khả năng phối hợp, hỗ trợ trong quá trình triển khai dự án. Đây là những yếu tố tác động trực tiếp tới tiến độ đầu tư, hiệu quả vận hành và quyết định phân bổ vốn dài hạn của doanh nghiệp.

Điều này đang làm thay đổi vai trò của bất động sản công nghiệp. Nếu trước đây lợi thế chủ yếu được nhìn nhận ở chi phí lao động, quỹ đất và vị trí địa lý, thì hiện nay sức hút ngày càng phụ thuộc vào một hệ sinh thái công nghiệp hoàn chỉnh, gồm chính sách, giao thông, logistics và nguồn cung bất động sản chất lượng.

Dẫn số liệu của JLL cho biết, trong nửa đầu năm 2026, tổng nguồn cung đất công nghiệp tại các thị trường trọng điểm miền Bắc và miền Nam đạt gần 41.000 ha; nhà xưởng xây sẵn khoảng 10,4 triệu m² và nhà kho xây sẵn khoảng 8,6 triệu m². Nhu cầu thuê vẫn được duy trì tích cực, trong đó một phần đáng kể đến từ việc các khách thuê hiện hữu mở rộng hoạt động.

Ông Will Trần, Giám đốc Kinh doanh công nghiệp và văn phòng của JLL Việt Nam, đặt vấn đề rằng, Việt Nam không chỉ cần tận dụng lợi thế quỹ đất và vị trí chiến lược, mà còn phải lựa chọn, thu hút các dự án chất lượng cao, thuộc ngành ưu tiên, sử dụng công nghệ tiên tiến, thân thiện môi trường và phù hợp định hướng phát triển bền vững dài hạn.

Như vậy, bài toán đang dịch chuyển từ điểm đáng chú ý nằm ở chỗ dòng vốn FDI hiện nay, không chỉ tìm kiếm mặt bằng có giá cạnh tranh. Với bất động sản công nghiệp, đây là sự thay đổi quan trọng bởi mỗi quyết định mở rộng nhà máy, xây dựng trung tâm logistics hay phát triển chuỗi cung ứng đều gắn với nhu cầu sử dụng bất động sản trong thời gian dài.

Cuộc đua giữ chân dòng vốn nằm ở chất lượng hạ tầng

Cùng với chính sách, hạ tầng đang trở thành yếu tố quan trọng trong việc giữ chân các doanh nghiệp sản xuất.

Tại phía Nam, các tuyến Vành đai 3, Vành đai 4, Bến Lức - Long Thành, TP.HCM - Mộc Bài cùng hệ thống cảng biển, cảng cạn, sân bay và trung tâm logistics đang tạo mạng lưới kết nối mới giữa khu công nghiệp với các đầu mối giao thông. Trong khi đó, tại phía Bắc, khu vực Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn được định hướng phát triển gắn với logistics, công nghiệp công nghệ cao và Cảng hàng không quốc tế Nội Bài; việc khép kín Vành đai 4 và nâng cấp hạ tầng quanh Nội Bài cũng mở rộng khả năng kết nối cho các trung tâm sản xuất.

Sự thay đổi về hạ tầng cũng đang kéo theo sự dịch chuyển của nguồn cung công nghiệp. Tại miền Bắc, đến quý II/2026, tổng quỹ đất khu công nghiệp lũy kế vượt 25.200ha, tăng 15,7% theo năm. Hơn 1.200ha nguồn cung mới được bổ sung trong 6 tháng đầu năm từ 6 khu công nghiệp khởi công tại Hải Phòng, Bắc Ninh và Ninh Bình. Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 5,8 triệu m², tăng 16,9% theo năm, trong khi nhà kho xây sẵn đạt khoảng 3,6 triệu m².

Điều đáng chú ý là cuộc cạnh tranh không chỉ nằm ở việc có thêm bao nhiêu hecta đất. Khi quỹ đất tại những vị trí chiến lược ngày càng hạn chế, mô hình nhà xưởng và nhà kho cao tầng bắt đầu được chú ý nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Theo Cushman & Wakefield, nhà xưởng cao tầng phù hợp với các ngành điện tử, bán dẫn, thiết bị y tế và R&D; trong khi nhà kho cao tầng có thể đáp ứng nhu cầu logistics, thương mại điện tử và kho lạnh tại những khu vực gần trung tâm tiêu dùng hoặc các đầu mối giao thông lớn.

Yêu cầu về công trình xanh và ESG cũng ngày càng rõ nét

Ông Will Trần cho biết, các tiêu chí ESG đang trở thành yếu tố quan trọng trong quyết định đầu tư và thuê mặt bằng. Các doanh nghiệp điện tử, công nghệ cao, trung tâm dữ liệu và logistics có xu hướng ưu tiên dự án sử dụng năng lượng hiệu quả, tích hợp năng lượng tái tạo và hỗ trợ mục tiêu giảm phát thải carbon.

Nhận định của ông John Campbell rằng, để đón dòng vốn FDI thế hệ mới, Việt Nam cần đẩy nhanh xanh hóa khu công nghiệp, tích hợp tiêu chuẩn ESG, ứng dụng công nghệ và tự động hóa trong quản lý kho bãi, đồng thời nâng cấp đồng bộ giao thông liên vùng và hạ tầng năng lượng sạch.

Như vậy, "giữ chân FDI" không chỉ là câu chuyện của chính sách đầu tư. Với bất động sản công nghiệp, đó còn là câu chuyện của chất lượng tài sản và hiệu quả vận hành.

Một nhà đầu tư có thể đến Việt Nam vì lợi thế về vị trí và chi phí, nhưng để tiếp tục mở rộng sản xuất, họ cần điện ổn định, logistics hiệu quả, kết nối giao thông thuận lợi, nhà xưởng phù hợp, tiêu chuẩn môi trường đáp ứng yêu cầu quốc tế và nguồn nhân lực đủ chất lượng.

Đây cũng là lý do thị trường bất động sản công nghiệp đang bước sang một giai đoạn cạnh tranh khác. Nguồn cung tiếp tục mở rộng, nhưng những tài sản có vị trí tốt, hạ tầng đồng bộ, đáp ứng tiêu chuẩn xanh và có khả năng vận hành hiệu quả sẽ phải cạnh tranh bằng chất lượng thay vì chỉ bằng giá thuê.

Trong bối cảnh đó, lợi thế của Việt Nam không còn đơn thuần là "có đất để đón nhà máy". Thách thức lớn hơn là hình thành những hệ sinh thái công nghiệp đủ sức để doanh nghiệp FDI không chỉ đến, mà còn mở rộng sản xuất, phát triển chuỗi cung ứng và duy trì hoạt động lâu dài tại Việt Nam.