Giải pháp gỡ nút thắt lệch pha cung cầu thị trường bất động sản

Giá nhà tăng cao tại các đô thị lớn

Báo cáo mới nhất từ Savills cho thấy thị trường bất động sản tại Hà Nội chứng kiến đà tăng giá nhanh, khiến thị trường ngày càng thiếu hụt sản phẩm giá phải chăng.

Giá căn hộ tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM đang tăng cao.

Thị trường căn hộ Hà Nội năm 2025 ghi nhận nguồn cung mới đạt 27.695 căn, đây là mức cao nhất trong vòng 5 năm vừa qua.

Tuy nhiên, Savills cho biết, nghịch lý hiện nay là giá bất động sản tăng nhanh khiến thị trường ngày càng thiếu hụt sản phẩm giá phải chăng. Giá sơ cấp trung bình ở tất cả các phân khúc đều tăng, trong đó phân khúc hạng B ghi nhận mức tăng mạnh nhất, lên tới 23%/năm.

Sự tăng giá này đã đẩy mặt bằng giá chung lên cao, khiến giấc mơ an cư của nhiều người dân ngày càng xa vời.

Minh chứng rõ nét là trong năm 2025, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm tới 79% tổng lượng giao dịch, trong khi con số này vào năm 2021 chỉ ở mức 6%. Điều này cho thấy người mua buộc phải "leo thang" ngân sách để tiếp cận nhà ở, hoặc bị đẩy ra khỏi thị trường nếu không đủ khả năng tài chính.

Dữ liệu nghiên cứu của Savills cho thấy, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ tại Hà Nội hiện nay đã đạt khoảng 102 triệu đồng/m2. Mức giá này phản ánh xu hướng nâng cấp phân khúc ngày càng rõ rệt.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, nếu không có sự điều chỉnh về cơ cấu sản phẩm, đặc biệt là tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp và nhà ở xã hội, tình trạng lệch pha cung – cầu nhiều khả năng sẽ còn kéo dài.

Còn tại TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, từ năm 2018 đến nay, thị trường bất động sản liên tục rơi vào tình trạng "lệch pha" cung cầu khi nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp.

Ông Châu cho biết, các dự án cao cấp chiếm khoảng 70 - 80% nguồn cung mới, trong khi nhà ở bình dân gần như biến mất. Cấu trúc thị trường đáng lẽ phải giống một kim tự tháp, trong đó phân khúc nhà ở giá phù hợp chiếm tỷ trọng lớn nhất.

Song hiện nay, cấu trúc này gần như bị đảo ngược, phân khúc căn hộ 1 - 2 phòng ngủ có giá khoảng 2 tỷ đồng gần như không còn xuất hiện trên thị trường.

Số liệu của Savills Việt Nam cho thấy, hiện nay tại TP.HCM giá bán chung cư thương mại tiếp tục duy trì ở ngưỡng cao, sản phẩm có giá trên 110 triệu đồng/m2 chiếm khoảng 56% nguồn cung mới, trong khi lượng căn hộ dưới 50 triệu đồng/m2 chỉ chiếm khoảng 12% nguồn cung thị trường.

Tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ, giá phù hợp

Hiện nay, Chính phủ, các bộ, ngành và địa phương đang tập trung thúc đẩy phát triển đột phá phân khúc nhà ở xã hội, trọng tâm là hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội vào năm 2030, thông qua việc đơn giản hóa thủ tục hành chính, sửa đổi các quy định, mở rộng đối tượng thụ hưởng, thu hút doanh nghiệp…

Ông Hà Quang Hưng, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, tính đến thời điểm hiện tại, cả nước đã và đang triển khai trên 600 dự án nhà ở xã hội với quy mô xấp xỉ 700.000 căn, đạt khoảng 70% mục tiêu của đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030".

Riêng trong năm 2025, số liệu báo cáo cho thấy đã hoàn thành 103.136 căn, vượt chỉ tiêu Thủ tướng đặt ra từ đầu năm. Lần đầu tiên số lượng căn hộ hoàn thành trong một năm vượt mốc 100.000 căn.

Đáng chú ý, chỉ trong 2 tháng đầu năm nay, cả nước đã khởi công 28 dự án với quy mô khoảng 21.000 căn. Tính đến nay, có khoảng 220 dự án với quy mô 215.000 căn đang triển khai theo kế hoạch, hướng tới mục tiêu đến năm 2026 đạt khoảng 125% kế hoạch đề ra.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả tích cực, thực tế tại các đô thị lớn vẫn cho thấy nguồn cung nhà ở xã hội chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu. Ông Hưng đã chỉ ra ba nhóm nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng mất cân đối cung - cầu hiện nay.

Thứ nhất, trong một thời gian dài, nguồn cung bất động sản trên thị trường bị lệch về phân khúc cao cấp và trung - cao cấp, trong khi thiếu nghiêm trọng sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp và trung bình. Giá nhà thương mại bị đẩy lên cao đã tạo áp lực lớn lên nhu cầu nhà ở xã hội.

Thứ hai là vấn đề quỹ đất. Dù một số địa phương có bố trí quỹ đất, nhưng nhiều vị trí lại xa trung tâm, thiếu kết nối hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Thứ ba là thủ tục đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư và triển khai dự án trước đây còn phức tạp, kéo dài.

Tuy nhiên, thời gian gần đây, với việc ban hành các cơ chế thí điểm và chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, nhiều vướng mắc đã từng bước được tháo gỡ.

Việc tăng cường nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp được kỳ vọng sẽ cải thiện cung cầu trên thị trường hiện nay.

Nhằm đảm bảo chính sách là trụ cột an sinh quan trọng, tăng nguồn cung nhà ở, qua đó cải thiện cung cầu, giúp người dân tiếp cận nhà ở giá rẻ, Bộ Xây dựng đang đẩy nhanh tiến độ và hướng tới mục tiêu hoàn thành 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2028, sớm hơn 2 năm so với kế hoạch ban đầu.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Bộ Xây dựng sẽ triển khai các nhóm giải pháp trọng tâm, tiếp tục hoàn thiện cơ chế chính sách, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án; phối hợp với các bộ, ngành và địa phương theo sát tiến độ từng công trình; đồng thời yêu cầu các địa phương đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hằng năm.

Bộ Xây dựng cũng yêu cầu các chủ đầu tư tập trung nguồn lực để hoàn thành các dự án đang khởi công ngay trong năm nay, đồng thời chuẩn bị quỹ đất sạch có vị trí thuận lợi, hạ tầng đồng bộ để phát triển thêm dự án mới. Các cơ chế đặc thù sẽ được áp dụng nhằm thu hút nhà đầu tư có năng lực tài chính, sẵn quỹ đất tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Đặc biệt, các dự án nhà ở xã hội sẽ được đưa vào nhóm "luồng xanh" về thủ tục hành chính, cho phép thực hiện song song nhiều quy trình nhằm cắt giảm tối thiểu 50% thời gian giải quyết thủ tục và chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp.

Song song với đó, hiện nay Bộ Xây dựng đang xây dựng Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Dự thảo phát triển nhà ở giá trung bình được kỳ vọng giải bài toán an cư cho người dân, tạo ra phân khúc trung gian nằm giữa nhà ở xã hội và nhà ở cao cấp, qua đó gỡ nút thắt lệch pha cung cầu nhà ở hiện nay.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), đánh giá cao việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, đây sẽ là một trụ cột trung gian trong hệ sinh thái nhà ở, giúp lấp khoảng trống giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp.

Đồng thời cũng là giải pháp mang tính cấu trúc nhằm xử lý tận gốc bài toán lệch pha cung - cầu, đồng thời mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình và khá tại đô thị.