"Bẫy thanh khoản" khiến nhiều nhà đầu tư bất động sản chôn vốn

Chấp nhận mất tiền nhưng khó thoát hàng

Đầu năm 2022, khi thị trường bất động sản liên tục lập mặt bằng giá mới, anh Nguyễn Kỳ Nam - một nhà đầu tư tại Hà Nội, quyết định vay thêm ngân hàng để mua hai lô đất tại một huyện ven đô với kỳ vọng hưởng lợi từ quy hoạch hạ tầng.

Điều đáng lo ngại lúc này không còn là mức lỗ bao nhiêu, mà là tài sản không thể chuyển hóa thành tiền mặt khi cần.

Thời điểm đó, môi giới liên tục thông báo giá tăng theo từng tuần. Nhiều giao dịch được chốt chỉ sau vài ngày mở bán khiến anh tin rằng nếu giữ tài sản lâu hơn sẽ có mức sinh lời hấp dẫn.

Tuy nhiên, thực tế diễn ra hoàn toàn trái ngược. Sau hơn bốn năm nắm giữ, khoản vay ngân hàng bắt đầu bước sang giai đoạn chịu lãi suất thương mại, trong khi công việc kinh doanh gặp khó khăn khiến anh buộc phải bán bớt tài sản để cơ cấu dòng tiền.

Lô đất đầu tiên được rao bán thấp hơn giá mua khoảng 12%, gần như không có khách hỏi. Sau ba tháng, anh tiếp tục giảm thêm gần 300 triệu đồng nhưng giao dịch vẫn không phát sinh.

"Điều khiến tôi áp lực nhất không phải là chấp nhận lỗ. Tôi xác định đầu tư thì có lúc thắng, lúc thua. Nhưng tài sản để nhiều tháng vẫn không bán được, trong khi tiền lãi ngân hàng vẫn phải trả đều, mới là điều đáng ngại", anh Nam chia sẻ.

Tại nhiều địa phương từng diễn ra các đợt sốt đất giai đoạn 2021 - 2022, lượng tin rao bán trên thị trường thứ cấp vẫn ở mức cao, nhưng giao dịch thành công khá hạn chế. Nhiều nhà đầu tư chấp nhận giảm giá từ 10 - 20%, song thanh khoản cải thiện không đáng kể.

Theo ông Tống Sỹ Sơn, Chủ tịch Tập đoàn IGroup, người mua hiện không còn xuống tiền theo tâm lý "sợ bỏ lỡ cơ hội" như trước. Thay vào đó, họ dành nhiều thời gian đánh giá pháp lý, quy hoạch, khả năng khai thác và mức giá trước khi quyết định. Điều này khiến những sản phẩm từng tăng giá chủ yếu nhờ kỳ vọng nay trở nên khó bán hơn.

"Bẫy thanh khoản": Chưa sớm kết thúc

Theo các chuyên gia, nguyên nhân đầu tiên khiến thị trường khó thanh khoản là mặt bằng giá vẫn neo ở mức cao sau nhiều năm tăng mạnh.

Dù tốc độ tăng giá đã chậm lại, nhiều khu vực vẫn duy trì mức giá vượt khá xa khả năng chi trả của người mua ở thực. Trong khi đó, đất nền vốn không tạo ra dòng tiền ngay như căn hộ cho thuê hoặc bất động sản thương mại, khiến người mua càng cân nhắc kỹ trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển thực chất hơn, giao dịch sẽ mang tính chọn lọc và chỉ những sản phẩm có pháp lý đầy đủ, gắn với hạ tầng và đáp ứng nhu cầu ở thực mới duy trì được thanh khoản.

Ông Đính cũng lưu ý, một số khu vực vùng ven có thể tiếp tục rơi vào tình trạng "kẹt thanh khoản" nếu hạ tầng chưa hoàn thiện hoặc năng lực triển khai dự án còn hạn chế.

Một nguyên nhân khác đến từ việc nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính trong giai đoạn thị trường tăng nóng.

Khi lãi suất ưu đãi kết thúc, chi phí vốn tăng lên trong khi tài sản không tạo ra dòng tiền, áp lực bán ngày càng lớn. Tuy nhiên, nguồn cung thứ cấp tăng mạnh đúng vào thời điểm sức mua suy yếu đã khiến nhiều người rơi vào tình trạng muốn bán nhưng không có người mua.

Bên cạnh đó, dòng tiền đầu tư cũng đang có xu hướng phân bổ sang nhiều kênh khác.

Thị trường chứng khoán duy trì thanh khoản cao, lãi suất tiền gửi ổn định hơn trước, trong khi hoạt động sản xuất - kinh doanh phục hồi đã tạo thêm lựa chọn cho nhà đầu tư. Điều này khiến bất động sản không còn là kênh hút vốn gần như tuyệt đối như giai đoạn 2020 - 2022.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu tại Savills Hà Nội nhận định, thị trường đang bước vào chu kỳ phân hóa rõ nét. Thanh khoản sẽ phục hồi trước ở những dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ, giá bán phù hợp với nhu cầu ở thực; còn các sản phẩm định giá quá cao hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ cần thêm thời gian để hấp thụ.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, năm 2026 thị trường vẫn có triển vọng tích cực hơn năm trước nhưng sẽ là giai đoạn "tăng trưởng có chọn lọc". Phân khúc căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực được dự báo tiếp tục dẫn dắt nguồn cung và thanh khoản, trong khi đất nền chỉ có thể thu hút dòng tiền tại những khu vực có hạ tầng phát triển và mức giá hợp lý.

Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản hiện không thiếu người mua mà thiếu những sản phẩm đáp ứng đồng thời ba yếu tố: giá hợp lý, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác thực tế. Vì vậy, "mất tiền" chưa hẳn là vấn đề lớn nhất đối với nhiều nhà đầu tư. 

Điều đáng lo hơn là tài sản bị mắc kẹt trong thời gian dài, không thể chuyển thành tiền mặt khi cần, khiến chi phí tài chính tiếp tục bào mòn hiệu quả đầu tư.

Trong bối cảnh đó, các chuyên gia đều chung quan điểm rằng thanh khoản sẽ chỉ thực sự cải thiện khi mặt bằng giá tiến gần hơn giá trị thực, môi trường lãi suất ổn định, nguồn cung chất lượng gia tăng và niềm tin của người mua được khôi phục. 

Đó cũng sẽ là giai đoạn thị trường bước sang chu kỳ phát triển bền vững hơn, nơi giá trị sử dụng và chất lượng tài sản quan trọng hơn nhiều so với kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.