Cần quy định rõ trong luật những giao dịch nhà đất bắt buộc phải công chứng

Từ yêu cầu đó, đề xuất giao Chính phủ quy định các loại giao dịch phải công chứng đặt ra vấn đề cần làm rõ: Nội dung nào phải được quyết định ngay trong luật, nội dung nào có thể giao quy định chi tiết?

Ông Vũ Văn Hải, Phó chủ tịch Hiệp hội Công chứng Việt Nam đã nêu những quan điểm và kiến nghị về nội dung này.

Ông Hải cho rằng, đặt trong yêu cầu nêu trên, mỗi thay đổi về thủ tục giao dịch nhà đất cần được xem xét cả ở sự thuận tiện trước mắt và mức độ an toàn pháp lý lâu dài. 

Với nhiều gia đình, một lần chuyển nhượng, tặng cho hay thế chấp nhà đất liên quan đến tài sản tích lũy trong nhiều năm. Điều họ cần biết trước khi ký là phải đáp ứng những điều kiện nào để giao dịch được pháp luật bảo vệ.

Xác định loại giao dịch phải công chứng là một phần quan trọng của chính sách bảo vệ quyền tài sản của người dân 

Đây cũng là vấn đề đặt ra khi dự thảo Luật Đất đai lựa chọn phương án giao Chính phủ quy định loại hợp đồng thực hiện quyền của người sử dụng đất phải công chứng, chứng thực, phù hợp với lộ trình chuyển đổi số và kết nối liên thông dữ liệu về quản lý đất đai.

Quy định này chưa có nghĩa công chứng bắt buộc sẽ bị bãi bỏ. Chính phủ vẫn có thể xác định những trường hợp cần duy trì. Nhưng việc luật trực tiếp quy định các loại giao dịch và việc giao xác định bằng nghị định là hai cách thiết kế có hệ quả khác nhau. 

Một bên giúp người dân nhận biết phạm vi nghĩa vụ ngay từ luật; bên còn lại phụ thuộc vào nội dung và thời điểm ban hành văn bản quy định chi tiết.

Vấn đề vì thế không chỉ nằm ở số lượng giao dịch phải công chứng, mà còn ở thẩm quyền quyết định và giới hạn của thẩm quyền đó.

Trong giao dịch dân sự, công chứng không đơn thuần là một giấy tờ bổ sung vào hồ sơ sang tên. Hoạt động này gắn với việc kiểm tra chủ thể, quyền định đoạt, ý chí tự nguyện và tính hợp pháp của thỏa thuận. 

Khi hình thức là điều kiện có hiệu lực của giao dịch, việc không tuân thủ có thể làm phát sinh tranh chấp về giá trị pháp lý của hợp đồng.

Một tranh chấp như vậy thường không dừng ở việc bổ sung hồ sơ. Tiền có thể đã thanh toán, tài sản đã bàn giao, khoản vay đã giải ngân hoặc quyền lợi của người thứ ba đã hình thành. Việc giải quyết sau đó có thể kéo dài, làm tăng chi phí và ảnh hưởng đến nhiều chủ thể.

Bởi vậy, xác định loại giao dịch phải công chứng là một phần quan trọng của chính sách bảo vệ quyền tài sản. Đây là nội dung cần được cân nhắc khi phân định giữa quy định của luật và quy định chi tiết của Chính phủ.

Chủ trương xây dựng luật ngắn gọn, tập trung vào những vấn đề cơ bản có ý nghĩa thiết thực. Những nội dung kỹ thuật thường xuyên thay đổi, như tiêu chuẩn kết nối dữ liệu, phương thức trao đổi hồ sơ điện tử hay quy trình phối hợp, cần có khả năng điều chỉnh linh hoạt.

Tuy nhiên, yêu cầu tinh gọn không làm giảm sự cần thiết phải xác định rõ những điều kiện cốt lõi của giao dịch. Quyết định một hợp đồng có bắt buộc công chứng hay không khác với hướng dẫn các bên thực hiện công chứng bằng phương thức nào.

Nếu luật chỉ ghi một câu "giao Chính phủ quy định" mà chưa xác định nhóm giao dịch, nguyên tắc áp dụng và giới hạn ngoại lệ, phần nội dung được chuyển xuống nghị định có thể bao gồm cả lựa chọn chính sách quan trọng.

Cần sự thống nhất và đồng bộ giữa các luật 

Sự thống nhất giữa các đạo luật cũng cần được giải quyết ngay trong quá trình sửa đổi. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng năm 2026, có hiệu lực từ ngày 01/01/2027, đã xác định giao dịch phải công chứng phải đáp ứng các tiêu chí về tính chất quan trọng, điều kiện tham gia chặt chẽ, mức độ an toàn pháp lý cao và được luật quy định. 

Việc thiết kế quy định trong các Luật về Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản cần được đặt trong mối quan hệ với lựa chọn lập pháp này.

Quốc hội có thể xem xét điều chỉnh chính sách khi có căn cứ. Nhưng sự thay đổi cần được giải thích rõ và xử lý đồng bộ, tránh để người dân và cơ quan thực hiện phải tự tìm cách giải quyết những quy định thiếu thống nhất.

Một lý do được đặt ra cho phương án "giao Chính phủ quy định" là khả năng điều chỉnh theo tiến độ chuyển đổi số. Khi dữ liệu được kết nối đầy đủ, nhiều giấy tờ có thể được cắt giảm, việc xác minh có thể nhanh hơn và chi phí tuân thủ có thể giảm.

Dù vậy, thông tin đầy đủ về một thửa đất chưa đồng nghĩa với việc mọi điều kiện của giao dịch đã được bảo đảm.

Giấy chứng nhận chỉ ghi tên một người chưa đủ để kết luận tài sản thuộc quyền định đoạt riêng của người đó. Việc xác thực đúng danh tính cũng chưa xác nhận được người ký đang tự nguyện, hiểu rõ nội dung hợp đồng hay có quyền đại diện trong phạm vi giao dịch.

Công nghệ có thể hỗ trợ kiểm tra những yếu tố này, nhưng vẫn cần cơ chế xác minh, đánh giá và chịu trách nhiệm. Nếu thu hẹp công chứng bắt buộc, đánh giá tác động cần chỉ rõ phần công việc đó sẽ được thực hiện ở đâu, do ai đảm nhận và trách nhiệm được xử lý thế nào khi có sai sót.

Mặt khác, nếu nghĩa vụ công chứng phụ thuộc vào mức độ hoàn thiện dữ liệu, người dân cần có cách nhận biết rõ ràng. Ai xác nhận dữ liệu đã đầy đủ? Thời điểm nào được dùng để xác định? Nếu thông tin bị điều chỉnh sau khi ký hợp đồng, quyền lợi của các bên được bảo đảm ra sao? Đây đều là những câu hỏi cần có lời giải trước khi áp dụng.

Phương án rõ ràng hơn là luật xác định các nhóm giao dịch phải công chứng, những ngoại lệ cần thiết và các trường hợp được lựa chọn theo yêu cầu. Chính phủ quy định chi tiết cách thực hiện, việc kết nối dữ liệu và thủ tục điện tử trong phạm vi được giao.

Cách tiếp cận này vẫn cho phép rà soát, loại bỏ những yêu cầu không còn phù hợp. Điều cần bảo đảm là việc giữ hay bỏ một điều kiện quan trọng phải dựa trên đánh giá tác động, thay vì chỉ dựa vào khả năng số hóa thông tin.

Nếu vẫn lựa chọn giao Chính phủ xác định cụ thể một phần phạm vi, luật cần nêu rõ nhóm giao dịch được giao quy định, tiêu chí áp dụng, điều kiện ngoại lệ và mức độ được phép điều chỉnh. Một định hướng chung về lộ trình chuyển đổi số chưa đủ để thay thế những giới hạn này.

Quy định chuyển tiếp cũng cần được thiết kế đồng thời, giúp người dân biết pháp luật nào áp dụng cho giao dịch đã ký, hồ sơ đang giải quyết và giao dịch phát sinh sau khi chính sách thay đổi. 

Việc chuẩn bị dự thảo nghị định cùng hồ sơ dự án luật là cần thiết, nhưng nội dung dự kiến của nghị định vẫn không thay thế được giới hạn thẩm quyền ghi trong luật.

Từ yêu cầu tháo gỡ điểm nghẽn được nêu tại phiên thảo luận tổ, hiệu quả cải cách cần được nhìn trên toàn bộ quá trình giao dịch. 

Giảm giấy tờ, thời gian và chi phí là những kết quả có thể thấy ngay; giữ được sự ổn định của hợp đồng, hạn chế tranh chấp và bảo vệ tài sản của người dân là những kết quả cần được bảo đảm lâu dài.