Đất trúng đấu giá cao gấp 7 giá khởi điểm vẫn có lãi?

Sau khi huyện Thanh Oai (Hà Nội) tổ chức đấu giá thành công, nhiều ô đất với giá trúng đấu giá chênh 6 tỷ đồng/lô so với giá khởi điểm. Ghi nhận của PV Báo Giao thông, nhiều lô đất đã được chào bán công khai trên các diễn đàn bất động sản. Giá bán chênh so với giá trúng đấu giá 400-500 triệu đồng/lô. 

Đơn cử như lô LK01-4, diện tích 85m2, khởi điểm 955 triệu đồng, kết quả trúng đấu giá 7,2 tỷ đồng (84,7 triệu/m2), đang chào bán chênh 500 triệu đồng. Có nghĩa, lô LK01-4 nếu giao dịch sang tay thành công, tổng giá trị lô đất đến tay người mua là 7,7 tỷ đồng (90 triệu/m2).

Tương tự với lô LK03-9 có mức giá khởi điểm 955 triệu, giá trúng đấu giá là 6,9 tỷ đồng (81,8 triệu/m2), người trúng đấu giá đang chào bán chênh 500 triệu đồng, nếu giao dịch thành công, lô đất đến tay người chủ đích thực là 7,4 tỷ đồng (87 triệu/m2). 

Trong khi đó, lịch sử giá của Property Guru Việt Nam thống kê thông qua các tin rao bán, giá đất khu vực xã Thanh Cao, Thanh Oai có xu hướng đi lên. Quý IV/2023, giá trung bình 18,5 triệu/m2 (14-23 triệu/m2); quý I/2024 tăng lên 23 triệu/m2 (dao động từ 14-32 triệu/m2); quý II/2024 là 28,5 triệu/m2 (18-39 triệu/m2). 

Đối chiếu giá trúng đấu giá trên với giá đất đang chào bán trên thị trường tại xã Thanh Cao, Thanh Oai cho thấy, giá trúng đấu giá đất cao bất thường, gấp 4 lần mặt bằng chung.

Khởi điểm thấp bằng nửa thị trường vì không được thuê tư vấn

Cũng đối chiếu lịch sử giá của Property Guru Việt Nam với giá khởi điểm đấu giá đất tại Thanh Oai cho thấy, giá khởi điểm huyện Thanh Oai phát ra (8-11 triệu/m2) bằng nửa giá thị trường (trung bình 28 triệu/m2).

Trao đổi với PV Báo Giao thông, ông Nguyễn Công Quảng, Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai cho biết, trước đây, quy định xác định giá đất cho phép thuê tư vấn. Đất đấu giá đất trên đã được thuê tư vấn, tư vấn xác định khởi điểm từ 40-45 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, Nghị định 12 (Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 44 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013), hiện hành là Nghị định 71 (Nghị định quy định giá đất, Chính phủ ban hành ngày 27/4/2024) đã bỏ quy định cho thuê tư vấn. Nghị định quy định xác định giá khởi điểm bằng nhân hệ số K (hệ số điều chỉnh giá đất) của địa phương nhân với giá trong bảng giá đất. Bảng giá đất ở địa phương thấp nên giá khởi điểm thấp, từ 8,5-12,6 triệu/m2.

Ông Quảng cho rằng, quy định mới dẫn đến khởi điểm đấu giá đất thấp. Nhưng ở chiều ngược lại, khởi điểm thấp, tiền đặt cọc thấp (khoảng 200 triệu đồng) cũng thu hút đông đảo người tham gia, rút ngắn được thời gian xác định giá khởi điểm so với quy định trước đây kéo dài vài tháng.

"Giá khởi điểm không phải là giá tham chiếu để người tham gia đấu giá quyết định bỏ giá. Nó chỉ có ý nghĩa là cơ sở để tính 20% tiền đặt cọc. Nếu đặt cọc nhiều thì ít người tham gia. Tôi cho rằng, người tham gia đấu giá họ cũng đã tham chiếu giá thị trường, muốn mua thấp hơn cũng không được", ông Quảng nói.