Đồng bộ giải pháp để thị trường bất động sản phát triển bền vững

Báo cáo của HoREA cùng các đề xuất của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, chính sách cần hướng đến nhu cầu thực, đồng thời tạo cơ chế đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia đầu tư dài hạn.

Định hướng dòng vốn, tạo động lực cho nhà ở giá phù hợp

Một trong những yêu cầu quan trọng để thị trường bất động sản phát triển bền vững là nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn vốn, bảo đảm dòng tiền được đưa vào các dự án có tính khả thi, đáp ứng nhu cầu thực và kiểm soát tốt rủi ro.

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đến ngày 31/8/2026, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 5,21 triệu tỷ đồng, tăng 9,49% so với cuối năm 2025. Trong đó, dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,59 triệu tỷ đồng, tăng 19,59%; dư nợ cho vay phục vụ nhu cầu tiêu dùng, tự sử dụng nhà ở đạt khoảng 2,61 triệu tỷ đồng, tăng 1,02%.

Trước thực tế này, HoREA kiến nghị chính sách tín dụng cần phân loại theo mức độ rủi ro của từng dự án, năng lực tài chính của chủ đầu tư và khả năng tiêu thụ sản phẩm. Ngoài chính sách tín dụng thì cần nghiên cứu cơ chế vốn phù hợp đối với nhà ở thương mại có giá phù hợp, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Đây là những phân khúc có ý nghĩa trực tiếp đối với khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, nhưng cần cơ chế hỗ trợ đủ mạnh để thu hút doanh nghiệp tham gia và bảo đảm hiệu quả khai thác lâu dài.

Bên cạnh tín dụng ngân hàng, HoREA đề xuất nghiên cứu phát triển các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) và các kênh huy động vốn trung, dài hạn. Việc đa dạng hóa nguồn vốn sẽ giúp doanh nghiệp giảm phụ thuộc vào tín dụng, đồng thời tạo thêm lựa chọn đầu tư cho xã hội. Tuy nhiên, các mô hình này cần đi cùng quy định chặt chẽ về quản trị, công khai thông tin, định giá tài sản và bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư.

Sở Xây dựng TP.HCM lại đưa ra các giải pháp tài chính cụ thể nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Thành phố hiện có cơ chế hỗ trợ toàn bộ lãi suất đối với dự án nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân vay vốn qua Công ty Đầu tư Tài chính Nhà nước TP.HCM (HFIC), với mức vay tối đa được hỗ trợ là 200 tỷ đồng/dự án, thời hạn không quá 7 năm.

Để tăng sức hút đầu tư vào nhà ở cho thuê, Sở Xây dựng đề xuất mở rộng đối tượng được hỗ trợ, nâng mức vốn vay tối đa được ngân sách hỗ trợ lãi suất lên 300 tỷ đồng/dự án, hỗ trợ chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án nhưng không quá 10 tỷ đồng/dự án, đồng thời nghiên cứu hỗ trợ giảm giá thuê nhà cho các đối tượng nhà ở xã hội thuê nhà do doanh nghiệp đầu tư.

Đây là những đề xuất cần được xem xét trên cơ sở khả năng cân đối nguồn lực và hiệu quả chính sách. Việc hỗ trợ vốn nên gắn với cam kết cụ thể về tiến độ, giá bán hoặc giá thuê, đối tượng thụ hưởng và chất lượng vận hành. Như vậy, chính sách ưu đãi mới có thể chuyển hóa thành lợi ích thiết thực cho người dân, thay vì chỉ giúp giảm chi phí đầu tư cho doanh nghiệp.

Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê theo nhu cầu thực

Phát triển bền vững không chỉ là tạo điều kiện cho thị trường vận hành ổn định, mà còn phải cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Vì vậy, bên cạnh nhà ở thương mại, cần có chính sách đủ mạnh để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà lưu trú công nhân, đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp, người lao động và người chưa đủ khả năng mua nhà.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố sau hợp nhất được dự báo khoảng 1 triệu căn hộ. Chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030 là 199.400 căn. Trong giai đoạn 2021-2025, thành phố hoàn thành 17.902 căn, đạt 98% chỉ tiêu Chính phủ giao cho giai đoạn này. Từ năm 2026-2030, thành phố cần phát triển thêm 181.257 căn, với khối lượng thực hiện lớn hơn nhiều so với giai đoạn trước.

Để đáp ứng mục tiêu, TP.HCM phân bổ chỉ tiêu theo nhiều hình thức, gồm nhà ở xã hội do doanh nghiệp đầu tư trên quỹ đất tự tạo lập, dự án trên đất do Nhà nước quản lý, đầu tư công và nhà ở xã hội cho thuê. Riêng nhà ở xã hội cho thuê được xác định chỉ tiêu 50.000 căn, trong đó có 25.000 căn dự kiến do Quỹ Phát triển nhà ở thành phố tạo lập, 10.000 căn từ Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam và Liên đoàn Lao động TP.HCM, cùng 15.000 căn nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, khu chế xuất.

Sở Xây dựng cũng thống kê quỹ nhà ở cho thuê thuộc tài sản công trên địa bàn thành phố hiện có 13.668 phòng/căn hộ cho thuê và 40.980 chỗ ở cho sinh viên. Đây là nguồn lực cần được quản lý, khai thác hiệu quả, đồng thời rà soát khả năng chuyển đổi công năng đối với một số quỹ nhà tái định cư không còn nhu cầu sử dụng hoặc khai thác chưa hiệu quả sang nhà ở xã hội cho thuê.

Do đó, Sở Xây dựng đề xuất giao Quỹ Phát triển nhà ở thành phố tập trung đầu tư xây dựng hoặc mua lại nhà ở để cho thuê; đồng thời nghiên cứu kiện toàn quỹ theo hướng huy động nguồn tài chính từ người có nhu cầu, gắn với cơ chế kiểm soát đối tượng thuê và thuê mua. Nếu được thiết kế phù hợp, đây có thể là một kênh tạo lập nguồn vốn dài hạn, bổ sung cho ngân sách và tín dụng ngân hàng trong phát triển nhà ở.

Để chính sách phát huy hiệu quả, cần gắn ưu đãi đầu tư với các tiêu chí cụ thể về giá thuê, thời gian khai thác, chất lượng công trình và nhóm đối tượng phục vụ. Đồng thời, phải bảo đảm việc lựa chọn người được thuê, thuê mua minh bạch, đúng đối tượng; tránh tình trạng nhà ở được hỗ trợ nhưng người có nhu cầu thực lại khó tiếp cận.

Một giải pháp khác là đẩy nhanh thủ tục đầu tư nhà ở xã hội. Theo báo cáo, TP.HCM đã thống nhất cắt giảm ít nhất 50% thời gian giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến dự án nhà ở xã hội. Thành phố cũng xác định danh mục dự án cần ưu tiên triển khai theo cơ chế "luồng xanh", đồng thời xây dựng phần mềm theo dõi tiến độ giải quyết thủ tục và quản lý đối tượng thụ hưởng.

Cơ chế rút ngắn thủ tục cần đi cùng phân công rõ trách nhiệm, giám sát tiến độ và xử lý chủ đầu tư chậm triển khai. Cùng với việc hỗ trợ doanh nghiệp, cơ quan quản lý cần bảo đảm các dự án được lựa chọn có năng lực thực hiện, sử dụng đúng quỹ đất và nguồn lực ưu đãi, tránh để chính sách tốt nhưng kết quả đầu ra không tương xứng.

Tại Hội nghị sơ kết tình hình phát triển kinh tế - xã hội 9 tháng đầu năm 2026, gắn với thúc đẩy tăng trưởng kinh tế hai con số ngày 15/10/2026, UBND TP.HCM cũng yêu cầu rà soát, phân loại dự án và xử lý các vướng mắc liên quan đến quy hoạch, đất đai, bồi thường, giải phóng mặt bằng và thủ tục đầu tư. Điều quan trọng là phải xác định rõ cơ quan chịu trách nhiệm, thời hạn xử lý và kết quả đầu ra, tránh tình trạng hồ sơ kéo dài qua nhiều đầu mối hoặc việc tháo gỡ mới dừng ở bước rà soát, chưa tạo chuyển biến thực tế.

Thị trường cũng cần được hỗ trợ bằng hệ thống thông tin minh bạch, kết nối dữ liệu về quy hoạch, đất đai, pháp lý dự án và giao dịch. Khi người dân có thể tiếp cận thông tin đầy đủ trước khi quyết định mua, thuê hoặc đầu tư, rủi ro giao dịch sẽ giảm, trong khi cơ quan quản lý có thêm cơ sở phát hiện hành vi thổi giá, quảng cáo sai lệch và thao túng thị trường.

Về dài hạn, hiệu quả phát triển bất động sản cần được đo bằng nhiều tiêu chí hơn tốc độ đầu tư hay số lượng dự án được tháo gỡ. Tỷ trọng nhà ở giá phù hợp, số căn nhà ở xã hội và nhà cho thuê thực tế hoàn thành, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, hiệu quả sử dụng quỹ đất và mức độ minh bạch thị trường cần trở thành những thước đo quan trọng.

Đồng bộ các giải pháp về vốn, nhà ở, đất đai và quản lý sẽ giúp thị trường bất động sản giảm phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, hướng đến nhu cầu thực và hiệu quả sử dụng tài sản. Đây là nền tảng để thị trường phát triển ổn định, đóng góp lâu dài cho tăng trưởng kinh tế và quá trình phát triển đô thị.