Đà Nẵng: Sức cầu phân khúc đất nền quý III/2026 sụt giảm

Tâm lý người mua thận trọng, phòng thủ

Báo cáo nghiên cứu thị trường trong 3 tháng qua cho thấy, phân khúc đất nền tại TP Đà Nẵng ghi nhận nguồn cung sơ cấp duy trì mức ổn định so với quý II/2026. Tuy nhiên, nguồn cung mới tiếp tục rơi vào tình trạng khan hiếm nghiêm trọng, chỉ chiếm vỏn vẹn khoảng 4% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường.

Sức cầu thị trường ở mức thấp, lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 4% tổng cung sơ cấp, giảm 16% so với quý trước. Đánh giá về diễn biến này, chuyên gia DKRA nhận định nguyên nhân cốt lõi xuất phát từ tâm lý thận trọng, phòng thủ của người mua trước áp lực lãi suất vay ngân hàng.

Để cải thiện dòng tiền, các chủ đầu tư tích cực tung chính sách ưu đãi và hỗ trợ thanh toán. Trong khi đó, giá thứ cấp giảm trung bình 3% so với quý trước khi một bộ phận nhà đầu tư chủ động điều chỉnh giá bán để thu hồi dòng tiền.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung sơ cấp giảm 14% so với quý trước, trong đó nguồn cung mới giảm gần 40% so với quý II/2026, các chủ đầu tư tiếp tục thận trọng trong việc triển khai dự án trong bối cảnh biến động như hiện nay.

Dù toàn phân khúc sụt giảm, căn hộ hạng B vẫn đóng vai trò dẫn dắt thị trường khi chiếm 46% tổng nguồn cung và 68% lượng tiêu thụ sơ cấp. Thanh khoản giảm 25% so với quý trước và 24% so với cùng kỳ, giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án mới mở bán có mức giá trung bình 60 - 70 triệu đồng/m².

Xét theo địa bàn, phường Ngũ Hành Sơn tiếp tục là điểm sáng khi đóng góp 40% nguồn cung và 43% lượng giao dịch toàn thành phố.

Đối với nguồn cung sơ cấp nhà phố/biệt thự tại thị trường TP Đà Nẵng quý III/2026, nghiên cứu của DKRA cho thấy phân khúc này giảm 48% so với quý trước. Chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán trước đó, chiếm khoảng 98% tổng nguồn cung. Sức cầu duy trì ở mức thấp, lượng tiêu thụ giảm 68% so với quý trước, giao dịch tập trung cục bộ tại các dự án sơ cấp đã mở bán trước đó, ngược lại giao dịch ở các dự án mới mở bán trong quý khá khiêm tốn.

Phường Hải Vân dẫn đầu thị trường, chiếm 75% nguồn cung và 99% lượng tiêu thụ sơ cấp. Do áp lực chi phí đầu vào, chi phí phát triển dự án tăng cao, các chính sách bán hàng cùng các chính sách hỗ trợ tài chính được duy trì áp dụng nhằm kích cầu. Trong khi đó, giá thứ cấp giảm trung bình 10% so với quý trước, phản ánh áp lực thanh khoản trong bối cảnh lãi suất vẫn neo cao.

Cũng theo đơn vị này, loại hình bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn khá khiêm tốn, chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn. 

Cụ thể, với phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp giảm 5% so với quý trước, chủ yếu đến từ hàng tồn kho tại các dự án hiện hữu, thị trường tiếp tục vắng bóng nguồn cung mới. Sức cầu suy yếu, lượng tiêu thụ giảm 89% so với quý trước trong bối cảnh lãi suất cao và tâm lý nhà đầu tư thận trọng.

Phường Điện Bàn Đông dẫn đầu nguồn cung với tỷ trọng 80%, trong khi toàn bộ giao dịch tập trung tại phường Ngũ Hành Sơn. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định, các chính sách ưu đãi và cam kết lợi nhuận tiếp tục được áp dụng nhằm kích cầu. Trong thời gian tới, đà tăng trưởng du lịch và cải thiện hạ tầng được kỳ vọng tạo động lực phục hồi cho thị trường.

Trong quý III, nguồn cung sơ cấp của phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng vẫn duy trì ở mức thấp, chủ yếu đến từ các dự án cũ, trong khi thị trường không ghi nhận giao dịch trong quý. Mặt bằng giá sơ cấp đi ngang so với quý II. Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ thanh toán tiếp tục được áp dụng nhằm kích cầu. Triển vọng thị trường chưa có nhiều khởi sắc khi những vướng mắc về pháp lý, tiến độ triển khai và hiệu quả khai thác tiếp tục gây áp lực lên thanh khoản, dù ngành du lịch duy trì đà tăng trưởng.

Ở phân khúc condotel trong quý III/2026 ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ 1% so với quý trước nhưng giảm 4% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ hàng tồn kho tại các dự án hiện hữu. Thanh khoản tiếp tục ở mức thấp, giao dịch phát sinh không đáng kể và tập trung tại phường An Hải - khu vực chiếm 56% nguồn cung và toàn bộ lượng tiêu thụ trong kỳ. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định, các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và ưu đãi thanh toán tiếp tục được áp dụng nhằm kích cầu.

Dù du lịch tăng trưởng được kỳ vọng hỗ trợ thị trường nhưng vướng mắc pháp lý, hạn chế về vốn và tiến độ thi công vẫn là rào cản khiến thị trường chưa có dấu hiệu phục hồi rõ nét trong ngắn hạn.

Nguồn cung đất nền tiếp tục khan hiếm, căn hộ dự kiến đạt khoảng 500 - 1.000 căn

Theo dự báo từ DKRA Consulting, phân khúc đất nền tại TP Đà Nẵng trong quý IV nguồn cung mới dự kiến tiếp tục khan hiếm, dao động khoảng 50 - 100 sản phẩm. Sức cầu khó phục hồi trong ngắn hạn, thanh khoản tập trung tại các dự án quy mô lớn, kết nối thuận lợi và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín.

Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao, đi kèm các chính sách ưu đãi nhằm kích cầu. Trong khi đó, giá thứ cấp có thể tiếp tục điều chỉnh giảm trước áp lực lãi vay và nhu cầu thu hồi vốn của một bộ phận nhà đầu tư.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới trong quý IV/2026 dự kiến đạt khoảng 500 - 1,000 căn, tập trung tại các phường Ngũ Hành Sơn, Hải Châu và Sơn Trà. Căn hộ hạng A và B tiếp tục chiếm tỷ trọng chủ đạo, với định vị ở phân khúc trung cao cấp. Tuy nhiên, sức cầu dự kiến chưa cải thiện rõ nét trước áp lực lãi suất cao và việc kiểm soát tín dụng. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao do chi phí đầu vào gia tăng, trong khi giá thứ cấp được dự báo duy trì xu hướng giảm.

Đối với phân khúc nhà phố/biệt thự, nguồn cung mới trong quý IV/2026 dự kiến tăng nhẹ, dao động khoảng 400 - 500 sản phẩm, tập trung tại các khu vực quen thuộc như Hải Vân, Ngũ Hành Sơn và Điện Bàn Đông. Sức cầu dự kiến chưa có nhiều cải thiện, thanh khoản tiếp tục phân hóa và ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín cùng chính sách bán hàng hấp dẫn. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì xu hướng đi ngang ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào. 

Trong khi đó, thị trường thứ cấp chưa có tín hiệu phục hồi rõ nét khi tâm lý nhà đầu tư vẫn thận trọng trước những tác động từ chính sách tín dụng bất động sản.