Bất động sản ven sân bay Long Thành chuyển từ tăng nóng sang phát triển bền vững

Hiện nay, khi đại dự án sân bay quốc tế Long Thành bước vào giai đoạn thi công hoàn thiện và hệ thống hạ tầng liên kết vùng dần hiện hữu, thị trường bất động sản quanh sân bay cũng đang chuyển mình sang một chu kỳ phát triển mới ổn định, bám sát giá trị khai thác thực tế.

Long Thành bước vào chu kỳ tăng trưởng mới

Theo ghi nhận của PV Báo Xây dựng, từ thời điểm Đồng Nai trở thành thành phố, Long Thành trở thành phường, sức hút của khu vực quanh sân bay tiếp tục gia tăng. 

Tuy nhiên, khác với giai đoạn sốt đất khoảng 4-5 năm trước, thị trường hiện nay không còn cảnh mua bán theo tin đồn hay lướt sóng ngắn hạn. Dòng tiền đầu tư bắt đầu dịch chuyển sang các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng rõ ràng và khả năng khai thác thực tế.

Hiện mặt bằng giá bất động sản tại Long Thành dao động khá rộng, phụ thuộc vị trí, pháp lý và mức độ hoàn thiện hạ tầng. Đất trong dân ở khu vực xa trung tâm có giá dưới 10 triệu đồng/m², trong khi nhiều vị trí đẹp gần sân bay, mặt tiền các tuyến giao thông lớn hoặc thuộc các khu đô thị quy hoạch bài bản đã lên mức 50-80 triệu đồng/m².

Để đón đầu sân bay Long Thành, dọc các trục giao thông lớn kết nối quanh sân bay như: Khu vực phường Long Thành, các xã Bình An, Long Phước, Phước Thái, phường Cẩm Mỹ, xã Xuân Đường, phường Dầu Giây… hàng loạt khu đô thị, khu dân cư và dự án quy mô lớn đã hình thành, tạo nên diện mạo đô thị mới ở cửa ngõ sân bay quốc tế lớn nhất cả nước. Trong đó, có các dự án lớn như Century City của Kim Oanh Group, Gem Sky World, iD Junction, Làng Xanh…

Đến thời điểm hiện tại, sân bay Long Thành đã rõ hình hài, mạng lưới hạ tầng liên kết vùng quanh Long Thành cũng đang thay đổi mạnh mẽ. 

Trong đó, tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu đã đưa vào khai thác hai đoạn quan trọng cuối tháng 4, góp phần giảm áp lực giao thông cho QL51, rút ngắn thời gian di chuyển giữa TP Đồng Nai với TP.HCM. Đoạn còn lại hiện tiếp tục được đẩy nhanh tiến độ để hoàn thiện đồng bộ trong tháng 5. Như vậy, đây sẽ là ưu điểm của Long Thành để các nhà đầu tư xuống tiền trong giai đoạn then chốt này.

Bên cạnh đó, Long Thành còn nằm trong vùng giao thoa của hàng loạt công trình hạ tầng chiến lược như cao tốc Bến Lức - Long Thành, Vành đai 3, Vành đai 4 TP.HCM, tuyến metro số 1 nối dài và metro Thủ Thiêm - Long Thành. Điều này càng định hình rõ nét vai trò cực tăng trưởng mới của Vùng Đông Nam Bộ, giúp nơi này bước sang giai đoạn phát triển dựa trên giá trị thực.

Bất động sản sân bay dần trở về giá trị thực

Một nhà đầu tư lâu năm tại khu vực cho biết, trước đây phần lớn nhà đầu tư mua đất với tâm lý đón đầu quy hoạch, kỳ vọng tăng giá khi sân bay triển khai. Nhưng hiện nay, khi hạ tầng dần hiện hữu, khách hàng quan tâm nhiều hơn đến khả năng khai thác ở thực, kinh doanh dịch vụ hoặc đầu tư trung và dài hạn.

Theo khảo sát thực tế, lượng khách tìm mua đất nền, nhà phố và bất động sản phục vụ đầu tư trung hạn quanh sân bay vẫn duy trì ổn định. Giao dịch không còn bùng nổ nhưng diễn ra đều đặn, tập trung ở các khu vực đã có hạ tầng hoàn chỉnh hoặc nằm gần các tuyến kết nối trực tiếp với sân bay.

Ông Trần Thành Tâm (môi giới bất động sản khu vực vùng ven sân bay Long Thành) nhận định, thị trường hiện không còn sốt như giai đoạn trước mà đang bước vào thời kỳ chọn lọc.

"Giá bất động sản quanh sân bay vẫn neo ở mức khá cao do tiến độ sân bay và hạ tầng giao thông ngày càng rõ nét. Đất nền gần trục ĐT769, khu vực Lộc An, Bình Sơn hiện dao động khoảng 18-35 triệu đồng/m². Đất thổ cư trong khu dân cư hiện hữu phổ biến từ 10-30 triệu đồng/m². Những vị trí đẹp gần cổng sân bay hoặc mặt tiền lớn có nơi lên tới 30-40 triệu đồng/m², có những khu vực 50-70 triệu đồng/m²", ông Tâm cho biết. 

Cũng theo ông Tâm, hiện tại, đất ở các dự án có pháp lý rõ ràng, có tiện ích đang thu hút khách từ TP.HCM, Đồng Nai có những khách ở miền Trung, miền Bắc tham gia mua bán.

Đáng chú ý, bất động sản Long Thành hiện không còn chỉ xoay quanh câu chuyện mua đất chờ sân bay mà đang từng bước hình thành hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh. Sự xuất hiện của các khu tái định cư quy mô lớn kéo theo nhu cầu mạnh về thương mại, dịch vụ, giáo dục, y tế và lưu trú chuyên gia. 

Hạ tầng kỹ thuật, điện, nước, trường học và giao thông nội khu cũng được đầu tư đồng bộ, thúc đẩy tốc độ đô thị hóa của toàn khu vực. Trong bối cảnh sân bay Long Thành dần thành hình, nhu cầu nhà ở dành cho chuyên gia, kỹ sư, lao động kỹ thuật cao, doanh nghiệp logistics và dịch vụ hàng không được dự báo sẽ tăng nhanh trong những năm tới. Đây được xem là nền tảng quan trọng giúp thị trường Long Thành duy trì sức hút bền vững thay vì phụ thuộc vào yếu tố đầu cơ ngắn hạn.

Ông Nguyễn Duy Khương, Chủ tịch Tập đoàn BĐS 939 cho rằng, thị trường bất động sản quanh sân bay Long Thành đang bước vào giai đoạn phát triển mới, gắn chặt với tiến độ hạ tầng thực tế, nhu cầu ở thật và dòng vốn đầu tư dài hạn. 

Theo ông Khương, lợi thế lớn nhất của Long Thành hiện nay nằm ở hệ thống hạ tầng liên kết đang dần hoàn thiện gồm sân bay quốc tế Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Vành đai 4, mở rộng cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây cùng nhiều tuyến giao thông liên vùng Đông Nam Bộ.

"Long Thành không chỉ là một đại công trường hạ tầng mà đang từng bước trở thành cực tăng trưởng mới của vùng Đông Nam Bộ. Trong giai đoạn tới, thị trường sẽ ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, quy hoạch đồng bộ, đáp ứng nhu cầu an cư thực và có khả năng khai thác thương mại lâu dài", ông Khương nhận định.

Theo ông, sau giai đoạn phát triển nóng, nhà đầu tư hiện đã thận trọng hơn, ưu tiên yếu tố an toàn pháp lý và giá trị sử dụng thực tế thay vì chạy theo hiệu ứng đám đông. Đây cũng là thời điểm thị trường cần chuyển từ tư duy bán sản phẩm sang phát triển hệ sinh thái đô thị, chú trọng chất lượng sống, không gian xanh và tiện ích phục vụ cư dân.

Ông Nguyễn Duy Khương cho rằng, khu vực quanh sân bay Long Thành trong tương lai sẽ không chỉ phát triển nhà ở mà còn mở ra dư địa lớn cho bất động sản logistics, thương mại dịch vụ, lưu trú chuyên gia và các mô hình đô thị tích hợp. Tuy nhiên, để thị trường phát triển bền vững, cần kiểm soát tốt quy hoạch, hạn chế tình trạng phân lô tự phát và đầu cơ ngắn hạn làm méo mó thị trường.

Khi sân bay Long Thành dần hoàn thiện, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu đưa vào vận hành đồng bộ cùng hàng loạt tuyến giao thông chiến lược đang được triển khai, Long Thành được kỳ vọng sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng mới cả về dân cư, thương mại lẫn bất động sản.

Giới chuyên môn nhận định, trong tương lai không xa, Long Thành sẽ trở thành trung tâm giao thương, logistics và đô thị hiện đại mang tầm vóc khu vực, đóng vai trò dẫn dắt sự phát triển của toàn khu Đông TP Đồng Nai. Do đó, thị trường bất động sản ở đây cũng sẽ duy trì ổn định, bền vững.

Thống nhất hướng tuyến metro đoạn kết nối vào sân bay Long Thành

TP Đồng Nai và TP.HCM đã cơ bản thống nhất phương án hướng tuyến 2 tuyến metro đoạn kết nối vào sân bay Long Thành. Theo định hướng, hành khách có thể di chuyển từ sân bay Long Thành về TP.HCM chỉ trong khoảng hơn 30 phút.