Bất động sản du lịch trước bước chuyển mới về hành lang pháp lý

Ba giai đoạn hình thành khung pháp lý

Đây là những chia sẻ được ông Chử Văn Hải - Phó Vụ trưởng Phó Chánh văn phòng Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản - nêu ra tại Hội thảo "Bất động sản du lịch trong chu kỳ mới: Từ hành lang pháp lý đến giá trị khai thác" do Báo Xây dựng phối hợp với UBND tỉnh Gia Lai và Tập đoàn FLC tổ chức vào sáng 30/10.

Ông Chử Văn Hải, Phó Vụ trưởng Phó Chánh văn phòng Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản phát biểu tại hội thảo.

Tính tới thời điểm hiện nay, bất động sản du lịch đã trải qua ba giai đoạn hình thành khung pháp lý.

Trước năm 2020, Luật Du lịch 2017 đã gọi tên căn hộ du lịch, biệt thự du lịch là cơ sở lưu trú, tuy nhiên, pháp luật đất đai và kinh doanh bất động sản chưa có quy định tương ứng.

Giai đoạn từ năm 2020 đến tháng 7/2024, Nghị định 10/2023/NĐ-CP cho phép cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình lưu trú du lịch trên đất thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, phạm vi áp dụng còn hẹp và thiếu nhất quán.

Từ ngày 1/8/2024 đến nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 lần đầu quy định công trình phục vụ du lịch, lưu trú là bất động sản được kinh doanh và được cấp giấy chứng nhận. Bên cạnh đó, Luật Đầu tư và Luật Xây dựng năm 2025 tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý cho loại hình bất động sản này.

Những điểm đã rõ trong quy định pháp luật

Hiện nay, khung pháp lý đối với bất động sản du lịch được quy định trong 5 nhóm pháp luật, gồm: Đầu tư, đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản và du lịch.

Về pháp luật đầu tư, Luật Đầu tư 2025 (Điều 24) đã quy định rõ các trường hợp phải chấp thuận chủ trương đầu tư, bao gồm: Dự án đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu hoặc chuyển mục đích sử dụng đất (khoản 8); dự án thực hiện tại khu vực ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh (khoản 9), đây là trường hợp phổ biến với các dự án bất động sản du lịch; và dự án đề nghị giao khu vực biển (khoản 10), cũng là trường hợp phổ biến với loại hình bất động sản này.

Về thẩm quyền, hầu hết các trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đã được phân cấp cho UBND và Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Đối với dự án thực hiện thông qua đấu giá, đấu thầu thì không phải chấp thuận chủ trương đầu tư. Ông Hải cho biết, quy định về đầu tư đã rõ và việc phân cấp cho địa phương được thực hiện mạnh mẽ.

Đối với pháp luật đất đai, về loại đất, căn hộ du lịch và biệt thự du lịch được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ được quy định theo khoản 1 Điều 206 Luật Đất đai và điểm b khoản 5 Điều 5 Nghị định 102/2024. Riêng căn hộ du lịch trong chung cư hỗn hợp có thể được xây dựng trên đất ở được quy định theo khoản 6 Điều 148.

Về hình thức sử dụng đất, Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất được quy định theo điểm b khoản 2 và điểm b khoản 3 Điều 120. Việc bán, cho thuê mua phải được thực hiện trên đất được giao có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền một lần được quy định theo điểm e khoản 3 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản.

Thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn hoạt động của dự án, không quá 50 năm; đối với dự án đặc biệt thì không quá 70 năm theo điểm c khoản 1 Điều 172.

Bên cạnh đó, về tiếp cận đất đai, Điều 127 quy định 3 hình thức gồm đấu giá, đấu thầu và thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp hết thời hạn thỏa thuận mà nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất thì HĐND cấp tỉnh xem xét để Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại.

Bên mua, thuê mua được cấp Giấy chứng nhận khi đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Đối với chủ đầu tư, được cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích chưa bán.

Đối với pháp luật xây dựng và kinh doanh bất động sản, hoạt động đầu tư xây dựng công trình bất động sản du lịch được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, bao gồm lập, thẩm định, cấp phép, tiêu chuẩn thiết kế, nghiệm thu, đưa vào khai thác, sử dụng, bảo hành và bảo trì.

Luật Kinh doanh bất động sản đã xác định rõ loại bất động sản và điều kiện đối với chủ đầu tư. Theo đó, công trình xây dựng, phần diện tích sàn có công năng phục vụ du lịch, lưu trú là một trong những loại bất động sản được đưa vào kinh doanh. Đồng thời, pháp luật cũng đã có quy định về điều kiện đối với chủ đầu tư dự án.

Về điều kiện bán, cần xác định rõ quyền sử dụng đất gắn với phần diện tích sàn, bao gồm hình thức, thời hạn sử dụng đất và diện tích sử dụng chung, riêng theo khoản 3 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản.

Với hợp đồng giao dịch, cần ghi rõ phần sở hữu chung, riêng; chỗ để xe; phương án quản lý vận hành; các khoản kinh phí bảo trì và quản lý vận hành theo khoản 2 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản.

Đối với pháp luật du lịch, để kinh doanh dịch vụ lưu trú, tổ chức, cá nhân phải có đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật; đáp ứng các điều kiện về an ninh, trật tự, an toàn phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường, an toàn thực phẩm; đồng thời đáp ứng điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật và dịch vụ phục vụ khách du lịch.

Những vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện

Bên cạnh những quy định đã rõ, khung pháp lý đối với bất động sản du lịch vẫn có những nội dung cần tiếp tục hoàn thiện. Các nội dung mới được đề cập trong dự thảo Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang trình Quốc hội tại kỳ họp này.

Thứ nhất, về chuyển nhượng hợp đồng, dự thảo cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán phần diện tích sàn hình thành trong tương lai hoặc có sẵn nhưng chưa có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

Thứ hai, về gia hạn, bất động sản khi hết thời hạn sở hữu được gia hạn và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về nhà ở, đất đai và pháp luật có liên quan.

Thứ ba, về cấp giấy chứng nhận, đối với bất động sản đầu tư theo dự án để bán, cho thuê mua, giấy chứng nhận được cấp cho người mua, thuê mua, không cấp cho chủ đầu tư, trừ phần diện tích chưa bán, chưa cho thuê hoặc trường hợp chủ đầu tư đã có giấy chứng nhận.

Thứ tư, về hợp đồng kinh doanh bất động sản, không được hạn chế trách nhiệm của chủ đầu tư; không hạn chế quyền khiếu nại, khởi kiện của khách hàng; không được trái với nguyên tắc thiện chí, gây mất cân bằng quyền và nghĩa vụ giữa các bên.