Thị trường sàng lọc, khẩu vị đầu tư thay đổi

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), từ cuối năm 2025, thị trường bất động sản bắt đầu ghi nhận những thay đổi rõ nét. Nguồn cung gia tăng trên diện rộng giúp người mua có thêm nhiều lựa chọn, song cũng làm rõ sự phân hóa giữa các dự án, khu vực và phân khúc.

Thị trường không còn thuận lợi cho dòng tiền "nóng", buộc nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn về hiệu quả và mức độ an toàn.

Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng, áp lực tài chính nhanh chóng bộc lộ đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn trong các đợt tăng nóng.

Theo các chuyên gia, bước sang năm 2026, dòng tiền trên thị trường đang dần dịch chuyển từ tư duy đầu cơ ngắn hạn sang những sản phẩm có giá trị thực và bền vững hơn. Nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến khả năng tạo dòng tiền cho thuê, tiềm năng hạ tầng, quy hoạch và chất lượng sống thực tế của khu vực, thay vì chỉ tập trung vào kỳ vọng tăng giá.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, bối cảnh mới buộc nhà đầu tư phải rời bỏ tư duy "đánh nhanh, thắng nhanh" để chuyển sang cách tiếp cận thận trọng, bài bản và dài hạn hơn. Quyết định đầu tư không còn chỉ xoay quanh câu chuyện giá sẽ tăng bao nhiêu, mà phải dựa trên tổng hòa nhiều yếu tố tài chính và thị trường.

Cùng quan điểm với ý kiến chuyên gia, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, để an toàn nhà đầu tư nên chọn các dự án đang trong giai đoạn xây dựng, như vậy sẽ hạn chế rủi ro trong việc dự án không xây dựng và bàn giao đúng hạn. Đồng thời, với tiến độ xây dựng nhanh, giá trị sinh lời cũng sẽ tốt hơn dự án chưa xây dựng.

Ngoài ra, cần xác định đúng phân khúc - đúng thời điểm - đúng năng lực tài chính. Điều này giúp hạn chế tối đa rủi ro từ đòn bẩy quá mức, đảm bảo dòng vốn không bị đứt gãy trong bối cảnh thị trường đang sàng lọc mạnh mẽ.

Dòng tiền ưu tiên sản phẩm có giá trị sử dụng thực

Theo VARS, về dài hạn, giá bất động sản sẽ khó giảm sâu do nhu cầu nhà ở thực duy trì ở mức cao, kinh tế tiếp tục tăng trưởng và đầu tư hạ tầng không ngừng mở rộng. Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án, đặc biệt là các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo bảng giá mới, cũng góp phần thiết lập mặt bằng giá mới cho thị trường.

Tuy nhiên, thanh khoản sẽ không còn phân bổ đồng đều. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ đối mặt với nguy cơ giao dịch trầm lắng, thậm chí "đóng băng".

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của PropertyGuru Vietnam nhận định, giai đoạn "mua đâu cũng có lãi" đã qua. Biên lợi nhuận ngày càng thu hẹp trong khi rủi ro gia tăng, đặc biệt đối với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Trong bối cảnh đó, uy tín và năng lực của chủ đầu tư trở thành lợi thế cạnh tranh quan trọng. Những dự án đảm bảo tiến độ, pháp lý đầy đủ và minh bạch thông tin sẽ có khả năng thu hút dòng tiền tốt hơn. Thị trường đang dần vận hành theo hướng chọn lọc, ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực và nền tảng tăng trưởng bền vững trong trung và dài hạn.