Giá cao đẩy dòng tiền rời trung tâm
Thị trường bất động sản quý I/2026 ghi nhận sự thay đổi rõ nét trong cơ cấu nguồn cung và xu hướng đầu tư. Theo báo cáo của BHS Property, phân khúc căn hộ cao tầng vẫn chiếm tỷ trọng lớn với hơn 24.000 sản phẩm sơ cấp trên toàn quốc.
Theo BHS Property, sự phân bổ đang nghiêng mạnh về các khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh.
Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ chỉ đạt khoảng 4.600 căn, giảm theo cả quý và năm, trong khi gần 95% thuộc phân khúc cao cấp. Giá bán tiếp tục duy trì ở mức cao, trung bình vượt 123 triệu đồng/m², tăng hơn 50% so với cùng kỳ.
Mặt bằng giá gần như không còn căn hộ dưới 55 triệu đồng/m², khiến khả năng tiếp cận của người mua ngày càng hạn chế.
Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại TP.HCM khi giá bán neo cao dù nguồn cung và giao dịch giảm. Thị trường bước vào trạng thái giữ giá, thay vì điều chỉnh sâu.
Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn cho biết, xu hướng phát triển đô thị theo hạ tầng (TOD) ngày càng rõ nét, với các dự án tập trung dọc các trục giao thông lớn thay vì dàn trải.
Tại Hà Nội, thị trường mở rộng theo cấu trúc "vành đai - qua sông", còn TP.HCM tập trung ở các khu cận trung tâm và dọc các tuyến giao thông huyết mạch.
Trong bối cảnh giá nội đô tăng cao, ông Phạm Bá Mạnh, đại diện Ban Quản lý dự án Kha Sơn Green Home cho biết, làn sóng đầu tư đã dịch chuyển mạnh sang các tỉnh ven Hà Nội như Bắc Ninh, Thái Nguyên, Ninh Bình… nơi hạ tầng công nghiệp và giao thông phát triển nhanh. Từ cuối năm 2025 đến đầu 2026, nhiều nhà đầu tư đã rời Hà Nội để tìm kiếm cơ hội tại các thị trường có mức giá "dễ tiếp cận" hơn.
Nhà thấp tầng, đất nền trở thành điểm đến của dòng tiền
Sự dịch chuyển dòng tiền đang kéo theo sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Trong khi căn hộ cao tầng có dấu hiệu chững lại, phân khúc thấp tầng lại phục hồi tích cực.
Các sản phẩm được ưu tiên là những dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ, nằm gần khu công nghiệp hoặc các đô thị vệ tinh có kết nối thuận tiện với Hà Nội.
Ông Đỗ Văn Tiến, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển BĐS TVH nhận định, khẩu vị của nhà đầu tư hiện nay đã thay đổi theo hướng an toàn và dài hạn hơn, không còn "lướt sóng" ngắn hạn mà hướng đến các giá trị bền vững như khả năng khai thác cho thuê, tích lũy tài sản và chờ tăng giá theo hạ tầng. Đây chính là lý do khiến đất nền và nhà thấp tầng tại vùng ven trở thành lựa chọn hàng đầu.
Phân khúc đất nền bộc lộ độ nhạy cảm cao hơn với các yếu tố vĩ mô. Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh cho rằng: Những yếu tố như thay đổi chính sách, biến động lãi suất hay các sự kiện kinh tế - địa chính trị đều được phản ánh nhanh chóng vào mức độ quan tâm và giao dịch đất nền.
"Theo chúng tôi quan sát trong khoảng ba năm trở lại đây, mỗi khi xuất hiện các thông tin như quy hoạch, sáp nhập địa giới hay chính sách mới, mức độ quan tâm đất nền tại các khu vực liên quan thường tăng đáng kể.
Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, khi xuất hiện thông tin như áp lực lãi suất tăng, chính sách thuế hoặc các biến động địa chính trị toàn cầu, nhu cầu tìm kiếm và giao dịch cũng giảm tương ứng", bà Ngọc Ánh cho biết.
Dù biến động về quan tâm và thanh khoản, mặt bằng giá đất nền lại có xu hướng ổn định hơn. "Trong ba năm qua, giá đất nền hầu như không ghi nhận điều chỉnh giảm, mà chủ yếu đi ngang", bà Ngọc Ánh chia sẻ. Điều này cho thấy kỳ vọng của người bán vẫn neo ở mức cao, trong khi người mua ngày càng thận trọng hơn.
Nhìn chung, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái định hình rõ nét. Dòng tiền không còn tập trung vào khu vực trung tâm mà lan tỏa ra vùng ven, nơi có dư địa tăng trưởng lớn hơn.
Trong bối cảnh đó, phân khúc thấp tầng và đất nền, đặc biệt tại các đô thị vệ tinh gắn với hạ tầng và khu công nghiệp, đang trở thành "điểm đến" của nhà đầu tư trong chu kỳ mới.
Bình luận bài viết (0)
Gửi bình luận