Chung cư Hà Nội: Sơ cấp tăng giá, thứ cấp đua nhau cắt lỗ

Giá nhà: Bên tăng bên giảm

Báo cáo thị trường quý I/2026 của Bộ Xây dựng cho thấy, giá chung cư tại Hà Nội có giá bán trung bình 128 triệu đồng/m2. Trước đó, quý IV/2025, Bộ Xây dựng ghi nhận giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình năm 2025 đạt mức 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm 2024.

Theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư mới mở bán tiếp tục duy trì đà tăng do chi phí nguyên vật liệu và tài chính tăng cao đẩy mặt bằng giá tiếp tục đi lên.

Nhiều dự án chung cư mới tại thị trường Hà Nội đang tung ra mức giá bán dự kiến.

Khảo sát thực tế thị trường hiện nay, nhiều dự án đã và đang chuẩn bị mở bán trên thị trường đều có mức giá cao.

Mới đây, dự án Lumière Hà Nội Seasons Garden tung ra mức giá bán dự kiến từ 120 - 180 triệu đồng/m2. Dự án nằm tại ô đất vàng số 233 - 235 Nguyễn Trãi, trung tâm thành phố Hà Nội, do tập đoàn Masterise Homes làm chủ đầu tư.

Tại khu vực Tây Hồ, dự án The Reflection West Lake cũng được thăm dò mức giá dao động khoảng 150 - 250 triệu đồng/m2, tương đương từ 6 - 13,5 tỷ đồng mỗi căn tùy diện tích và vị trí.

Một dự án khác cũng vừa thăm dò mức giá trung bình trên 90 triệu đồng là The Vista Văn La tại khu đô thị Văn La, Hà Đông.

Ngược chiều, trên thị trường thứ cấp hiện nay đang xuất hiện nhiều thông tin chung cư hạ giá. Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng ghi nhận, tại thị trường thứ cấp, một số khu vực có xu hướng điều chỉnh giảm trong quý I/2026.

Đơn cử, vào hồi cuối tháng 3/2026, chị Hương, chủ một căn hộ tại chung cư FLC Complex 36 Phạm Hùng đang rao bán cắt lỗ để có thể ra hàng nhanh. 

Chị Hương cho biết, căn hộ có diện tích 98m2, 3 phòng ngủ, sổ đỏ sẵn giao dịch, được công khai với mức giá 9,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau hơn 1 tháng rao bán, căn hộ vẫn chưa thể "thoát hàng", khiến chị Hương chấp nhận tiếp tục hạ giá thêm vài trăm triệu.

Khảo sát trên nền tảng mua bán Batdongsan.com.vn, giá bán hiện nay tại chung cư FLC Complex 36 Phạm Hùng ghi nhận mức giảm so với tháng 12/2025 là 5%. Trên thị trường hiện nay, nhiều căn hộ tại dự án này cũng được rao bán với mức giá giảm so với trước đó từ 5 - 10%.

Nhiều chung cư thứ cấp đang có dấu hiệu giảm giá.

Một môi giới hiện đang rao bán cắt lỗ căn hộ 67m2 tại chung cư The Vesta Hà Đông cho biết, chủ nhà chấp nhận bán căn hộ với giá 3,9 tỷ đồng, tương đương khoảng 58 triệu đồng/m2 để nhanh chóng thoát hàng. Thực tế, giá rao bán tại dự án này đang giảm 4,1% so với thời điểm tháng 12/2025.

Thậm chí, nhiều trường hợp đang rao bán giá giao dịch thấp hơn cả định giá ngân hàng để mong muốn nhanh chóng thu hồi vốn, ra hàng nhanh.

"Hiện nhiều nhà đầu tư đang chấp nhận cắt lỗ để thu hồi vốn, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính. Áp lực lãi suất tăng, cộng với nguồn cung mới sắp ra thị trường khá dồi dào khiến tâm lý người mua trở nên thận trọng hơn. 

Tuy nhiên, đây lại là cơ hội khá tốt cho những người mua ở thực khi có thể lựa chọn được sản phẩm với mức giá hợp lý hơn trước", anh Nam - một môi giới, chia sẻ.

Người mua quan tâm tới nhu cầu ở thực

Theo dữ liệu mới đây từ Batdongsan.com.vn, tỷ lệ khách hàng mua căn hộ với mục đích "lướt sóng" hiện chỉ còn khoảng 4%, giảm sâu so với mức 30 - 40% trong giai đoạn thị trường sôi động trước đây. Trong khi đó, khoảng 67% giao dịch phục vụ nhu cầu ở thực và gần 30% hướng tới mục đích cho thuê.

Các chuyên gia của Batdongsan.com.vn đánh giá, diễn biến này cho thấy thị trường căn hộ Hà Nội đang dần rời xa chu kỳ tăng trưởng nóng, thời điểm đó các giao dịch mua đi bán lại ngắn hạn từng đóng vai trò đáng kể trong việc đẩy thanh khoản và mặt bằng giá tăng cao. 

Trong bối cảnh hiện nay, người mua quan tâm nhiều hơn tới nhu cầu ở thực, khả năng khai thác cho thuê và giá trị tích sản dài hạn.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group nhận định, thị trường chuyển nhượng đã giảm tốc rõ rệt sau giai đoạn tăng trưởng nóng.

Theo vị chuyên gia, thị trường không còn vận hành theo tâm lý "mua nhanh - bán nhanh" mà đang chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn, dòng tiền đầu tư hiện trở nên thận trọng hơn trước áp lực lãi suất, lạm phát cũng như những biến động kinh tế toàn cầu. Từ đó, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn.

Ông Tiến cũng cho rằng, hiện nay thị trường căn hộ thứ cấp đang phân hóa mạnh theo chất lượng dự án. Theo đó, người mua ngày càng chú trọng tính pháp lý, tiến độ xây dựng, chất lượng vận hành và khả năng sử dụng thực tế thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá nhanh.