Đầu tư cho thuê mất sức hút

Trong năm 2025, theo báo cáo thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, cả nước có 241 dự án được cấp phép mới với quy mô khoảng 120.034 căn, lô/nền. Trong đó, chung cư chiếm tỷ trọng lớn nhất ở cả ba nhóm dự án.

Năm 2025 đón lượng cung dồi dào với hàng loạt dự án được khởi công.

Riêng quý IV/2025 có 25 dự án được cấp phép xây dựng mới với 10.084 căn, 45 dự án hoàn thành với 15.656 căn và 86 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với 36.679 căn.

Theo thống kê giá giao dịch của Bộ Xây dựng, trong năm 2025 giá căn hộ chung cư tăng 20 - 30% so với năm 2024, một số khu vực tăng 40% ở phân khúc trung và cao cấp.

Tuy nhiên, tỷ lệ chênh lệch ngày càng lớn giữa giá mua nhà và giá thuê. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam cho biết, tại Hà Nội, giá bán chung cư tăng khoảng 30 - 40% theo năm. Trong khi đó, mức thuê căn hộ chỉ tăng vỏn vẹn 8 - 10%/năm.

Ở góc độ nhà đầu tư, anh Nguyễn Anh Quân (41 tuổi) sinh sống tại Hà Nội cho biết, cuối năm ngoái, anh Quân vay ngân hàng 3 tỷ đồng để mua căn hộ 2 phòng ngủ, 100m2 tại khu vực Trung Văn - Tố Hữu, giá khoảng 3 tỷ được ân hạn lãi suất 1 năm, kỳ vọng cho thuê 13 - 15 triệu/tháng.

Anh Quân mua căn hộ để đón sóng tăng giá và có thể cho thuê ngay, dùng dòng tiền cho thuê và doanh thu từ kinh doanh để trả lãi ngân hàng sau khi hết ân hạn. Tuy nhiên sau khi hoàn thiện nội thất, vẫn chưa tìm được khách thuê. Sau 2 tháng chưa tìm được khách theo ý muốn, anh Quân chấp nhận cho thuê 6 tháng đầu thấp hơn 5 - 10% kế hoạch ban đầu.

Anh Quân chia sẻ, "với giá cho thuê so với tỷ suất gửi tiết kiệm thấp hơn 1,5 - 2%, như vậy bài toán đầu tư cho thuê cần phải thay đổi chiến lược dòng tiền bởi chênh lệch giữa giá nhà và giá cho thuê ngày càng lớn".

Nhà đầu tư cẩn trọng với bài toán dòng tiền

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), mặt bằng giá căn hộ hiện nay đang cao hơn nhiều so với giá trị thực.

Ông dẫn chứng, không ít căn hộ có giá 3 - 4 tỷ đồng tại khu vực xa trung tâm nhưng chỉ cho thuê được khoảng 6 - 7 triệu đồng mỗi tháng, phản ánh rõ dấu hiệu của mức giá "ảo" do yếu tố đầu cơ chi phối.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam cho biết, nguyên nhân cốt lõi đến từ sự mất cân đối cung - cầu. Nguồn cung mới trên thị trường chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp với mức giá bán cao, trong khi nhu cầu thuê thực tế lại tập trung ở nhóm khách hàng có thu nhập trung bình và thấp hơn.

Đưa ra khuyến nghị cho nhà đầu tư, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) cho rằng, nhà đầu tư mới càng cần thận trọng khi tham gia thị trường căn hộ cho thuê, bởi dư địa tăng trưởng đã thu hẹp đáng kể so với giai đoạn trước. Theo ông, bài toán dòng tiền cần được đặt lên hàng đầu, thay vì chỉ kỳ vọng vào khả năng tăng giá tài sản trong tương lai.

Đặc biệt, việc sử dụng đòn bẩy tài chính được ông Doanh ví như "con dao hai lưỡi". Khi tỷ lệ vay vốn quá cao, áp lực trả nợ hàng tháng có thể vượt xa dòng tiền thu về từ cho thuê, nhất là trong bối cảnh lãi suất còn nhiều biến động và lợi suất cho thuê suy giảm.

Trong trường hợp này, khoản vay không chỉ trở thành gánh nặng mà còn làm gia tăng nguy cơ thua lỗ, thậm chí buộc nhà đầu tư phải bán tháo tài sản. Vì vậy, chiến lược đầu tư trung và dài hạn cần được xác lập ngay từ đầu để hạn chế rủi ro.