Cơ hội từ đô thị gắn với giao thông công cộng

TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn, chuyên gia quy hoạch kiến trúc, nhận định phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (Transit-Oriented Development - TOD) là hướng đi tất yếu. Tuy nhiên, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay không nằm ở kỹ thuật mà ở khung pháp lý cho quy hoạch và giải phóng mặt bằng.

Ông Sơn dẫn chứng, Metro số 1 tại TP.HCM mới chỉ dừng ở việc phát triển hạ tầng, chứ chưa thực sự triển khai đúng tinh thần TOD, tức là quy hoạch đồng bộ quỹ đất hai bên tuyến gắn liền với dự án giao thông. Nếu chỉ xây hạ tầng rồi mới tính phát triển xung quanh, giá trị đất đai tăng lên sẽ khó được khai thác hiệu quả cho ngân sách.

"Quy hoạch tốt có thể giúp nguồn thu từ giá trị đất dọc tuyến không chỉ bù chi phí đầu tư, mà còn tạo thêm nguồn lực dư cho Nhà nước", ông Sơn nói.

Theo ông Sơn, để TOD thành công, cần cơ chế pháp lý minh bạch, đặc biệt là cơ chế "hai giá": Bồi thường sớm theo giá đất hiện tại trước khi có hạ tầng, giúp người dân dễ chấp nhận, trong khi Nhà nước được hưởng phần giá trị gia tăng sau khi dự án hoàn thành.

Ở góc độ quy hoạch tổng thể, ông Sơn cho rằng sau sáp nhập, TP.HCM và vùng phụ cận có cơ hội hình thành các cực phát triển mới: công nghiệp tại Bình Dương, trung tâm tài chính - công nghệ tại Thủ Thiêm và Thủ Đức, cảng biển tại Thị Vải - Cái Mép - Cần Giờ, cùng chuỗi đô thị du lịch biển Cần Giờ - Vũng Tàu - Long Hải - Hồ Tràm.

"Thành phố có thể trở thành siêu đô thị đa phương thức, tương tự Los Angeles, với kết nối đường bộ, đường sắt, hàng không và cảng biển. Đây là cơ sở để bất động sản gắn với đô thị sân bay, cảng biển, đô thị ven sông bứt phá mạnh", ông Sơn phân tích.

Song, thách thức lớn nằm ở khả năng huy động vốn và tiêu chuẩn hạ tầng, ông Sơn nhấn mạnh: "Nếu không có tầm nhìn quy hoạch tích hợp và cơ chế pháp lý linh hoạt, nguy cơ tụt hậu trước cạnh tranh khu vực và quốc tế là rất lớn".

Giá bất động sản tăng nhiều hơn so với thu nhập

Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng dư địa cho tăng trưởng bền vững vẫn rất rõ.

Theo số liệu, nguồn cung bất động sản từ đầu năm 2025 đã tăng 120% so với cùng kỳ 2024, với cơ cấu sản phẩm đa dạng hơn từ căn hộ thương mại, biệt thự, nhà phố đến nhà ở xã hội. Đây là kết quả của chính sách tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, giúp thị trường cải thiện rõ rệt.

Dù giá bất động sản vẫn cao, thị trường không xuất hiện tình trạng sốt nóng. Người mua ngày nay không chỉ mua một căn nhà, mà còn mua một môi trường sống với tiện ích và hạ tầng đồng bộ.

"Vấn đề cần tập trung giải quyết là thủ tục đầu tư, đất đai và xây dựng. Nếu cải cách hành chính mạnh mẽ, giảm chi phí cho doanh nghiệp, nguồn cung sẽ tiếp tục tăng", ông Dũng nhấn mạnh.

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính, nêu một con số đáng suy ngẫm: "Một công chức tại Việt Nam cần gần 26 năm làm việc mới có thể mua được một căn hộ chung cư".

Thực trạng giá bất động sản tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập đã tạo khoảng cách lớn so với mức bình quân thế giới. Theo ông Lực, thị trường cần kiểm soát giá, đưa về mức hợp lý hơn, đồng thời đa dạng hóa sản phẩm để đáp ứng nhu cầu ở thực.

TS Cấn Văn Lực cũng khuyến nghị doanh nghiệp tái cấu trúc hoạt động, tránh đầu tư dàn trải, quản lý chặt rủi ro dòng tiền. Bên cạnh đó, cần đẩy mạnh chuyển đổi số và chuyển đổi xanh, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, bất động sản để minh bạch hóa thị trường.

TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh xu hướng tất yếu của giai đoạn tới là phát triển đô thị vệ tinh. Khi TP.HCM và Hà Nội đã vượt ngưỡng hạ tầng, nhu cầu giãn dân sang các khu vực phụ cận như Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu ngày càng rõ.

Tuy nhiên, ông Khôi lưu ý, đô thị vệ tinh chỉ bền vững nếu "ở được" - tức là không chỉ có nhà, mà còn đầy đủ hạ tầng giao thông, dịch vụ xã hội, công nghiệp - thương mại và giá nhà vừa túi tiền.

Ông Khôi đề xuất thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia và Quỹ Nhà ở địa phương, đồng thời ưu đãi cho các dự án nhà ở xã hội, nhà thương mại giá trung bình. "Chỉ khi có cơ chế hỗ trợ cụ thể, thị trường mới phục vụ đúng nhu cầu của đại bộ phận người dân", ông Khôi khẳng định.