Đơn giản hóa thủ tục, tăng nguồn cung

Ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, tới đây sẽ tham mưu nghiên cứu, xây dựng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật Nhà ở năm 2023 và các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành luật.

Bên cạnh đó, tiếp tục hoàn thiện hồ sơ đề xuất thành lập "Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất" do Nhà nước quản lý để chuẩn hóa quy trình giao dịch theo hướng một cửa, liên thông, trên môi trường điện tử.

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản sẽ tiếp tục hoàn thiện hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, kết nối với hệ thống dữ liệu đất đai, xây dựng, quy hoạch, thuế và tài chính... đảm bảo dữ liệu đúng, đủ, sạch, sống, đồng bộ và kết nối liên thông từ Trung ương tới địa phương.

Ông Nguyễn Tấn Tâm, Phó chủ tịch Hội đồng nghiên cứu tác động thị trường bất động sản Việt Nam nhận định, việc sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó, chú trọng tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp, đơn giản hóa thủ tục hành chính sẽ góp phần tạo nguồn cung cho nhà ở xã hội, cải thiện chất lượng sống cho người dân.

Theo bà Lê Thanh Thủy, môi giới bất động sản hoạt động tại thị trường Hà Nội, giá nhà sẽ "hạ nhiệt" khi 2 luật lớn về bất động sản được sửa đổi vào năm 2026. Khi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được sửa đổi, hoàn thiện giúp tăng nguồn cung tăng, nhiều dự án mới mở bán, đặc biệt là nhà ở xã hội, hạn chế đầu cơ, găm hàng, thổi giá.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) cho rằng, những cơ chế, chính sách mới về nhà ở xã hội giúp thị trường thông thoáng, phân khúc này hấp dẫn hơn trong mắt nhà đầu tư.

"Đây là lực đẩy để phát triển nhà ở xã hội trong năm 2026 tốt hơn, mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội đang tới gần", ông Hiệp nói.

Thị trường minh bạch hơn nhờ cơ chế định giá đất mới

Một trong những điểm mới nữa là việc kết thúc hệ thống bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013, thay thế bằng cơ chế định giá theo Luật Đất đai mới.

Theo cơ chế mới, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định bảng giá đất, công bố và áp dụng hằng năm, có thể điều chỉnh linh hoạt khi thị trường biến động. Bảng giá đất mới được xây dựng chi tiết tới từng vị trí, từng thửa đất, trên nguyên tắc tiệm cận giá giao dịch phổ biến.

Theo TS Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, việc xóa dần cơ chế "hai giá" không chỉ giúp minh bạch hóa thị trường, mà còn tạo nền tảng để các chính sách tài chính, tín dụng và thuế bất động sản phát huy hiệu quả.

"Giá đất sát thực tế sẽ giúp phản ánh đúng chi phí đầu vào, hạn chế đầu cơ và tạo điều kiện để Nhà nước điều tiết thị trường tốt hơn", ông Lực nhận định.

Cùng với cải cách bảng giá đất, chính sách ưu đãi tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất cũng là điểm nhấn lớn.

Theo Nghị quyết 254/2025/QH15, từ năm 2026, người dân khi chuyển đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp sang đất ở chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch tiền sử dụng đất trong hạn mức, 50% đối với phần vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức. So với quy định hiện hành, mức thu này giảm tới 70%, mở ra dư địa để người dân hoàn thiện pháp lý đất ở.

Tuy nhiên, chính sách không áp dụng đại trà mà chỉ dành cho các trường hợp đất có nguồn gốc gắn liền với đất ở và mỗi hộ chỉ được hưởng ưu đãi một lần.

Theo các chuyên gia, cách tiếp cận này thể hiện rõ định hướng điều hành, hỗ trợ nhu cầu ở thực, nhưng kiểm soát chặt việc chuyển đổi đất quy mô lớn để hạn chế đầu cơ và bong bóng giá.

Cần sớm ban hành hướng dẫn chi tiết

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Bùi Ngươn Phong, Chủ tịch HĐQT, nhà sáng lập hệ sinh thái Tập đoàn Lê Phong đánh giá, Luật Nhà ở 2023 có bước tiến quan trọng khi cho phép các dự án nhà ở xã hội bố trí quỹ cho thuê theo quy định cũ được bán hoặc cho thuê mua theo quy định mới.

Tuy nhiên, ông Phong cũng cho rằng, thực tế triển khai các quy định chuyển tiếp còn nhiều thủ tục phức tạp, thời gian xử lý kéo dài. Doanh nghiệp kiến nghị cơ quan quản lý sớm ban hành hướng dẫn chi tiết và đẩy nhanh khâu tổ chức thực hiện để chính sách sớm đi vào cuộc sống.

Liên quan đến cơ chế lợi nhuận, theo ông Phong, mức trần 10% không còn phù hợp trong bối cảnh chi phí vật tư, nhân công và quản lý liên tục biến động.

Nhìn tổng thể, các cải cách về chính sách đất đai, nhà ở và điều hành thị trường cho thấy định hướng rõ ràng của Nhà nước trong việc xây dựng thị trường bất động sản an toàn, minh bạch và bền vững.

Khi thể chế hoàn thiện, doanh nghiệp chủ động tái cấu trúc và người dân được bảo vệ quyền lợi chính đáng, bất động sản sẽ không chỉ là kênh đầu tư, mà còn là trụ cột quan trọng cho ổn định kinh tế vĩ mô và phát triển xã hội trong giai đoạn mới.