Giá căn hộ lập đỉnh, lãi suất tăng: Người mua nhà chững lại chờ cơ hội

Giá bán lập mặt bằng mới, lãi suất vay tăng: Quyết định mua nhà chậm lại

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh của thị trường căn hộ trong các năm 2024 - 2025, quý II/2026 ghi nhận tín hiệu về sự chững lại của nhu cầu mua.

Thay vì xuống tiền bằng mọi giá như trước, người mua đang dành nhiều thời gian hơn để cân nhắc và chỉ lựa chọn những sản phẩm thực sự phù hợp.

Theo báo cáo thị trường quý II/2026 của Knight Frank, tại cả Hà Nội và TP.HCM, lượng giao dịch căn hộ đều giảm tốc khi người mua phải đối mặt đồng thời với hai áp lực lớn là giá sơ cấp neo ở mức cao và chi phí vốn gia tăng.

Tại TP.HCM, giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 4.088 USD/m2, trong khi nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang khiến sức hấp thụ giảm so với cùng kỳ. Trong khi đó, Hà Nội ghi nhận giá bán sơ cấp trung bình lên tới 4.356 USD/m2, tăng tới 33% so với cùng kỳ năm trước, nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ còn 48%, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trước mặt bằng giá mới.

Ông Sơn Hoàng, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Knight Frank Việt Nam nhận định, nhu cầu mua nhà thực vẫn tồn tại, song người mua ngày càng cân nhắc kỹ hơn khi lãi suất vay có xu hướng tăng. 

Theo ông Hoàng, các chính sách bán hàng linh hoạt từ chủ đầu tư đang góp phần duy trì lực cầu, tuy nhiên để thị trường phát triển bền vững vẫn cần một khuôn khổ chính sách rõ ràng cùng chiến lược quy hoạch đồng bộ.

Thực tế trên thị trường cho thấy, không ít người mua đã phải kéo dài kế hoạch sở hữu nhà. Anh Nguyễn Minh Tuấn (32 tuổi, kỹ sư công nghệ, Hà Nội) dự định mua căn hộ hai phòng ngủ tại khu vực phía Đông thành phố trong năm nay. 

Tuy nhiên, sau khi khảo sát nhiều dự án, mức giá phổ biến đều vượt 70 triệu đồng/m2, trong khi khoản vay ngân hàng dự kiến có chi phí cao hơn trước khiến số tiền phải trả hàng tháng tăng đáng kể.

"Tôi vẫn cần mua nhà để ổn định cuộc sống nhưng sẽ chờ thêm. Nếu chủ đầu tư có chính sách thanh toán giãn tiến độ hoặc dự án ở mức giá hợp lý hơn thì mới quyết định xuống tiền", anh Tuấn chia sẻ.

Theo các đơn vị môi giới, đây cũng là tâm lý chung của nhiều khách hàng hiện nay. Người mua không còn đặt mục tiêu "mua nhanh kẻo tăng giá" mà ưu tiên cân đối dòng tiền, khả năng trả nợ và giá trị sử dụng lâu dài.

Người mua chờ đợi 

Điểm đáng chú ý là lực cầu không biến mất mà đang dịch chuyển sang những sản phẩm đáp ứng tốt hơn khả năng chi trả.

Knight Frank cho biết, phân khúc trung cấp và bình dân vẫn ghi nhận kết quả tích cực hơn so với nhóm cao cấp. Những dự án có mức giá hợp lý, tiến độ xây dựng rõ ràng cùng chính sách hỗ trợ tài chính vẫn thu hút được người mua ở thực.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam từng nhận định, trong bối cảnh giá nhà đã tăng lên mức rất cao, thị trường sẽ bước sang giai đoạn thanh lọc mạnh hơn. Người mua hiện nay ưu tiên các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, pháp lý minh bạch và có giá trị khai thác lâu dài, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Trong khi đó, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu tại Savills Hà Nội cho rằng, khả năng chi trả đang trở thành yếu tố quyết định đối với thị trường nhà ở. 

Khi giá bán tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập, người mua sẽ kéo dài thời gian tích lũy, đồng thời chuyển hướng sang các dự án nằm ở khu vực có hạ tầng phát triển hoặc những sản phẩm có diện tích vừa phải để tối ưu ngân sách.

Các chuyên gia đánh giá, nếu mặt bằng lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao trong thời gian tới, xu hướng này sẽ còn rõ nét hơn. Thị trường nhiều khả năng sẽ không còn chứng kiến những đợt sốt nóng dựa trên tâm lý FOMO như trước, mà chuyển sang giai đoạn cạnh tranh bằng giá trị thực, chính sách bán hàng và khả năng đáp ứng nhu cầu ở của người dân.