Cải tạo nhà chung cư cũ: 10 bất cập về cơ chế chính sách

(Xây dựng) – Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) chỉ ra 10 cấp cập, vướng mắc về cơ chế chính sách cải tạo nhà chung cư cũ.

Thành phố Hồ Chí Minh mới chỉ có 2/474 nhà chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 được xây dựng mới.

1. Trước hết là “vướng” quy định về yêu cầu phải có 100% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ đối với nhà chung cư không phải là nhà chung cư nguy hiểm (cấp D), hoặc nhà chung cư không “nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị tháo dỡ theo quy định tại Khoản 1 Điều 110 Luật Nhà ở 2014 theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt”.

2. Cơ chế thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư chưa đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư, nên chưa tạo được sự đồng thuận.

3. Chưa thực hiện được cơ chế “được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án (kể cả phần diện tích đất được phép chuyển mục đích sử dụng” (nêu tại Khoản 3 Điều 15 Nghị định 101/2015/NĐ-CP), do ngành tài chính chưa đồng thuận.

4. Chưa có cơ chế xử lý đối với giá trị của phần diện tích xây dựng công trình phụ như hành lang, cầu thang, sàn mái…, hoặc phần diện tích đất nằm ngoài ranh xây dựng khối đế nhà chung cư như đường nội bộ, đất cây xanh, mà trước đây chưa tính vào giá bán khi thực hiện chính sách bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê nhà, nên về nguyên tắc thì vẫn thuộc sở hữu nhà nước, nên đã có ý kiến phải “tính lại” phần giá trị tài sản này, để thu thêm cho ngân sách nhà nước khi thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ. Nhưng, nếu coi hành lang, cầu thang, sàn mái, hoặc phần diện tích đất nằm ngoài ranh xây dựng khối đế nhà chung cư là phần công trình phụ và Nhà nước đã “khuyến mãi, cho thêm” khi bán hóa giá nhà thì sẽ không “tính lại” phần giá trị tài sản này và không thu thêm cho ngân sách nhà nước khi thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ.

5. Chưa quy định cơ chế ưu đãi về “quy mô dân số”; hoặc chưa quy định “rõ” cơ chế ưu đãi về chỉ tiêu quy hoạch xây dựng như “hệ số sử dụng đất”, mật độ xây dựng, chiều cao công trình, để đảm bảo tính khả thi của dự án.

6. Chưa có cơ chế hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho người tái định cư trong trường hợp phải mua thêm phần diện tích chênh lệch, hoặc chưa xem xét thỏa đáng trường hợp “hộ ghép” được mua căn hộ tái định cư “theo giá kinh doanh chủ đầu tư dự án và chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận”, vì chủ sở hữu nhà chung cư là “bên yếu thế” so với chủ đầu tư. Việc quy định “chủ sở hữu nhà chung cư” đứng ra “mua thêm căn hộ tái định cư” cho “hộ ghép” cũng bất hợp lý vì có thể căn hộ này không tới tay “hộ ghép”. Đồng thời, việc không quy định số lượng căn hộ được mua thêm, có thể dẫn đến tình trạng “chạy” để tách nhiều “hộ ghép” và làm cho chủ đầu tư dự án bị thiệt thòi.  

7. Chưa có cơ chế xử lý đối với trường hợp chủ đầu tư đề nghị điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch làm tăng thêm diện tích kinh doanh, sau khi dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

8. “Vướng” về thủ tục, quy trình lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của các chủ sở hữu nhà chung cư, hoặc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư.

9. Việc khống chế chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư “được hưởng lợi nhuận định mức 10% tổng mức đầu tư của dự án” đã không khuyến khích, không thu hút được các nhà đầu tư tham gia thực hiện kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của các địa phương trong thời gian qua.

10. Bên cạnh đó, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) quy định “dừng triển khai dự án mới áp dụng loại hợp đồng BT” kể từ ngày 01/01/2021 cũng sẽ làm mất đi một phương thức xã hội hóa đầu tư hiệu quả, để thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong thời gian tới.

Trong giai đoạn 2015 - 2020, Thành phố Hồ Chí Minh đặt ra kế hoạch cải tạo, xây dựng lại 237 trong tổng số 474 khu nhà chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, trong đó có 15 nhà chung cư cấp D (hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng), gắn liền với việc giải quyết tái định cư cho người dân có chỗ ở và không gian sống tốt hơn nơi ở cũ. Nhưng trong 05 năm qua, mới di dời được 06 nhà chung cư, phá dỡ được 04 nhà chung cư cấp D và chỉ có 02 nhà chung cư được xây dựng mới.

Còn trong phạm vi cả nước, chỉ có 1% trong tổng số 2.500 chung cư cũ hư hỏng được cải tạo, xây dựng lại.

Do vậy, rất cần thiết sửa đổi Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 101/2015/NĐ-CP, để xây dựng hoàn thiện cơ chế chính sách thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.