Cần hoàn thiện pháp lý bất động sản nghỉ dưỡng

Đề xuất luật hóa bất động sản lưu trú, gỡ vướng condotel 

Từ thực tiễn thị trường và những khoảng trống còn bỏ ngỏ, vấn đề được nhiều đại biểu quan tâm là làm thế nào để định danh đầy đủ các loại hình bất động sản phục vụ lưu trú, thay vì tiếp tục xử lý từng loại hình riêng lẻ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), du lịch là ngành kinh tế tổng hợp, không chỉ liên quan đến ăn uống, tiêu dùng mà còn có hoạt động đi lại, di chuyển. 

Đây là ngành tiêu dùng tại chỗ và tạo ra xuất khẩu tại chỗ, có thể thu USD thông qua hoạt động du lịch. Năm 2017, Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết 08 để đưa du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.

Thời điểm đó cũng là giai đoạn bất động sản du lịch phát triển nóng, bùng nổ trong giai đoạn 2015-2019. Tuy nhiên, khung khổ pháp luật chưa theo kịp chủ trương này.

Những thay đổi trong luật cho thấy pháp luật đã từng bước tiếp cận với thực tiễn của thị trường, song ông Châu cho rằng, khoảng trống chính sách vẫn còn hiện hữu, đặc biệt với những tài sản vừa mang tính chất bất động sản, vừa gắn với hoạt động lưu trú, khai thác du lịch.

Ông dẫn chứng, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không có khái niệm "bất động sản du lịch" hay "lưu trú", mà chỉ quy định về công trình xây dựng để đưa vào kinh doanh.

Đến Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, tại Điều 5 mới có khái niệm "bất động sản có công năng phục vụ mục đích lưu trú". Các loại hình như căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) đã được đề cập. Nhưng việc liệt kê cứng các loại hình là chưa đủ, bởi thực tiễn có thể phát sinh nhiều loại bất động sản mới.

Ông Châu đề nghị, cần xác định "bất động sản có công năng phục vụ mục đích lưu trú" là khái niệm chung, sau đó có thể liệt kê các loại hình như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú.

Cộng đồng doanh nghiệp và chuyên gia góp thêm nhiều góc nhìn thực tiễn để hoàn thiện pháp lý cho thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam.

Theo ông Châu, việc luật hóa sẽ giúp ổn định các văn bản dưới luật. Bất động sản du lịch là cơ sở lưu trú, là nền tảng để phát triển ngành du lịch.

Ông Châu  đề nghị cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam được mua căn hộ du lịch trong các dự án du lịch, tương tự quy định đang được sửa đổi đối với việc người nước ngoài được mua căn hộ nhà chung cư, qua đó tạo thêm nguồn vốn đầu tư.

Đối với các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tồn đọng, vướng mắc liên quan đến đất ở không hình thành đơn vị ở và cấp giấy chứng nhận, ông Châu đề nghị, khi cấp đổi giấy chứng nhận thì thời hạn sử dụng được tính từ ngày có quyết định cấp lại, thay vì tính từ quyết định ban đầu.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA).

Ngoài ra, ông Châu đề nghị giữ lại việc lập sàn bất động sản và bổ sung quy định về kinh doanh bất động sản có mục đích lưu trú trên nền tảng điện tử. 

Hiện nay, hoạt động cho thuê lưu trú ngắn ngày, cho thuê bất động sản du lịch được thực hiện qua các nền tảng như Airbnb, Booking.com, Agoda và các nền tảng khác. Các bên giao dịch chủ yếu điền thông tin trên nền tảng, không sử dụng hợp đồng mẫu.

Theo quy định về thuế và Luật Giao dịch điện tử, các nền tảng như Airbnb có thể khấu trừ thuế thu nhập cá nhân của chủ nhà. Tuy nhiên, việc khấu trừ và liên thông với cơ quan thuế hiện chưa ổn định. Đây là vấn đề cần tiếp tục xử lý để bảo đảm quyền lợi của người dân.

Kỳ vọng pháp lý rõ ràng, đồng bộ 

Ông Nguyễn Thanh Ngữ, Chủ tịch TTC Phú Quốc chia sẻ, hiện nay, điều doanh nghiệp kỳ vọng nhất từ quá trình sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ tạo được hành lang pháp lý rõ ràng, đồng bộ và ổn định lâu dài cho các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Ông Nguyễn Thanh Ngữ, Chủ tịch TTC Phú Quốc.

Đối với condotel, officetel và công trình lưu trú du lịch, cần làm rõ quyền sở hữu, quyền sử dụng, thời hạn sở hữu cũng như cơ chế giao dịch và khai thác tài sản. 

Đồng thời, các quy định giữa đất đai, quy hoạch, xây dựng, kinh doanh bất động sản và hoạt động lưu trú cần được đồng bộ để doanh nghiệp có cơ sở triển khai dự án đúng mục đích.

Bên cạnh đó, cần xác định rõ quyền và trách nhiệm giữa chủ đầu tư, nhà đầu tư và đơn vị vận hành, nhất là trong khai thác, phân chia doanh thu và các cam kết liên quan. 

Khi pháp lý rõ ràng, theo ông Ngữ, doanh nghiệp mới mạnh dạn đầu tư dài hạn, nhà đầu tư yên tâm xuống tiền và thị trường có điều kiện khơi thông nguồn vốn.

Ông Phan Đức Hiếu, Đại biểu Quốc hội, Ủy viên Ủy ban Kinh tế và tài chính của Quốc hội nhấn mạnh, việc hoàn thiện khung chính sách từ phía Nhà nước là một trong những yếu tố cốt lõi để phát triển thị trường bất động sản.

Về phía Nhà nước, theo ông Hiếu, cần tập trung xây dựng một khung pháp lý ổn định có tầm nhìn dài hạn từ 10 - 15 năm, đồng thời bảo đảm tính dự báo để tạo niềm tin cho thị trường.

Bên cạnh đó, việc hình thành một hệ thống thông tin minh bạch, đầy đủ và đáng tin cậy là điều kiện tiên quyết giúp thị trường vận hành hiệu quả, giảm thiểu rủi ro từ những thông tin thiếu kiểm chứng.