Bất động sản Đồng Nai: Cơ hội lớn, thách thức không nhỏ

Bất động sản công nghiệp phát triển mạnh

Báo cáo của Biggee cho biết, trong bản đồ phát triển công nghiệp cả nước, Đồng Nai luôn giữ vị thế hàng đầu. Không chỉ là địa bàn có lịch sử phát triển công nghiệp sớm, Đồng Nai còn sở hữu lợi thế về hạ tầng, vị trí chiến lược và quy hoạch công nghiệp đồng bộ, giúp địa phương này duy trì sức hút ổn định với các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Danh sách các khu công nghiệp đang hoạt động tại Đồng Nai. (Nguồn: Biggee).

Trước thời điểm sáp nhập, theo số liệu của Biggee, Đồng Nai có tổng cộng 29 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động. Điểm đáng chú ý là các khu công nghiệp tại Đồng Nai phân bổ trải rộng khắp các địa phương trong tỉnh, từ TP Biên Hòa đến Long Thành, Nhơn Trạch, Trảng Bom, Thống Nhất…

Sự phân bố đa tâm này không chỉ giúp giảm áp lực lên hạ tầng tại các đô thị trung tâm, mà còn góp phần phát triển kinh tế vùng, tạo công ăn việc làm và dịch chuyển dân cư về các khu vực mới.

Về quy mô, tổng diện tích đất các khu công nghiệp đang hoạt động tại Đồng Nai lên tới 8.533ha, chỉ xếp sau Bình Dương (khoảng 9.100ha). Con số này thể hiện quy mô đầu tư và tính chất công nghiệp cốt lõi của tỉnh Đồng Nai, nơi không chỉ có nhiều khu công nghiệp mà còn có diện tích lớn, phục vụ các nhà máy có vốn đầu tư lớn và yêu cầu hạ tầng kỹ thuật cao.

Trong số các địa phương thuộc Đồng Nai, huyện Nhơn Trạch nổi lên như một "điểm nóng" công nghiệp khi sở hữu quỹ đất khu - cụm công nghiệp lên tới 2.400ha, tương đương gần 30% tổng diện tích khu công nghiệp đang hoạt động toàn tỉnh.

Giá đất mặt tiền cao: Thách thức cho nhà ở bình dân

Giá đất mặt tiền tại Đồng Nai duy trì ở mức cao, phản ánh tốc độ đô thị hóa và phát triển kinh tế tích cực, nhưng đồng thời trở thành rào cản lớn cho việc phát triển nhà ở hợp túi tiền trong bối cảnh nhu cầu của lực lượng lao động ngày càng tăng.

Toàn cảnh khu vực trung tâm tỉnh Đồng Nai. (Ảnh: Minh Tuệ).

Theo khảo sát thực tế thị trường, giá đất mặt tiền tại các khu vực phát triển trọng điểm của Đồng Nai đang thiết lập mặt bằng khá cao so với nhiều tỉnh giáp ranh TP.HCM.

Cụ thể, TP Biên Hòa dao động từ 92 - 135 triệu đồng/m², Long Thành khoảng 56 - 57 triệu đồng/m², Long Khánh từ 50 - 57 triệu đồng/m² và Nhơn Trạch ở mức 37 - 50 triệu đồng/m².

Đây đều là những khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh, được đầu tư mạnh về hạ tầng và sở hữu khả năng kết nối thuận tiện đến TP.HCM cũng như sân bay Long Thành trong tương lai.

Đáng chú ý, theo Biggee mặt bằng giá cao không đơn thuần đến từ yếu tố đầu cơ, mà phần lớn phản ánh giá trị sử dụng thực của đất, đặc biệt với các lô đất mặt tiền trục chính vốn khan hiếm và có khả năng khai thác kinh doanh rõ rệt.

Tuy nhiên, chính mặt bằng giá đất cao lại đang trở thành một nút thắt lớn đối với bài toán phát triển nhà ở hợp túi tiền - phân khúc có nhu cầu rất lớn tại Đồng Nai.

Theo ông Trần Đạt Khánh, CEO Biggee, khi chi phí đất đầu vào ở mức cao, tổng chi phí phát triển dự án bị đẩy lên, kéo theo giá bán sản phẩm khó có thể giảm về mức phù hợp với đại đa số người dân.

"Tác động này thể hiện rõ nhất ở nhóm lao động phổ thông và công nhân tại các khu công nghiệp - những người có nhu cầu ở thực nhưng khả năng tài chính còn hạn chế. Ngay cả khi doanh nghiệp dịch chuyển phát triển dự án ra các vị trí trong ngõ hoặc vùng ven, chênh lệch giá đất vẫn đủ lớn để khiến bài toán hiệu quả đầu tư và khả năng chi trả của người mua khó tìm được điểm cân bằng", ông Khánh nhận định.

Trước thời điểm sáp nhập, tại Đồng Nai có 8 trên 11 huyện/thành phố có dự án bất động sản thấp tầng được triển khai, với tổng quỹ đất hơn 4.700ha. Nguồn cung này mang lại khoảng 77.000 sản phẩm nhà ở thấp tầng.

Có thể kể tới một số dự án quy mô lớn như: Aqua City (1.000ha - 15.000 sản phẩm), Long Hưng City (227ha - 5.000 sản phẩm), Khu đô thị Long Thọ - Phước An (223ha - 4.776 sản phẩm), Mega City 2 (84ha - 1.900 sản phẩm), Long Tân City (77ha - 1.400 sản phẩm).

Khu đô thị Long Thọ - Phước An tại tỉnh Đồng Nai.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, Đồng Nai là khu vực cửa ngõ phía Đông TP.HCM, đóng vai trò là một cực tăng trưởng quan trọng với nền tảng công nghiệp và hạ tầng mạnh.

Ông Tuấn phân tích, nhìn vào bức tranh vĩ mô sau sáp nhập, khu vực Đông Nam Bộ đang hình thành một siêu vùng đô thị với trung tâm là TP.HCM mở rộng, kéo theo Đồng Nai trở thành một trong những cực tăng trưởng quan trọng nhất.

Với quy mô dân số 4,5 triệu, diện tích và GRDP thuộc top đầu, Đồng Nai không còn là một tỉnh công nghiệp vệ tinh, mà đang dần trở thành "cực tăng trưởng" trong vùng Đông Nam Bộ.

"Tuy nhiên, nếu nhìn riêng thị trường bất động sản, đây lại là một thị trường phát triển khá manh mún trong suốt nhiều năm. Sự phát triển không đi theo quy hoạch tổng thể, mà gắn với từng giai đoạn "sóng" nhỏ, thậm chí đi kèm nhiều câu chuyện tiêu cực như đô thị ma, phân lô bán nền tràn lan…", ông Tuấn chia sẻ.

Thời gian tới, ông Tuấn cho rằng, vẫn còn cần nhiều yếu tố để thị trường bất động sản Đồng Nai phát triển, trong đó, lực đẩy sẽ đến từ việc hoàn thiện hạ tầng.