Giá nhà khu tập thể cũ "nhảy múa" trước tin cải tạo

Thị trường bất động sản nội đô Hà Nội đang đối mặt với nhu cầu nhà ở tăng cao, trong khi quỹ đất đang ngày càng hạn hẹp và giá nhà ở tăng phi mã. Đây cũng là một trong những nguyên do khiến cho giá nhà tập thể cũ "leo thang" mạnh trong thời gian vừa qua, đặc biệt sau nhiều thông báo về cải tạo dự án.

Qua nhiều năm sử dụng, các tòa nhà khu tập thể Trung Tự đã dần xuống cấp.

Khảo sát thực tế trên thị trường hiện nay, các căn hộ tại khu tập thể Trung Tự rộng khoảng từ 60 - 80m2 hiện được rao bán với mức giá khoảng 4 tỷ đồng, tương đương khoảng 57 triệu đồng/m² theo diện tích sử dụng ban đầu.

Hay tại khu tập thể Thành Công, giá các căn hộ tập thể tại các tòa: G6A, G6B, G22, G23, G24 cũng liên tục tăng phi mã, tới nay mức rao bán đã lên đến 90-120 triệu đồng/m2. Mức giá này ngang với các chung cư cao cấp, trong khi những căn hộ ở đây đã có tuổi đời hơn 40 năm, xuống cấp và xập xệ.

Khu tập thể Kim Liên (quận Ba Đình, TP Hà Nội) cũng ghi nhận đà tăng nhanh chóng khi hiện nay, nhiều căn nhà tại đây được rao bán trên 100 triệu đồng/m2, dù đã được xây dựng hơn 60 năm nay.

Các khu tập thể cũ tiếp đà tăng giá và được một số môi giới "thổi mạnh" khi mới đây, TP Hà Nội chỉ đạo đẩy nhanh việc lập quy hoạch chi tiết cho hàng loạt khu tập thể cũ trên địa bàn như: Khu tập thể Thành Công; Khu tập thể Giảng Võ. Bên cạnh đó trình phê duyệt một loạt khu tập thể cũ: Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Hào Nam trên địa bàn quận Đống Đa.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá của phân khúc nhà tập thể tăng cao do ảnh hưởng từ đà tăng giá chung cư và nhà nội đô trong thời gian qua.

Bên cạnh đó, nhà tập thể cũng "hưởng lợi" nhờ các vị trí trung tâm và thông tin được quy hoạch cải tạo.

Mặc dù vậy, chuyên gia khuyến cáo người mua phân khúc nhà tập thể cũ cũng cần chú ý đến diện tích thực, diện tích cơi nới khi mua, nguyên do trong quá trình sinh sống, nhiều hộ dân tại các khu tập thể cơi nới thêm "chuồng cọp, lồng chim" hàng chục m2 rất rủi ro. Khi nhận chuyển nhượng, phần diện tích cơi nới sẽ không nằm trong sổ đỏ, dẫn đến dù được cơi nới thì sẽ không được tính vào phần chuyển nhượng hay bồi thường.

Nhiều kỳ vọng khi cải tạo khu tập thể Trung Tự

Khu tập thể Trung Tự, tọa lạc tại trung tâm quận Đống Đa, Hà Nội, có diện tích gần 13ha. Qua nhiều năm sử dụng, các tòa nhà cũ với số tầng thấp (thường từ 2 - 5 tầng) dần xuống cấp về mặt kết cấu, hạ tầng kỹ thuật, và không gian sinh hoạt chung không còn đáp ứng được nhu cầu hiện đại của cư dân. Nhiều căn hộ đã "cơi nới" vượt quá diện tích hợp pháp trên sổ đỏ, tạo ra sự chênh lệch khi xét đến việc chuyển nhượng cũng như bồi thường khi cải tạo lại.

Tòa G3 khu tập thể Trung Tự.

Theo UBND quận Đống Đa, dự án cải tạo khu tập thể Trung Tự đang được triển khai theo Đồ án quy hoạch chi tiết với tỷ lệ 1/500. Dự án dự kiến sẽ giải phóng mặt bằng của 30 tòa chung cư cũ (hiện cao 5 tầng) và tái thiết lại bằng việc xây dựng 2 tòa nhà cao tầng, một tòa cao 45 tầng và một tòa cao 25 tầng.

Khu tập thể Trung Tự xuống cấp, điện lưới lộn xộn.

Trong buổi lấy ý kiến nhân dân do UBND quận Đống Đa tổ chức mới đây, nhiều cư dân cho biết họ rất mong đợi dự án cải tạo sẽ mang lại môi trường sống mới, cải thiện điều kiện an toàn, phòng cháy chữa cháy và hạ tầng kỹ thuật hiện đang lạc hậu. Hầu hết cư dân mong muốn được tái định cư tại chỗ với cơ sở hạ tầng hiện đại hơn và được sống trong môi trường quen thuộc.

"Tôi mong dự án cải tạo mang lại môi trường sống hiện đại, an toàn với hạ tầng được nâng cấp tốt hơn, đáp ứng nhu cầu tái định cư của gia đình. Tôi hy vọng có thể tái định cư tại chỗ để giữ gìn sự gắn bó với cộng đồng cũ", ông Huy (sinh sống tại khu tập thể Trung Tư) chia sẻ.

Ông Hà Anh Tuấn, Phó chủ tịch UBND quận Đống Đa chia sẻ, tất cả những chung cư cũ sau khi được cải tạo phải đáp ứng được số lượng căn hộ tái định cư của cư dân, phù hợp với nhu cầu và được tính toán một cách chặt chẽ.

Một căn hộ được cơi nới, treo lơ lửng trên các dãy nhà tập thể ở Trung Tự.

Các chuyên gia bất động sản nhận định rằng, khi các thông tin về quy hoạch cải tạo được công bố, thị trường nhà tập thể cũ đã trở nên "sôi động" hơn rất nhiều. Giá bán các căn hộ ở các vị trí đắc địa như Trung Tự, nơi có nhiều tiện ích xung quanh, nhanh chóng được đẩy lên mức cao tương đương với giá của chung cư cao cấp.

Một số nhà môi giới kể lại thông tin về các giao dịch đang diễn ra với mức giá từ 100 - 120 triệu đồng/m² theo diện tích sổ đỏ, đồng thời nhấn mạnh rằng "nhiều nhà đầu tư đã mua trước đó để chốt lời khi giá tăng sau cải tạo".

Trong bối cảnh cải tạo khu tập thể Trung Tự được xem là tấm gương cho các dự án cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội, việc triển khai dự án không chỉ mang lại lợi ích về mặt kỹ thuật và an toàn mà còn định hình lại con số của giá trị bất động sản trong khu vực nội đô.

Nếu tất cả các bước triển khai được thực hiện đầy đủ và minh bạch, dự án có thể sẽ tạo ra một "hiệu ứng lan tỏa" cho các khu tập thể khác như Kim Liên, Khương Thượng và Hào Nam, góp phần cải thiện diện mạo đô thị cũng như nâng cao chất lượng sống cho hàng nghìn cư dân.