Cắt lỗ hàng loạt bất động sản bị "ngộp" lãi ngân hàng

Giảm giá vẫn đỏ mắt tìm người mua

Theo khảo sát tại nhiều kênh mua bán bất động sản, câu chuyện cắt lỗ, bán hàng ngộp ngân hàng hiện xuất hiện khá nhiều từ phân khúc đất nền, đến căn hộ chung cư cao cấp.

Trên các diễn đàn mua bán và các kênh quảng cáo như mạng xã hội, bất động sản "hàng ngộp ngân hàng", "cắt lỗ sâu" đang xuất hiện khá nhiều.

Anh Từ Văn Hùng, một môi giới chung cư tại Hà Nội đang rao bán một căn hộ chung cư tại phường Định Công (Hà Nội).

Theo anh Hùng, lý do cần bán gấp căn hộ vì chủ nhà đang ngộp ngân hàng, cần xử lý khoản vay ngân hàng nên đã giảm giá rất sâu. Đây là cơ hội tốt cho khách mua ở hoặc đầu tư.

Theo đó, căn hộ diện tích 107m², thiết kế 3 phòng ngủ, 2 vệ sinh, sổ đỏ chính chủ, giá bán 7,8 tỷ, tương đương khoảng 73 triệu đồng/m2.

Chủ nhà ra giá thấp hơn thị trường và cần bán gấp, nhưng đến nay sau nửa tháng rao bán, căn hộ vẫn chưa tìm được người mua.

Khảo sát thực tế trên thị trường, chung cư này hiện có giá giao dịch phổ biến khoảng 76 triệu đồng/m2. Như vậy, căn nhà "ngộp" ngân hàng này được rao bán rẻ hơn khoảng 330 triệu đồng.

Một căn hộ chung cư tại Hà Nội đang được rao bán cắt lỗ vì ngộp ngân hàng.

Chị Lưu Lan đang rao bán một mảnh đất tại Chương Mỹ, Hà Nội. Chị cho biết, áp lực từ các khoản vay ngân hàng cùng mức lãi suất thả nổi tăng cao khiến chi phí tài chính ngày càng nặng nề. Để xoay xở dòng tiền, chị quyết định bán bớt một mảnh đất.

Theo đó, mảnh đất chị Lan đang rao bán rộng 90m2, mặt tiền 5m, với giá 4,9 tỷ đồng, tương đương 55 triệu đồng/m2. Khảo sát khu vực xung quanh, giá thị trường khoảng 70 triệu đồng/m2.

"Tôi đã xem giá thị trường, mảnh này đang rẻ hơn. Bán đi rất tiếc vì vị trí cũng đẹp, trong khu dân cư đông, buôn bán kinh doanh tốt, cho thuê có dòng tiền hàng tháng, ở cũng tốt vì ngay gần các cơ quan hành chính, chợ… Giá này vì cũng muốn bán nhanh lấy tiền", người bán cho biết.

Chị Minh Thư, một nhà đầu tư đang rao bán cắt lỗ một lô đất nền tại Sóc Sơn, ngậm ngùi cho biết tháng nào chị cũng phải trả gần 40 triệu đồng tiền lãi ngân hàng trong khi công việc kinh doanh riêng gặp khó khăn, thời điểm này lãi suất tăng cao đồng nghĩa với việc tiền lãi cũng tăng lên. 

Chị Thư đã giảm giá chịu lỗ gần 600 triệu đồng, chưa tính chi phí lãi vay gồng gánh hơn một năm qua, chỉ mong gặp khách thiện chí để tất toán khoản vay với ngân hàng.

Vì sao "hàng ngộp" xuất hiện trên thị trường?

Lý giải nguyên nhân hàng ngộp ngân hàng, cắt lỗ xuất hiện nhiều trong giai đoạn hiện nay, ông Đặng Duy Linh, nhà sáng lập CFJ Holdings cho biết, thực tế, phần lớn các trường hợp ngộp ngân hàng hiện nay lại xuất phát từ việc quản trị dòng tiền không phù hợp với chu kỳ của bất động sản.

Ông Linh chia sẻ, điều mà nhiều người không tính đến là bất động sản không chỉ có chu kỳ tăng giá. Có những giai đoạn thị trường đi ngang kéo dài 2-3 năm, thậm chí lâu hơn. Khi đó, giá không giảm mạnh nhưng cũng không tăng đủ để bù đắp chi phí vốn. 

"Nếu một nhà đầu tư mua bất động sản giá 4 tỷ đồng, nhưng vay khoảng 2 tỷ đồng thì mỗi tháng đều phát sinh lãi. Nếu lãi suất bình quân dao động từ 10-12%/năm như hiện nay, nhà đầu tư có thể phải chi từ 16 đến 23 triệu đồng mỗi tháng chỉ để duy trì khoản vay", ông Linh cho biết.

Nếu công việc kinh doanh gặp khó khăn, thu nhập sụt giảm hoặc xuất hiện những khoản chi bất ngờ, áp lực sẽ tăng lên rất nhanh. Đến một thời điểm nào đó, chủ đất không còn bán vì muốn chốt lời nữa, họ bán vì cần giải phóng áp lực tài chính. Đó chính là lúc một bất động sản trở thành hàng ngộp ngân hàng.

Ông Linh cho biết, bài học quan trọng nhất từ những hàng ngộp ngân hàng nằm ở chỗ lợi nhuận trong bất động sản không chỉ đến từ việc chọn đúng tài sản, mà còn đến từ khả năng tồn tại đủ lâu để chờ tài sản đó tăng giá.

Người mua cần tìm hiểu kỹ về bất động sản cắt lỗ, ngộp ngân hàng khi xuống tiền.

Ông Phan Vi - người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, chuyên phân khúc nhà phố tại TP. HCM cho biết, hiện nay, tâm lý đợi hàng ngộp đã xuất hiện. Bên cạnh nhóm khách hàng sẵn sàng "xuống tiền", một số khác vẫn cân nhắc và theo dõi thêm diễn biến thị trường.

"Ngộp giá" là thuật ngữ chỉ những nhà đất mà chủ sở hữu buộc phải bán gấp, bán cắt lỗ do áp lực tài chính lớn như nợ xấu, đáo hạn ngân hàng hoặc kinh doanh thua lỗ. Mức giá này thường thấp hơn thị trường từ 10-30%, thậm chí lên tới 35%.

Theo ông Vi, đây là cơ hội để người mua thương thảo và tìm được tài sản với mức giá mềm hơn giá thị trường, nếu có sẵn dòng tiền và hiểu thị trường.

"Chìa khóa" để bắt đáy thành công 

Dù thị trường có nhiều hàng ngộp, cắt lỗ với mức giá hấp dẫn, nhưng đây cũng là thời điểm đầy rủi ro nếu người mua không tỉnh táo. Anh Hà Quốc Thắng, một môi giới lâu năm trong lĩnh vực bất động sản, hiện đang hoạt động tại khu vực phía Nam khuyến cáo người mua cần đặc biệt lưu ý các yếu tố cốt lõi khi lựa chọn.

Trước hết là vấn đề pháp lý sản phẩm, anh Thắng chia sẻ, người mua chỉ nên lựa chọn những bất động sản đã có sổ hồng, sổ đỏ hoặc dự án có pháp lý hoàn chỉnh, rõ ràng, tuyệt đối tránh mua giấy tay hoặc dự án chưa đủ điều kiện mở bán.

Tiếp theo, việc kiểm tra thông tin "ngộp" là vô cùng cần thiết. Nhà đầu tư cần xác thực xem bất động sản đó có thực sự ngộp ngân hàng hay không, hay chỉ là chiêu trò tạo giá ảo để thu hút tương tác. Đồng thời, việc khảo sát giá thực tế bằng cách so sánh với các tài sản tương tự xung quanh trong khu vực sẽ giúp tránh trường hợp chủ nhà nâng giá lên cao rồi gắn mác "cắt lỗ".

Cuối cùng là bài toán tài chính, theo anh Thắng, thời điểm này ưu tiên lớn nhất vẫn là sử dụng tiền mặt có sẵn. Trong trường hợp phải sử dụng đến đòn bẩy, tỷ lệ vay không nên quá 30% giá trị tài sản và người mua phải đảm bảo được nguồn thu nhập ổn định lâu dài để chi trả phần gốc lãi hằng tháng.

Các chuyên gia nhận định, câu chuyện hàng ngộp ngân hàng và cắt lỗ hiện nay vừa là thách thức lớn cho những nhà đầu tư dùng đòn bẩy quá đà, nhưng đồng thời cũng là cơ hội tốt cho những người có nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh. Tuy nhiên, trong một thị trường đang thanh lọc, sự thận trọng, ưu tiên pháp lý và yếu tố vị trí thực tế mới là chiếc chìa khóa giúp người mua an toàn "bắt đáy" thành công.