Đất ngoại thành Hà Nội tăng giá là một “kịch bản” đã dự báo từ trước. Tuy nhiên, theo các chuyên gia bất động sản, tốc độ và biên độ tăng đến gấp đôi là điều bất thường.

Giá đất leo thang, đua nhau mua

Theo ghi nhận của PV, trong khoảng 1 năm trở lại đây, khu vực Nam An Khánh (Hoài Đức, Hà Nội) không có nhiều sự thay đổi về hạ tầng cơ sở.

Thế nhưng những ngày đầu tháng 3, thị trường đất thổ cư khu vực này bỗng nóng lên trông thấy. Băng rôn quảng cáo nhận chuyển nhượng gieăng vào tận các ngõ xóm. Dọc hai bên đường Lê Trọng Tấn (Hà Đông), biển nhận ký gửi nhà đất mọc lên san sát. Từ quán cà phê đến quán trà đá, đâu đâu cũng chuyện ô thửa, chuyển nhượng đất...

Trong vai một khách hàng, PV hỏi mua lô đất hơn 50m2 nằm cạnh trường mầm non An Khánh C, chủ nhà cho biết đã bán cách đây 2 hôm với giá 66 triệu/m2.

Theo giới thiệu của chủ nhà, PV tiếp tục liên hệ với chủ mới, một tay buôn đất có tiếng tại địa phương, người này đã “hét” giá lên 70 triệu/m2. PV mặc cả “gãy lưỡi”, mới được giảm 1 giá, còn 69 triệu/m2 với điều kiện ký hợp đồng và đặt cọc luôn 100 triệu đồng.

Cách đó khoảng 30m về phía chân Chung cư Nam An Khánh, lô đất mặt đường liên thôn được chủ nhà báo 105 triệu/m2. PV mặc cả thế nào chủ nhà cũng không giảm với lý do “đất đang lên giá”. Một người bán hàng gần đó cho hay, lô đất trên đã có khách trả 90 triệu đồng/m2 nhưng không xuôi.

Đi qua thôn An Thọ đến thôn Vân Lũng, lô đất 52m2 được quảng cáo hấp dẫn như: Gần UBND xã, gần trường Vinshool, gần KĐT Vinhomes Thăng Long… giá 54 triệu đồng/m2 bao sang tên.

Không chỉ ở các tuyến đường lớn, giá đất còn “leo thang” vào tận các ngõ ngách. Lô đất xen kẹt nằm sâu trong con ngõ nhỏ, chỉ một xe máy đi lọt cũng có giá 40 triệu đồng/m2.

Không riêng đất thổ cư rải rác trong làng, xã, giá nhà đất trong các khu đô thị cũng tăng lên trông thấy: 1 lô shophouse mặt đường 40m tại khu đô thị Nam An Khánh, năm 2019 giao dịch khoảng 39 - 40 triệu đồng/m2 nhưng sang năm 2020 giá tăng lên 44 - 45 triệu/m2 và hiện giờ lên 70-73 triệu/m2, chưa tính tiền xây dựng (tăng 80% sau 2 năm). Biệt thự đơn lập 210m2, đầu năm 2020 giá đất 31 - 32 triệu/m2, hiện giờ bán 49 - 50 triệu đồng (tăng 51%).

Khu đô thị Hado Charm Villas, An Lạc Symphony... cũng đang chào bán từ 70-120 triệu/m2.

Không riêng gì huyện Hoài Đức, hiện tượng trên còn diễn ra trên nhiều huyện ngoại thành Hà Nội như: Đan Phượng, Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì...

Cảnh giác khi giá đất tăng trên 15%

Trao đổi với PV Báo Giao thông, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tư vấn Bất động sản Sohovietnam khẳng định, giá đất tăng thật và phát sinh nhiều giao dịch thực. Nguyên nhân do chi phí đầu tư lập dự án, chi phí GPMB, tiền sử dụng đất... tăng nhiều so với trước. Bên cạnh đó, giá đất cũng có tác động của yếu tố cung cầu.

“Lãi suất gửi ngân hàng thấp, không có nhiều kênh đầu tư trong bối cảnh dịch bệnh nên nhiều người quyết định đổ vào đất. Trong khi đó, 2 năm nay không có dự án mới. Người mua nhiều, hàng cạn dẫn đến giá bị đẩy lên”, ông Cần lý giải.

Đồng quan điểm trên, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, giá cả hàng hóa phụ thuộc vào nhu cầu và nhu cầu đang tăng. Sự tăng trưởng này không ở mức nguy hiểm hay mất kiểm soát mà hoàn toàn trong vùng an toàn.

Thị trường bất động sản Việt Nam có thể giữ được nhịp tăng ổn định. Điều quan trọng hiện nay là làm sao giúp người mua có thể tiếp cận thị trường một cách hiệu quả chứ không phải làm cách nào để kéo giảm giá nhà xuống.

Tuy nhiên, dưới góc độ chuyên gia, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch VARS khẳng định, giá đất ngoại thành tăng là một kịch bản đã được đưa ra từ cuối năm trước. Tuy nhiên, với tốc độ và biên độ cao như hiện nay thì chỉ có “thổi” giá và sóng ảo.

Ông Đính phân tích, giá đất tăng tỷ lệ thuận với gia tăng cơ sở hạ tầng. Hay nói theo cách khác, đầu tư hạ tầng đến đâu thì giá đất tăng đến đó, tăng từng bước một. Nhưng ở các huyện ngoại thành hiện nay, hạ tầng chưa tăng nhiều, trong khi đó giá đất đã tăng gấp nhiều lần, qua đó cho thấy sự mất cân đối, trái quy luật.

So sánh trực quan, giá đất ngoại thành Hà Nội hiện nay đang bằng, thậm chí cao hơn so với các quận nội thành đã hoàn thiện, đồng bộ hạ tầng cơ sở như quận Cầu Giấy, Nam Từ Liêm... Điều này là bất bình thường.

Cũng theo ông Đính, nhu cầu đầu tư không dựa trên cơ sở phát triển bền vững, cộng với sự tăng giá ảo, dần dần sẽ tạo ra bong bóng, có thể dẫn đến sự đổ vỡ nào đó mà nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng.

Bởi vì rất nhiều nguồn lực và vốn bị dồn vào những khu vực như vậy, với mục tiêu chỉ để đi buôn thay vì để sản xuất, phát triển... sẽ tạo ra nhiều rủi ro khi đầu tư. Do đó, nhà đầu tư cần tỉnh táo trước khi rót tiền vào các dự án, đất nền đang có hiện tượng tăng giá “ảo”, tăng đột biến trong thời gian ngắn.

“Phải tìm hiểu thật kỹ pháp lý, quy hoạch của dự án. Đồng thời, kiểm tra biên độ tăng giá đất trong vài tháng cho tới 1 năm. Nếu vượt quá 10 - 15% thì nên cảnh giác”, ông Đính nói.

Đầu tư bất động sản ngoại thành, định giá như thế nào để không bị mua hớ?