Các chuyên gia bất động sản (BĐS) lo ngại rằng, đến một thời điểm nhất định, giá tăng quá cao khiến tính thanh khoản không còn, khi đó, bong bóng sẽ vỡ, giao dịch giảm mạnh, kéo theo giá BĐS cũng giảm mạnh, nhiều người "ôm đất" không bán được sẽ rơi vào cảnh tay trắng.

Thị trường đã đạt đến đỉnh của sự tăng nóng

Đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng, thị trường thời gian qua có sự phát triển nóng, theo chiều hướng bất thường.

Bởi lẽ, giá nhà đất ở nhiều nơi tăng nóng, nhất là đất nền tại các khu vực sắp lên quận, hay khu vực có thông tin về quy hoạch dự án đi qua. Thậm chí, có khu vực giá nhà chung cư tăng tới 15%, nhà riêng lẻ tăng tới 30%.

Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) cho biết, 6 tháng đầu năm nay là giai đoạn bản lề cho sự phục hồi và tăng trưởng của thị trường BĐS sau 2 năm chịu ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch COVID -19. Tuy nhiên, do nguồn cung ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM gần như đã đạt ngưỡng, trong khi các địa phương khác lại khan hiếm, nên dẫn đến tình trạng "sốt ảo" và “thổi giá” nhà, đất.

Trong khi đó, dưới góc nhìn của Chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển, thì thị BĐS đã xuất hiện dấu hiệu giảm tốc từ năm 2021, và đã đạt đến đỉnh của sự tăng trưởng nóng. Bởi lẽ, thông thường thị trường chỉ tăng trưởng khi kinh tế phát triển mạnh hoặc có dòng tiền tốt. Tuy nhiên, thời gian qua lại xuất hiện việc không ít doanh nghiệp không làm ăn được vẫn “đua nhau” đổ tiền vào BĐS, nhiều người dân chán làm ăn cũng quay sang đầu tư nhà, đất.

Những dấu hiệu này chứng tỏ sự không hợp lý về kinh tế, vì khi kinh tế đang gặp khó khăn, dù doanh nghiệp, người dân có tiền hay không, cũng không ai đi lo bỏ tiền vào kênh đầu tư dài hạn là BĐS.

Bộ Xây dựng cho rằng, thị trường BĐS thời gian qua có sự phát triển nóng, theo chiều hướng bất thường.

“Đến đầu năm 2022, cùng với việc Bộ Tài chính và Chính phủ quyết liệt trong công tác xử lý một số doanh nghiệp thì người ta mới thấy rằng, năm 2021 xuất hiện một dòng tiền đầu tư tài chính ảo. Và việc tăng giá BĐS trong năm qua hoàn toàn không dựa trên một nhu cầu bền vững của đầu tư hoặc sử dụng”, TS Đinh Thế Hiển nói.

Cũng theo quan sát của vị chuyên gia kinh tế này, có thể nhiều người đang tỏ ra ngạc nhiên khi nói về sự giảm tốc của thị trường BĐS hiện nay, thậm chí là đổ thừa cho việc siết tín dụng, siết thuế nhà đất. Tuy nhiên, những điều này chỉ là bể nổi, nhằm trấn an các nhà đầu tư và nhà đầu tư tương lai rằng, nếu hết siết tín dụng thì thị trường địa ốc lại tăng trưởng. Trong khi thực chất, từ năm 2021 đến nay, khoảng cách giữa mức giá để đầu cơ, “lướt sóng” với mức giá mua để đầu tư dài hạn cũng như mua để khai thác cho thuê hay ở thực đã cách xa nhau một khoảng rất dài.

Trước tình hình này, Bộ Xây dựng đã có văn bản đề nghị các địa phương vào cuộc có giải pháp kiểm soát, đặc biệt là công bố thông tin về quy hoạch kịp thời. Đến thời điểm tại, Bộ Xây dựng cho biết, theo báo cáo của các địa phương và đánh giá của Bộ Xây dựng thì so với cùng kỳ năm 2021 và cuối năm 2021, giá nhà đất đã có dấu hiệu hạ nhiệt, tăng chậm lại nhưng nhìn chung vẫn còn ở mức cao.

Thanh khoản giảm, nguy cơ "bong bóng" BĐS

Theo nhận định của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), yếu tố khiến giá BĐS liên tục tăng bất chấp ảnh hưởng của đại dịch COVID -19, là do quá trình hình thành các đô thị mới khiến nhiều người có tâm lý đi trước để “đón đầu” quy hoạch, mua đất để chờ tăng giá. Đồng thời, yếu tố nguồn cung thiếu hụt do khan hiếm dự án mới cũng khiến giá BĐS tăng “phi mã”, cùng với việc tín dụng vào lĩnh vực BĐS chưa được điều chỉnh tốt, thông tin thị trường chưa kịp thời và bám sát dẫn đến có sự lợi dụng để “nâng giá, thổi giá”.

Trong khi đó, các chuyên gia kinh tế nhận định, những biến động về giá cả vừa nêu ở trên, cùng với việc giá vật liệu xây dựng đầu vào tăng không ngừng đã tác động tiêu cực tới hoạt động sản xuất, kinh doanh của các nhà thầu xây dựng. Những điều này góp phần đẩy giá nhà, đất lên cao, nhưng thanh khoản lại ngược lại.

Các chuyên gia BĐS lo ngại rằng, đến một thời điểm nhất định, giá tăng quá cao khiến tính thanh khoản không còn, khi đó, bong bóng sẽ vỡ, giao dịch giảm mạnh, kéo theo giá BĐS cũng giảm mạnh.

Còn TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, nhiều doanh nghiệp dựa vào vay ngân hàng để phát triển dự án sắp tới sẽ bị ảnh hưởng nặng vì không có vốn để phát triển dự án, thậm chí dẫn đến việc co hẹp quy mô. Trong khi những doanh nghiệp có dự án đang hình thành và đang bán sẽ bị ảnh hưởng vì người mua nhà bị động hơn, khó khăn trong tiếp cận vốn vay.

Thậm chí, các chuyên gia BĐS còn lo ngại rằng, đến một thời điểm nhất định, giá tăng quá cao khiến tính thanh khoản không còn, khi đó, bong bóng sẽ vỡ, giao dịch giảm mạnh, kéo theo giá BĐS cũng giảm mạnh, gây hệ lụy lớn cho nền kinh tế.

“Thị trường hiện nay đang đứng hình. Tức là thanh khoản giảm rất mạnh, người mua sẽ không dám mua còn người bán đang do dự, không muốn giảm giá nhiều. Song, thị trường đóng băng nhiều khi còn nguy hiểm hơn bong bóng bởi khi đó, những người ôm đất không bán được, không ít người rơi vào cảnh tay trắng “, TS. Đinh Thế Hiển nêu quan điểm…