Phương án chuyển đổi thành căn hộ chung cư hay tự vận hành quản lý dự án đều có nhiều bất cập, khiến người mua condotel mắc kẹt trong khoản đầu tư đầy rủi ro.

Trong 3 tháng cuối năm 2020, số lượng sản phẩm condotel mới trên thị trường cả nước chỉ đạt khoảng 700 căn, tập trung ở các khu vực như Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu và Quảng Nam. Lượng nguồn cung này cao hơn một chút so với quý trước đó, tuy nhiên sức cầu chung của toàn thị trường đối với dòng sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và condotel nói riêng tiếp tục duy trì ở mức rất thấp.

Bên cạnh sự tác động tiêu cực của dịch Covid-19, từ cuối năm 2019, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã nóng lên bởi các mâu thuẫn giữa khách hàng với chủ đầu tư vì không thể chi trả lợi nhuận cam kết. Các chủ đầu tư cho biết nguyên nhân là nhiều hạng mục dự án bị đình trệ do thủ tục đầu tư khó khăn, nguồn thu từ kinh doanh không đủ để trả lợi nhuận cam kết.

Nhằm giải quyết vấn đề, một số chủ đầu tư đưa ra giải pháp dừng trả lợi nhuận cam kết, đồng thời tái cấu trúc dự án, trong đó chuyển đổi một phần căn hộ condotel thành chung cư, điều chỉnh quy hoạch và tiến độ xây dựng các công trình còn lại.

Sau khi đã ký hợp đồng, nhận bàn giao căn hộ và đã vay tiền của ngân hàng, người mua condotel đứng trước cảnh chịu mọi tổn thất khi chủ đầu tư phá vỡ cam kết chi trả lợi nhuận.

Về lâu dài, cần hoàn thiện khung pháp lý đối với condotel để bảo vệ quyền lợi người mua và sự phát triển lành mạnh của thị trường. Ảnh: TL.

Trước vấn đề này, luật sư Nguyễn Thị Phượng của LPVN Law Firm nhận định việc chủ đầu tư chuyển đổi condotel thành căn hộ chung cư được xem là giải pháp an toàn, tuy nhiên không đáp ứng được mục tiêu đầu tư của khách hàng.

"Khách hàng mua căn hộ condotel để có thêm một tài sản tạo ra thu nhập thụ động từ việc hợp tác cho thuê với chủ đầu tư chứ không để ở. Chưa kể họ còn mất thêm khoản phí 15% giá trị căn hộ để chuyển đổi loại hình", luật sư Nguyễn Thị Phượng phân tích.

Bên cạnh đó, không phải dự án nào cũng có thể được chấp thuận chuyển đổi thành căn hộ chung cư do việc điều chỉnh quy hoạch có thể dẫn đến tình trạng bóp méo cơ cấu sử dụng đất và hình thành một khu dân cư không có trong kế hoạch phát triển.

Chính vì vậy, luật sư khẳng định trong trường hợp phải chấm dứt giao dịch, thiệt hại đầu tiên thuộc về phía người mua.

Phương án thứ hai là chủ đầu tư sẽ bàn giao lại các sản phẩm condotel trong chương trình hợp tác cho thuê để chủ sở hữu tự kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng mà không nhận bất kỳ một khoản lợi nhuận cam kết nào như đã ký.

Tuy nhiên quá trình vận hành tiềm ẩn nhiều rủi ro do các vấn đề về an ninh, môi trường, sinh hoạt của khách thuê... Chưa kể, nếu chủ sở hữu không có kinh nghiệm vận hành, quản lý dòng tiền thì việc tự doanh sản phẩm chính là rủi ro.

Trong trường hợp này, chủ sở hữu nên lựa chọn hợp tác với cá nhân hoặc đơn vị có kinh nghiệm, năng lực về quản lý vận hành, khai thác căn hộ theo tiêu chuẩn bất động sản nghỉ dưỡng nhằm đảm bảo hiệu quả sinh lời của sản phẩm.

Khi thị trường diễn biến theo chiều hướng xấu đi cộng với tác động từ cuộc vỡ trận đầu tiên, kỳ vọng của nhà đầu tư đối với sản phẩm condotel không còn nhiều, mặt khác họ không còn kiên nhẫn để chờ đến khi thị trường phục hồi trở lại. Do đó nhiều nhà đầu tư lựa chọn phương án thanh lý hợp đồng, chủ đầu tư hoàn trả lại tiền mua căn hộ.

Dù chủ đầu tư cam kết trả lãi chậm nhưng người mua vẫn là bên chịu thiệt thòi hơn cả, bởi ngoài việc chủ đầu tư khấu trừ các khoản như chi phí hỗ trợ lãi vay ngân hàng, hoa hồng bán hàng… thì người mua còn phải chi trả phí ngân hàng phát sinh (trong trường hợp có sử dụng khoản hỗ trợ của ngân hàng). Ngoài ra còn có rủi ro do chủ đầu tư chậm chi trả khoản tiền thanh lý hợp đồng.

"Thường các điều khoản thỏa thuận trong các hợp đồng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro đối với chủ sở hữu căn hộ. Do đó trong trường hợp phát sinh vướng mắc giữa chủ đầu tư và khách hàng, việc khởi kiện đối với chủ đầu tư không được xem là giải pháp hữu hiệu để có thể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chủ sở hữu", Luật sư Phượng bình luận.