Hết thời "lướt sóng" chung cư cao cấp

Anh Nguyễn Hoàng Dũng (38 tuổi, Hải Phòng) đầu tư căn hộ chung cư cao cấp tại một khu đô thị ở phía Đông (Hà Nội) vào tháng 11/2025. Căn hộ có diện tích 55m², được chào bán giá 6,4 tỷ đồng, tương đương khoảng 117 triệu đồng/m². Theo quảng cáo, đây là phân khu cuối cùng của dự án. Để mua được căn hộ này, anh Dũng phải trả thêm 300 triệu đồng tiền chênh cho đại lý phân phối.

Thời gian qua, nhiều nhà đầu tư chật vật tìm người mua vì ôm căn hộ tiền tỷ.

Kỳ vọng giá căn hộ sẽ tăng nhờ hàng loạt đại dự án mới đang triển khai, anh dự định bán lại để "chốt lời" trước khi ký hợp đồng mua bán chính thức.

Tuy nhiên, sau nhiều tháng rao bán, căn hộ vẫn chưa có người hỏi mua. Đến nay, anh đã thanh toán khoảng 1,4 tỷ đồng, tương đương 25% giá trị căn hộ theo tiến độ.

Theo anh Dũng, một số căn hộ cùng diện tích trong dự án đã giảm mức chênh xuống còn khoảng 100–200 triệu đồng, thậm chí có căn bán ngang giá hợp đồng mua bán nhưng vẫn khó tìm khách.

Hiện anh chấp nhận mất khoản tiền chênh ban đầu và tiếp tục rao bán căn hộ một phòng ngủ với giá 6,4 tỷ đồng để tránh rủi ro "cơn bão" lãi suất. Nhưng khả năng thanh khoản thu hẹp bởi những tác động từ tín dụng và chính sách.

Tình trạng tương tự xảy ra với chị Tuyết Nga (38 tuổi, phường Cầu Giấy). Chị đã đầu tư hai căn hộ chung cư cao cấp tại khu vực ngoại giao đoàn – Tây Hồ Tây, xác định "lướt sóng" vì cho rằng thị trường khan hiếm nguồn cung mới và thanh khoản cao.

Giữa năm ngoái, chị mua mỗi căn với giá khoảng 6 tỷ đồng (tương đương 136 triệu đồng/m²) và phải trả thêm khoảng 500 triệu đồng tiền chênh. Tổng giá trị hai căn hộ một phòng ngủ gần 13 tỷ đồng.

Ban đầu, chị dự định bán lại vào cuối năm để chốt lời. Nhưng đến nay, dù đã rao bán nhiều lần, chị Nga vẫn chưa tìm được người mua. Hiện chị đã thanh toán gần 50% giá trị mỗi căn theo tiến độ.

Theo chị Nga, trước đây, môi giới từng tư vấn "mua vào là chắc thắng", nhưng hiện việc bán lại gặp nhiều khó khăn do nguồn cung mới liên tục được tung ra thị trường.

Thậm chí, nếu bán ngang giá hợp đồng mua bán, căn hộ của chị vẫn khó cạnh tranh, vì các quỹ căn mới hiện có giá khoảng 119-120 triệu đồng/m², thấp hơn 10% mức giá chị đã mua.

Hiện chị tiếp tục ký gửi căn hộ cho các môi giới khác với hy vọng tìm được khách mua, trong khi vẫn còn thời gian được ân hạn nợ gốc.

Lãi suất tăng, nhà đầu tư gấp rút sang nhượng

Ông Nguyễn Hiếu, môi giới chuyên phân khúc căn hộ tại khu vực phía Đông - Hà Nội (gồm Long Biên, Gia Lâm) cho biết, từ trước Tết đến nay, giao dịch trên thị trường diễn ra khá chậm. Thị trường rơi vào tình trạng "10 người bán chỉ có một người hỏi mua".

Nhiều chủ nhà đã giảm giá ký gửi, chấp nhận hạ mức chênh từ 100–200 triệu đồng mỗi căn. Với những căn hộ có diện tích lớn, mức giảm lên tới 300–500 triệu đồng so với trước.

Dữ liệu từ kênh Batdongsan cho thấy, giá chung cư tại Hà Nội có dấu hiệu chững lại từ cuối năm 2025. Một số dự án ghi nhận mức giảm giá chuyển nhượng khoảng 1–4% so với cuối năm ngoái, như The Senique, Masteri Waterfront, The Sapphire – Vinhomes Ocean Park 1 hay Imperia Signature Cổ Loa.

Ông Nghiêm Xuân Nhật, Giám đốc kinh doanh TVH Land cho biết làn sóng "ồ ạt thoát hàng" hiện chủ yếu xuất phát từ nhóm nhà đầu tư lướt sóng ở phân khúc chung cư giá cao. Trong giai đoạn thị trường nóng lên, chỉ cần giữ được suất đặt chỗ (booking) hoặc thanh toán khoảng 15–25% giá trị căn hộ, nhà đầu tư đã có thể sang nhượng và thu về khoản lợi nhuận từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng. Khi thị trường chững lại, nhóm này phải tìm cách sang tay nhanh, tận dụng thời gian ân hạn gốc và lãi trong hai năm.

Dù vậy, mức giá căn hộ hiện khá cao, phổ biến quanh ngưỡng trăm triệu đồng mỗi m². Nhiều nhà đầu tư mua vào trong giai đoạn tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội), nên phải trả thêm khoản chênh vài trăm triệu đồng. Khi áp lực thoát hàng gia tăng nhưng không thể cạnh tranh với nguồn hàng mới, nhiều nhà đầu tư bị "mắc kẹt".

Cùng quan điểm, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group cho biết, từ cuối năm ngoái đến nay, lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng điều chỉnh tăng mạnh, từ mức 6-8%/năm lên 12-14%.

Đồng thời, đây cũng là giai đoạn nhiều khoản vay mua nhà giải ngân vào cuối năm 2023 và đầu năm 2024 bắt đầu hết thời gian ân hạn nợ gốc, khiến nghĩa vụ trả cả gốc và lãi của người vay tăng đột biến.