Giá bán chung cư tại Hà Nội đi ngang, TP.HCM sôi động tại các khu vực mở rộng

Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội tăng mạnh 

Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group vừa phát hành báo cáo tổng quan thị trường căn hộ Hà Nội & TP.HCM quý II/2026 với nhiều diễn biến đáng chú ý. Theo đó, thị trường Hà Nội được ghi nhận dẫn dắt bởi khu trung tâm, trong khi TP.HCM sôi động tại khu vực mở rộng.

Tại thị trường Hà Nội, số liệu thống kê ghi nhận, nguồn cung mới đạt 9.300 căn, tăng 6% so với quý trước và tăng hơn 23% so với cùng kỳ năm ngoái.

Quý II/2026, giá căn hộ sơ cấp tại khu trung tâm Hà Nội đạt khoảng 121 triệu đồng/m², đi ngang so với quý trước nhưng vẫn tăng mạnh 46% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh mặt bằng giá neo cao khi nguồn cung trung tâm chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang. Quý trước, theo số liệu của Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư trung bình là 128 triệu đồng/m².

Khảo sát thực tế, một số dự án nổi bật được mở bán mới trong quý II/2026 như: The Vista Văn La tại khu đô thị Văn La, Hà Đông với mức giá trên 90 triệu đồng/m²; Dự án căn hộ cao 33 tầng nằm trong khu đô thị Khai Sơn City (phường Bồ Đề) với giá 99 - 129 triệu đồng/m²; Lumière Hà Nội Seasons Garden được bán với mức giá khoảng 120 - 180 triệu đồng/m².

Trong khi đó, Văn Giang (Hưng Yên) duy trì mức giá khoảng 67 triệu đồng/m², thấp hơn khoảng 45% so với trung tâm Hà Nội, tiếp tục giữ vai trò là khu vực có mức giá dễ tiếp cận hơn.

Quý II/2026, Hà Nội ghi nhận 7.100 giao dịch sơ cấp, giảm 3% theo quý và giảm 8% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mở mới giảm quý thứ ba liên tiếp, còn 50%, cho thấy tâm lý người mua thận trọng hơn trong bối cảnh mặt bằng giá cao và áp lực tài chính gia tăng.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group nhận định, việc tháo gỡ pháp lý và thực thi các luật sửa đổi giúp nguồn cung căn hộ sơ cấp quý II/2026 duy trì ở mức cao tại cả Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, phân khúc nguồn cung giữa hai thị trường có sự phân hóa rõ rệt.

Trong quý II/2026, nguồn cung mới khu vực Hà Nội tập trung chủ yếu tại khu nội thành (22%) và khu Tây (41%). Khu nội thành ghi nhận sự trở lại của một dự án quy mô lớn sau nhiều năm vắng bóng là Hanoi Seasons Garden của chủ đầu tư Masterise Homes, chiếm tới 92% nguồn cung mới tại khu vực này.

Khu Tây ghi nhận 7 dự án mở bán mới trong quý, trong đó 4/7 dự án là các dự án nằm trên Vành đai 3.5, cho thấy nguồn cung tiếp tục bám theo các trục hạ tầng lớn và xu hướng phát triển đa trung tâm của Hà Nội. Trong khi đó, Văn Giang, Hưng Yên chỉ chiếm 18% nguồn cung trong quý II/2026.

Thị trường TP.HCM sôi động tại các khu vực mở rộng

Tại thị trường TP.HCM, quý II/2026 ghi nhận nguồn cung mới đạt 11.100 căn, tăng 203% so với quý trước và 51% so với cùng kỳ năm ngoái.

Mặt bằng giá sơ cấp trung tâm duy trì ổn định ở mức 103 triệu đồng/m² trong quý II/2026, tăng 14% theo năm, phản ánh đà tăng giá vẫn được duy trì dù tốc độ đã có dấu hiệu chững lại trong ngắn hạn.

Đáng chú ý, sự sôi động và tăng giá đang diễn ra tại các khu vực mở rộng. Đơn cử như khu vực Bình Dương (cũ) có mức giá sơ cấp đạt khoảng 60 triệu đồng/m², tương ứng mức tăng 33% so với cùng kỳ, cao hơn đáng kể so với tốc độ tăng của khu vực trung tâm. 

Khoảng cách giá giữa Bình Dương và trung tâm TP.HCM đang có xu hướng thu hẹp dần, một phần phản ánh kỳ vọng tích cực của thị trường đối với triển vọng phát triển của khu vực sau khi được sáp nhập vào địa giới hành chính TP.HCM.

Nguồn cung mới trong quý II/2026 tập trung chủ yếu tại Bình Dương (cũ), chiếm 66% tổng nguồn cung. Nhiều dự án tại khu vực này mở bán với quy mô hơn 1.000 căn, gia tăng đáng kể nguồn cung trên thị trường. 

Đồng thời, khu vực này xuất hiện một số chủ đầu tư nước ngoài với sản phẩm căn hộ nâng cao chất lượng hoàn thiện.

Khảo sát thực tế, tại các khu vực mở rộng như thị trường Bình Dương (cũ), các dự án mở bán mới ghi nhận giá phổ biến trong khoảng 30 - 60 triệu đồng/m², như: Fenica, Bcons Solary, A&K Tower, Symlife, Happy One Mori và The Gió Riverside...

Tại trung tâm TP.HCM, một số dự án tái khởi động, bổ sung nguồn cung tương đối lớn cho thị trường. TP Thủ Đức (cũ) chiếm 66% nguồn cung trung tâm. Thị trường trung tâm tiếp tục do các nhà phát triển trong nước dẫn dắt. Trong đó, Mường Thanh và Masterise Homes chiếm hơn 50% thị phần tại khu vực này.

Quý II/2026, thị trường tiêu thụ 9.500 căn hộ, chủ yếu tại khu vực Bình Dương, trong khi đó khu vực trung tâm TP.HCM chỉ ghi nhận 2.400 giao dịch, giảm 13% so với năm ngoái. 

Tỷ lệ hấp thụ tiếp tục giảm ở cả phân khúc trung cấp và hạng sang, trong khi phân khúc cao cấp, tập trung chủ yếu tại Bình Dương có tỷ lệ hấp thụ tăng cao do nhiều dự án đã nâng cấp tiêu chuẩn sản phẩm và có sự tham gia của chủ đầu tư nước ngoài.

Nhu cầu bất động sản suy giảm

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho biết, một khảo sát thực hiện trên hơn 600 khách hàng trong quý II/2026, bất động sản duy trì là kênh đầu tư được quan tâm nhất. Tuy nhiên, tỷ lệ này chỉ đạt 64%, giảm 23 điểm % so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy người mua đang có xu hướng cân nhắc chuyển sang các kênh tài chính an toàn hơn.

Nguồn cung căn hộ mới tại hai thị trường lớn được dự báo tiếp tục gia tăng trong thời gian tới.

Trong bối cảnh vĩ mô và quy hoạch còn nhiều biến động, 67% nhóm khách hàng chưa có nhu cầu bất động sản lựa chọn đứng ngoài quan sát, chờ tín hiệu phục hồi rõ ràng hơn từ thị trường trước khi ra quyết định. 

Bên cạnh đó, việc lãi suất cho vay thả nổi đang duy trì ở mức cao (11 - 14%/năm), khiến người mua thận trọng hơn với việc sử dụng đòn bẩy tài chính, với 40% khách hàng không có nhu cầu lo ngại chi phí vay mua nhà.

Về triển vọng, One Mount Group dự báo, giai đoạn 2026 - 2027, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội được dự báo tiếp tục gia tăng khi nhiều dự án hoàn thiện pháp lý và đủ điều kiện mở bán, đạt khoảng 35.000 - 40.000 căn/năm.

Trong khi đó, thị trường TP.HCM được dự báo bước vào giai đoạn ổn định và tích cực hơn trong giai đoạn 2026 - 2027, chủ yếu nhờ nguồn cung quy mô lớn từ Bình Dương, qua đó nâng tổng nguồn cung mở bán lên khoảng 30.000 - 35.000 căn/năm.

Anh Huỳnh Tấn Ninh, môi giới bất động sản tại Thiên Phát Realty nhận định, tại Hà Nội và TP.HCM, thực tế, nhiều khách hàng hiện nay không còn quá đặt nặng yếu tố trung tâm, mà chuyển sang ưu tiên hạ tầng kết nối và tiềm năng phát triển dài hạn. Tuy nhiên, điểm chung của cả hai thị trường là người mua đang rất thận trọng với đòn bẩy tài chính, đặc biệt khi lãi suất chưa thực sự hấp dẫn.

Trong ngắn hạn, thị trường sẽ khó có sự bứt phá mạnh về thanh khoản nếu chưa có những điều chỉnh rõ ràng về chính sách tín dụng hoặc mặt bằng giá. Nhưng về dài hạn, những khu vực bám theo hạ tầng, quy hoạch bài bản và có mức giá hợp lý vẫn sẽ là nơi dẫn dắt giao dịch và thu hút dòng tiền.