Nơi tăng trưởng nóng, nơi đóng băng

Hơn ba tháng qua, thị trường bất động sản Đà Nẵng tăng trưởng mạnh mẽ. Bên cạnh căn hộ, chung cư, phân khúc đất nền tiếp tục là điểm sáng của thị trường.

Tại các chuyên trang mua bán bất động sản, chỉ cần gõ từ khóa Ngũ Hành Sơn, hàng loạt tin tức rao bán đất nền hiện ra. Hầu hết sản phẩm được rao bán thuộc địa bàn phường Hòa Quý, Hòa Hải cũ. Các lô đất 100m2 mặt tiền đường nhựa 7,5m đến 10,5m ở đây hiện đang được rao bán với mức giá từ 4,5 tỷ trở lên. Riêng khu đô thị Bá Tùng có mức giá mềm hơn nhưng cũng từ 3,5 – 4 tỷ đồng.

Không chỉ đất nền tại các dự án khu đô thị, đất trong các tuyến kiệt (hẻm) rộng 3,5m – 5m cũng đang hút khách. So với cùng kỳ, mức giá đã tăng khoảng 30%. Mức giá cho các lô đất này hầu hết cũng không dưới 2 tỷ.

Đơn cử, một lô đất tại khu dân cư Thị An (phường Ngũ Hành Sơn), đến nay đã có giá trên 2 tỷ đồng, tăng hàng trăm triệu đồng so với hồi đầu năm.

Anh T, môi giới bất động sản khu vực Ngũ Hành Sơn cho biết, từ tháng 8 đến nay, giá đất tại khu vực này đã tăng khoảng hơn 10%. Những lô đất gần trục đường lớn hoặc nằm trong khu dân cư hiện hữu bán khá nhanh. Lợi thế của khu vực này là hạ tầng sẵn có, pháp lý rõ ràng và tâm lý quen thuộc của người mua. Hầu hết khách hàng là nhà đầu tư nhỏ lẻ hoặc người dân địa phương muốn mở rộng chỗ ở.

Theo báo cáo của DKRA Consulting, trong quý 3/2025, nguồn cung sơ cấp phân khúc đất nền tại TP Đà Nẵng ghi nhận mức tăng 85% so với cùng kỳ năm 2024. Phường Ngũ Hành Sơn dẫn đầu khi chiếm 91% tỷ trọng nguồn cung và 99% lượng tiêu thụ mới.

Sát vách Ngũ Hành Sơn, phường Điện Bàn Đông cũng ghi nhận những tín hiệu tích cực. Phân khúc đất nền, đặc biệt là đất nền trong khu dân cư với mức giá mềm, sổ sách đầy đủ.

Tại phía Nam Đà Nẵng, đất nền khu vực Núi Thành cũng trở thành điểm hút đầu tư nhờ hưởng lợi từ các khu công nghiệp, hạ tầng đang từng bước được đầu tư đồng bộ, bài bản.

Trái ngược với sự sôi động của các vùng giáp ranh, đất nền tại khu vực Tam Kỳ, Phú Ninh cũ – nơi từng có các dự án khu đô thị "làm mưa làm gió" một thời lại ghi nhận khung cảnh đìu hiu.

Tú – nhân viên môi giới bất động sản tại Tam Kỳ cho hay, thị trường bất động sản khu vực này gần như đóng băng sau sáp nhập tỉnh. Tú lấy ví dụ, lô đất có diện tích 6x20m khu phố chợ Chiên Đàn (xã Chiên Đàn) nay chỉ có giá khoảng 1,7 – 1,8 tỷ đồng, giảm gần 200 triệu đồng so với trước nhưng khách cũng không mặn mà.

Ghi nhận tại dự án bất động sản phố chợ Chiên Đàn, dự án khu đô thị mới An Phú những ngày này vắng lặng, không thấy bóng dáng người môi giới lẫn người mua, chỉ còn những tấm biển cũ kỹ cùng hình ảnh phân khu của dự án đã tồn tại từ nhiều năm trước.

Giá trị thực quyết định sức nóng thị trường

Theo ông Phan Thế Đức, chuyên gia bất động sản tại Đà Nẵng, các khu vực như Ngũ Hành Sơn, Điện Bàn Đông, Núi Thành đang hưởng lợi rõ rệt nhờ hạ tầng giao thông hoàn chỉnh, kết nối đa chiều, có khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ nên giá trị sử dụng tại đây cao, giá đi lên là hợp lý.

Trong khi đó, Tam Kỳ, Phú Ninh (cũ) lại thiếu động lực kinh tế mới, mất vị thế hành chính, hạ tầng chậm cải thiện. Các dự án từng được đẩy giá nhờ tin sáp nhập nay không tạo được giá trị sử dụng, cư dân ít, thanh khoản yếu – đó là hệ quả của kỳ vọng không gắn với thực tế.

"Tóm lại, giá bất động sản chỉ bền vững khi nó phản ánh khả năng khai thác và sử dụng, tức là sinh sống, làm việc, kinh doanh được. Kỳ vọng chỉ có giá trị khi được neo bằng niềm tin vào hạ tầng và khả năng phát triển kinh tế thật. Nếu không, mọi cơn sóng giá chỉ là "hơi nóng đầu cơ", đến sớm và tan nhanh", ông Đức nói.

Ông Đức nhận định, xu hướng sắp tới của thị trường đất nền Đà Nẵng sẽ phân hóa rất mạnh. Khi đó, cơ hội cho thị trường sẽ không còn chia đều mà dựa vào khả năng phát triển thực của từng khu vực.

Theo đó, những khu vực có giá trị sử dụng thật sẽ tiếp tục tăng giá ổn định và bền vững. Ngược lại, những khu vực giá đã bị đẩy quá cao so với giá trị thực, cơ cấu kinh tế thiếu năng động, hạ tầng kết nối yếu và tiện ích chậm hoàn thiện sẽ bước vào chu kỳ điều chỉnh giảm hoặc trầm lắng dài hạn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đào tạo bất động sản cho rằng, giá bất động sản tăng thì quy hoạch là yếu tố chủ chốt, nơi nào kinh tế - xã hội phát triển thì bất động sản mới phát triển bền vững.

Theo ông Lập, sau sáp nhập, Đà Nẵng (cũ) trở thành trung tâm mới, từ con người cho đến các nguồn lực xã hội, kinh tế dịch chuyển về trung tâm mới nên giá bất động sản tăng, còn khu vực Tam Kỳ thì đi xuống.

Ông Lập cho hay, muốn giá đất bình ổn ngoài việc tăng nguồn cung, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục, đầu tư minh bạch thì cần phải phân bổ lại nguồn lực sau khi hợp nhất để tránh việc nơi thì quá tải – nơi thì heo hút.