Góp ý Luật Nhà ở (sửa đổi): Định hình lại “luật chơi” trong quản trị nhà chung cư

Sáng 22/8, Hiệp hội quản lý vận hành nhà chung cư TP.HCM (HCMO) tổ chức Tọa đàm "Góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) liên quan đến quản lý vận hành và sử dụng nhà chung cư", với sự tham gia của Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng), Sở Xây dựng TP.HCM, chuyên gia pháp lý, doanh nghiệp quản lý vận hành, Ban Quản trị (BQT) và các đơn vị hoạt động trong lĩnh vực nhà ở.

Tại tọa đàm, hàng loạt vấn đề đang phát sinh trong quá trình quản lý, vận hành chung cư được đặt lên bàn nghị sự, từ năng lực và quyền hạn của BQT, lựa chọn đơn vị quản lý vận hành (ĐVQLVH), quản lý quỹ bảo trì, phân định sở hữu chung - riêng, xử lý tranh chấp đến trách nhiệm của chính quyền địa phương. Nhiều ý kiến cho rằng những bất cập hiện nay không chỉ xuất phát từ cách tổ chức thực hiện mà còn bắt nguồn từ những khoảng trống, điểm chưa rõ trong quy định pháp luật.

Đáng chú ý, khi nhà chung cư ngày càng trở thành những tổ hợp hàng trăm, hàng nghìn căn hộ với hệ thống kỹ thuật phức tạp, việc quản trị không thể chỉ dựa vào kinh nghiệm của một nhóm cư dân. BQT cần được nâng chuẩn về năng lực và chịu sự giám sát phù hợp; ĐVQLVH phải được xác lập rõ trách nhiệm chuyên môn; trong khi quyền sở hữu, quyền quyết định và trách nhiệm tài chính cần được phân định minh bạch.

Cùng với đó, sự xuất hiện của xe điện, quản trị số, Hội nghị nhà chung cư trực tuyến, hồ sơ BIM và yêu cầu quản lý tài sản theo vòng đời dự án đang đặt ra những bài toán mới mà pháp luật cần dự liệu.

Từ những ý kiến tại tọa đàm, loạt bài "Góp ý Luật Nhà ở (sửa  đổi): Định hình lại 'luật chơi' trong quản trị chung cư" tập trung vào ba vấn đề cốt lõi: nâng chuẩn chủ thể quản trị; phân định quyền, tài sản và trách nhiệm; đồng thời xây dựng mô hình vận hành chuyên nghiệp, minh bạch và phù hợp với chung cư của tương lai.

Bài 1: Góp ý Luật Nhà ở: Cần "nâng chuẩn" Ban Quản trị chung cư

Nhiều chuyên gia, doanh nghiệp quản lý vận hành cho rằng BQT nhà chung cư đang được giao quản lý tài sản, tài chính lớn nhưng năng lực chưa đồng đều. Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cần thiết lập chuẩn năng lực, trách nhiệm pháp lý và cơ chế giám sát để BQT thực sự đại diện cho cư dân.

BQT không thể chỉ hoạt động theo kinh nghiệm

Góp ý dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, nhiều chuyên gia cho rằng một trong những vấn đề cần được nhìn nhận lại là mô hình hoạt động của BQT nhà chung cư.

Thực tế tại nhiều chung cư cho thấy BQT được thành lập từ các chủ sở hữu căn hộ, hoạt động theo cơ chế đại diện cộng đồng cư dân. Tuy nhiên, trong quá trình vận hành, BQT phải xử lý nhiều vấn đề có tính chuyên môn cao, từ quản lý kinh phí bảo trì, lựa chọn ĐVQLVH, ký kết hợp đồng, tổ chức bảo trì, sửa chữa hệ thống kỹ thuật đến giải quyết các tranh chấp phát sinh.

Theo ông Nguyễn Duy Thành, Phó Chủ tịch HCMO, thực trạng tại nhiều chung cư là BQT hoạt động thiếu chuyên nghiệp, trong khi đây lại là tổ chức đại diện trực tiếp cho quyền lợi của cộng đồng cư dân.

Một số chung cư gặp khó khăn trong tổ chức Hội nghị nhà chung cư (HNNCC), trong khi những vấn đề về quỹ bảo trì, phí quản lý vận hành thiếu minh bạch có thể làm phát sinh mất niềm tin giữa cư dân, BQT và chủ đầu tư.

Từ thực tế này, ông Thành đề nghị quy định chương trình đào tạo bắt buộc đối với BQT, đồng thời Bộ Xây dựng phối hợp với địa phương tổ chức tập huấn định kỳ. Cư dân cũng cần được trao quyền bãi nhiệm BQT khi tổ chức này không đủ năng lực thực hiện nhiệm vụ.

Theo ông Thành, việc nâng chuẩn không nhằm biến BQT thành một đơn vị quản lý chuyên nghiệp mà để bảo đảm những người đại diện cho cư dân có đủ kiến thức cần thiết khi thực hiện quyền quyết định, giám sát và quản lý tài sản chung.

Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn, Tổng Thư ký HCMO – Chủ tịch HĐQT Công ty Quản lý BĐS My House, đánh giá việc dự thảo bổ sung quy định cho phép BQT thuê đơn vị chuyên nghiệp khi không đủ năng lực là hướng đi phù hợp thực tiễn. Tuy nhiên, quy định hiện còn thiếu tiêu chí xác định thế nào là "không đủ năng lực"; chưa xác định rõ ai có thẩm quyền ký hợp đồng thuê trong trường hợp khuyết Trưởng ban, Phó ban và chưa phân định trách nhiệm giữa BQT với đơn vị chuyên nghiệp khi xảy ra sai sót.

Theo Luật sư Viễn, nếu không giải quyết được ba vấn đề này, quy định cho thuê đơn vị chuyên nghiệp rất dễ rơi vào tình trạng có quy định nhưng khó áp dụng trên thực tế.

Từ thực tế quản lý khoảng 600 căn hộ, ông Trần Quang Vinh, Trưởng BQT chung cư Aqua2 - Vinhomes Ba Son, cho rằng vấn đề không chỉ là nâng năng lực BQT mà còn phải xác định đúng "ranh giới" giữa BQT và ĐVQLVH.

Theo ông Vinh, hiện có tình trạng BQT can thiệp vào những công việc vốn thuộc ĐVQLVH như tự tuyển bảo vệ, cây xanh, vệ sinh… Điều này khiến trách nhiệm giữa các bên bị chồng lấn.

"BQT, cư dân, đơn vị vận hành và chủ đầu tư là bốn bánh xe của một chiếc xe", ông Vinh nói, đồng thời cho rằng pháp luật lâu nay chưa dành sự quan tâm tương xứng cho vai trò của cư dân và đơn vị vận hành.

Từ cách nhìn này, ông Vinh đề nghị luật hóa rõ nguyên tắc BQT thực hiện chức năng quản trị, đại diện và giám sát, còn ĐVQLVH phải chịu trách nhiệm tổ chức các dịch vụ chuyên môn.

BQT không nên vừa quản lý quỹ, vừa trực tiếp tuyển dụng từng dịch vụ, bởi cách làm này dễ phát sinh mô hình "thu hộ - chi hộ", đồng thời làm khó việc xác định trách nhiệm khi xảy ra sự cố.

Quan điểm trên cũng đặt ra yêu cầu phải xác định trách nhiệm tương ứng với quyền quyết định. BQT quyết định những vấn đề thuộc thẩm quyền của cộng đồng chủ sở hữu; ĐVQLVH thực hiện nghiệp vụ chuyên môn; chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ bàn giao; cư dân thực hiện quyền giám sát thông qua HNNCC.

Đây là ranh giới cần được luật hóa rõ hơn để tránh tình trạng một chủ thể được giao quyền nhưng lại không có đủ công cụ hoặc năng lực chịu trách nhiệm.

Chuyên nghiệp hóa để quản lý tài sản chung hiệu quả

Từ góc độ doanh nghiệp quản lý vận hành, Đại diện Công ty Savills đề nghị làm rõ hơn cơ cấu và phương thức hoạt động của BQT, nhất là tại những chung cư có nhiều block.

Theo đề xuất này, cần có cơ chế linh hoạt trong trường hợp một block không có ứng viên tham gia BQT, tránh việc thiếu thành viên ở một block khiến toàn bộ BQT mất hiệu lực.

Trường hợp BQT hết nhiệm kỳ nhưng chưa thể bầu được BQT mới, cũng cần có cơ chế quản lý tạm thời, cho phép BQT cũ thực hiện những khoản chi cấp bách để duy trì hoạt động bình thường của tòa nhà.

Đây là vấn đề có ý nghĩa thực tế lớn bởi trong thời gian "trống" giữa hai nhiệm kỳ, tòa nhà vẫn phải vận hành thang máy, điện, nước, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh, an ninh và xử lý các sự cố kỹ thuật. Nếu không có chủ thể có thẩm quyền thực hiện những công việc cấp thiết, hoạt động của cả tòa nhà có thể bị ảnh hưởng.

Bà Phạm Thị Thùy Linh - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Kim Cương Xanh cũng đề nghị làm rõ cơ chế bầu lại BQT khi hết nhiệm kỳ, trong đó cần thống nhất tỷ lệ cư dân tham dự giữa các trường hợp; đồng thời quy định cụ thể cơ chế bầu, công nhận và tư cách pháp lý của Ban Tự quản tại các khu nhà ở riêng lẻ.

Một vấn đề khác được các chuyên gia đặt ra là cơ chế ủy quyền tham dự HNNCC. Luật sư Đào Văn Hưng, Viện trưởng Viện Khoa học pháp lý và Phát triển doanh nghiệp (Hiệp hội doanh nghiệp nhỏ và vừa Việt Nam), lưu ý quy định hiện nay chưa giới hạn số lượng chủ sở hữu mà một người có thể nhận ủy quyền. Điều này có thể dẫn đến tình trạng một cá nhân nhận ủy quyền của rất nhiều chủ sở hữu, tạo lợi thế khi ứng cử, bỏ phiếu hoặc được bầu vào BQT.

Ông Hưng đề nghị quy định giới hạn số lượng ủy quyền và làm rõ thủ tục xác nhận ủy quyền, qua đó bảo đảm quyền đại diện thực chất của cư dân.

Một trong những đề xuất đáng chú ý khác là thiết lập cơ chế giám sát độc lập đối với BQT. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng BQT hiện được hình thành với tối thiểu 3 thành viên và có thể nhiều hơn tùy quy mô chung cư. Tuy nhiên, cơ chế giám sát hoạt động của tổ chức này chưa được thiết kế tương xứng với quyền hạn được giao.

Trong khi đó, BQT quản lý nguồn kinh phí bảo trì có giá trị lớn, tổ chức lựa chọn ĐVQLVH và quyết định nhiều vấn đề liên quan trực tiếp đến đời sống cư dân.

"Công ty cổ phần có Ban kiểm soát, hợp tác xã cũng có Ban kiểm soát, tại sao BQT nhà chung cư lại không có ai kiểm soát?", ông Châu đặt vấn đề.

Theo ông Châu, cần nghiên cứu thành lập Ban kiểm soát độc lập với BQT, có quyền giám sát hoạt động quản trị, tài chính và những quyết định quan trọng của BQT. Cơ chế này sẽ giúp giảm nguy cơ một nhóm thành viên BQT chi phối các quyết định của cộng đồng cư dân.

Đề xuất này bổ sung cho kiến nghị của nhiều chuyên gia về nâng chuẩn năng lực BQT, công khai xung đột lợi ích, kiểm toán độc lập và bảo hiểm trách nhiệm.

Nhìn tổng thể, các ý kiến góp ý đang hướng tới một mô hình quản trị mới: BQT không nhất thiết phải tự mình thực hiện mọi nghiệp vụ mà cần tập trung vào vai trò đại diện chủ sở hữu, quyết định những vấn đề thuộc thẩm quyền, giám sát và kiểm soát ĐVQLVH.

Ông Châu cũng đề nghị tiếp tục hoàn thiện quy định cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được quản lý, vận hành và khai thác cơ sở hạ tầng trong dự án nếu đáp ứng điều kiện và được quy định rõ.

Theo ông Châu, việc cho phép chủ đầu tư tiếp tục quản lý một số hạ tầng trong dự án có thể góp phần giảm áp lực cho ngân sách và bộ máy quản lý nhà nước tại địa phương.

Khi BQT ngày càng được giao nhiều nhiệm vụ liên quan đến tài sản và tài chính của hàng trăm, thậm chí hàng nghìn hộ dân, việc nâng chuẩn tổ chức này vì thế không còn là lựa chọn mà trở thành yêu cầu tất yếu.

Mục tiêu cuối cùng không phải biến BQT thành một "doanh nghiệp quản lý tòa nhà", mà là tạo ra một tổ chức đại diện có đủ năng lực để quyết định, giám sát và chịu trách nhiệm; đồng thời biết giới hạn quyền hạn của mình để giao phần việc chuyên môn cho những đơn vị có đủ năng lực.

Mời quý độc giả xem tiếp bài: Phân định rõ trách nhiệm để giảm tranh chấp chung cư...