Các chuyên gia bất động sản dự báo, giá sẽ tiếp tục giảm khi nguồn cung trong năm tới tăng lên.

Hạ giá tiền tỷ vẫn không bán được

Khu đô thị Geleximco (Hoài Đức, Hà Nội) là một trong những dự án thu hút nhiều người mua nhà bởi nằm giáp ranh với quận Nam Từ Liêm. Từ đây vào nội đô chỉ 15 phút đi theo Đại lộ Thăng Long với 6 làn xe. Sau thời gian tăng nóng, giá nhà đất tại đây đang có xu hướng hạ nhiệt.

Anh Hoàng Ngọc Phách, Giám đốc Công ty Thiết bị y tế An Gia, là chủ sở hữu căn liền kề 60m2 tại dự án trên rao bán căn nhà đang ở với giá 12,6 tỷ đồng, đầy đủ nội thất. Giá này phù hợp với giá mặt bằng chung khu vực hồi tháng 8. Nhưng đã hai tháng nay, anh chỉ nhận ầu ơ vài cuộc gọi dò giá. Do cần tiền, anh đã giảm xuống còn 12 tỷ đồng nhưng vẫn không thấy ai hỏi.

Ngay gần đó, căn liền kề diện tích 60m2 xây thô mặt ngoài, mặt tiền 4m, đường trước nhà 4m, chưa có nội thất được anh Nguyễn Huy Kiên chào bán với giá 11,5 tỷ đồng (191 triệu đồng/m2) chưa bao gồm chi phí môi giới, giấy tờ. Anh Kiên cho biết, giá bán trên đã giảm 800 triệu đồng so với giá chào bán trước đó là 12,3 tỷ đồng.

Ghi nhận của PV, nhà liền kề, biệt thự giảm giá bán diễn ra ở nhiều nơi. Điển hình như dự án Khu đô thị Tây Hồ (thuộc các quận Bắc Từ Liêm, Tây Hồ và Cầu Giấy, Hà Nội). Dự án hưởng lợi khá nhiều nhờ trục đường Nguyễn Văn Huyên kéo dài 8 làn xe, Võ Chí Công 10 làn xe... Nhưng thời gian qua, nhà đất tại dự án cũng đang giảm.

Đơn cử căn biệt thự diện tích 180m2, nửa năm trước, chủ nhà chào bán 133 tỷ đồng (700 triệu đồng/m2) thì nay đã giảm giá xuống còn 120 tỷ đồng. Căn biệt thự của Anh Nguyễn Hữu Phong tại Khu đô thị Mễ Trì (quận Nam Từ Liêm), diện tích 164m2 cũng chưa tìm được chủ mới dù anh đã giảm giá bán 10%, từ 33 tỷ đồng xuống 30 tỷ đồng.

Nguồn cung sẽ tăng

Báo cáo mới đây của Savills Việt Nam, giá biệt thự, nhà liền kề cũng giảm, có nơi giảm đến 17% do nguồn cung phân khúc này tăng lên, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM.

Theo đó, quý III/2024, tại Hà Nội, nguồn cung sơ cấp đạt 673 căn, tăng 11%. Lượng nguồn cung sơ cấp lớn khiến giá sơ cấp chung của thị trường giảm, biệt thự giảm 16% theo quý xuống 150 triệu đồng/m2 đất.

Giá nhà liền kề giảm 17% xuống 156 triệu đồng/m2 đất. Giá shophouse giảm 14% theo quý xuống 249 triệu đồng/m2 đất.

Trong khi đó tại TP.HCM, nguồn cung sơ cấp đạt 766 căn, tăng 15% theo quý. Giá sơ cấp trung bình giảm 14% theo quý và 28% theo năm xuống 275 triệu đồng/m2 đất, do dự án mới ở khu vực ngoại thành có giá thấp hơn trung bình toàn thành phố.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận đầu tư của Savills Việt Nam cho biết, dự báo quý IV Hà Nội sẽ tăng 2.975 căn biệt thự, nhà liền kề; TP.HCM thêm gần 140 căn và một số dự án khác dời lịch mở bán sang năm 2025 để chờ điều kiện thị trường thuận lợi hơn. Đến năm 2027, nguồn cung của TP.HCM dự kiến đạt 5.182 căn.

Theo ông Khương, nhu cầu mua đối với phân khúc này vẫn duy trì, tuy nhiên tâm lý người mua sản phẩm bất động sản cao cấp vẫn thận trọng. Các sản phẩm có giá phải chăng dưới 10 tỷ đồng thanh khoản tốt.

"Quý III/2024, phân khúc này chiếm 73% lượng giao dịch, tỷ lệ hấp thụ đạt 57%, tăng 33 điểm phần trăm theo quý và 37 điểm phần trăm theo năm. Điều này cho thấy nhu cầu lớn đối với các sản phẩm có giá "phải chăng", ngay cả khi chúng nằm ở khu vực ngoại thành và xa trung tâm. Trong khi đó, các bất động sản cao cấp có giá trên 30 tỷ đồng vẫn tiếp tục ghi nhận tỷ lệ hấp thụ thấp", ông Khương nói.

Giá vẫn rất ảo

Về hiện tượng biệt thự, nhà liền kề giảm giá như hiện nay, các chuyên gia cho rằng, do giá trước đây còn ảo, người mua chưa mặn mà.

Ông Nguyễn Trọng Nam, Giám đốc Công ty Bất động sản Tây Hà Nội cũng nhìn nhận: giá chào bán giảm song vẫn ở mức cao, chưa sát với nhu cầu và giá trị thực.

"Tôi lấy ví dụ, nhà liền kề 60m2 tại Geleximco khoảng hơn 1 năm trước bán loanh quanh 6 - 7 tỷ đồng. Sau đó, giá đã "thổi" tăng gấp đôi, lên 12 - 13 tỷ đồng. Nay không thổi nổi nữa, giảm 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng.

Như vậy, nhà tăng 5 giá, giảm 1 giá, 4 giá còn lại là ảo. Nhà 60m2 tăng giá 4 tỷ đồng/năm thì ai có đủ tiền mua nhà? Tôi cho rằng, để bán nhà liền kề hay biệt thự ngay thời điểm này, chủ nhà còn phải xuống giá nữa", ông Nam nói.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Ủy viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, bất động sản ở tầm giá từ 10 - 30 tỷ đồng đang rao bán khá nhiều, giảm từ một đến vài tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, phân khúc này thanh khoản yếu, kén khách, ra hàng khó khăn.

"Dòng tiền của nhà đầu tư đang gặp nhiều khó khăn, sản phẩm có giá trị lớn như nhà liền kề, biệt thự khó thanh khoản", ông Điệp nói thêm.

TS Trần Xuân Lượng, chuyên ngành bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, khu vực ven đô quỹ đất còn rộng để tạo lập các dự án có quy mô lớn, tăng số lượng nguồn cung. Điều này sẽ điều chỉnh giá nhà đất về mức hợp lý.