HoREA đề xuất nhà ở giá phù hợp cho người không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội

Từ khoảng trống này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất bổ sung cơ chế phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp, đồng thời mở rộng nhà ở cho thuê và huy động nguồn lực cá nhân tham gia phát triển NOXH.

Khoảng trống giữa NOXH và nhà ở thương mại

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, phân khúc nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức. Đây là nhóm có nhu cầu ở thực rất lớn nhưng đang đứng giữa hai chính sách: không thuộc diện được mua NOXH, trong khi giá nhà ở thương mại lại vượt quá khả năng tài chính.

Hiệp hội dẫn trường hợp cá nhân có thu nhập trên 25 triệu đồng/tháng, vợ chồng có tổng thu nhập trên 50 triệu đồng/tháng hoặc cá nhân nuôi con dưới tuổi thành niên có thu nhập trên 35 triệu đồng/tháng có thể không đáp ứng điều kiện về thu nhập để hưởng chính sách NOXH. Tuy nhiên, với mặt bằng giá nhà hiện nay, những mức thu nhập này cũng chưa đồng nghĩa với khả năng dễ dàng sở hữu nhà ở thương mại.

Đây chính là khoảng trống mà HoREA đề nghị dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) phải tính đến.

Hiệp hội đề xuất bổ sung cơ chế phát triển "nhà ở thương mại giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp", đồng thời giao Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định một số nội dung phù hợp với điều kiện từng địa phương.

Theo tính toán được HoREA nêu trong văn bản góp ý, giá bán của loại hình này có thể dao động khoảng 25-30 triệu đồng/m² tại các tỉnh, vùng sâu, vùng xa và khoảng 60-70 triệu đồng/m² tại các đô thị lớn. Mục tiêu là hình thành thêm một phân khúc nhà ở hướng vào nhu cầu thực thay vì để thị trường chủ yếu tập trung vào các sản phẩm có giá ngày càng cao.

HoREA cho rằng nếu được luật hóa, cơ chế này có thể góp phần thiết kế thị trường bất động sản theo hướng đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực của người dân.

Vấn đề quan trọng là khái niệm "giá phù hợp" không thể áp dụng một mức cứng cho mọi địa phương. Vì vậy, việc giao địa phương xác định tiêu chí, giá bán tối đa, quỹ đất và các cơ chế hỗ trợ theo điều kiện thực tế được xem là một trong những điểm then chốt trong đề xuất của Hiệp hội.

Nhà ở cho thuê: Không chỉ là giải pháp tạm thời

Bên cạnh bài toán sở hữu nhà, HoREA đặc biệt nhấn mạnh nhu cầu phát triển nhà ở cho thuê giá phù hợp. Theo Hiệp hội, trong nhiều năm qua, thiếu nguồn cung nhà ở cho thuê phù hợp khiến một bộ phận lớn người lao động, đặc biệt là lao động nhập cư, phải thuê phòng tại các khu nhà trọ. Trong khi đó, sau khi mở rộng không gian đô thị, quy mô dân số và nhu cầu thuê nhà của TP.HCM tiếp tục rất lớn.

HoREA cho rằng cần nhìn nhận nhà ở cho thuê như một cấu phần quan trọng của chính sách nhà ở, thay vì chỉ coi đây là giải pháp dành cho những người chưa đủ khả năng mua nhà.

Đáng chú ý, Hiệp hội đề nghị mở rộng đối tượng tiếp cận nhà ở cho thuê giá phù hợp. Theo hướng này, người thuê không nhất thiết phải chứng minh đang gặp khó khăn về nhà ở mới được tiếp cận. Nếu nhu cầu vượt quá nguồn cung thì tình trạng khó khăn về nhà ở có thể được sử dụng như một tiêu chí ưu tiên.

Cách tiếp cận này có ý nghĩa trong bối cảnh thị trường lao động đô thị ngày càng có tính dịch chuyển. Một người lao động có việc làm, có thu nhập ổn định nhưng chưa đủ tích lũy để mua nhà vẫn cần một nơi ở có chất lượng, giá thuê phù hợp và ổn định lâu dài.

HoREA cũng đề nghị quy định rõ các loại hình nhà ở cho thuê giá phù hợp, từ căn hộ, nhà nhiều phòng, căn hộ tập thể, căn hộ hộ gia đình đến các căn hộ diện tích nhỏ. Địa phương có thể xác định mức giá thuê tối đa đối với các dự án được hưởng cơ chế hỗ trợ.

Đây là điểm đáng chú ý bởi bài toán nhà ở của đô thị không chỉ nằm ở số lượng căn hộ được xây dựng mà còn ở khả năng chi trả và phương thức tiếp cận.

Với NOXH cho thuê, HoREA dẫn một ví dụ cho thấy chênh lệch giá có thể rất lớn. Theo Quyết định 80/2024/QĐ-UBND của TP.HCM, giá thuê NOXH thuộc tòa nhà chung cư trên 4 tầng là 118.000 đồng/m²/tháng. Với căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 55 m², tiền thuê khoảng 6,49 triệu đồng/tháng, thấp hơn đáng kể so với căn hộ thương mại tương tự.

Từ đó, Hiệp hội cho rằng phát triển NOXH cho thuê và nhà ở thương mại cho thuê giá phù hợp cần được đặt song song trong chính sách nhà ở.

Hiệp hội đề nghị bỏ điều kiện "có khó khăn về nhà ở" tại khoản 1 Điều 31 "dự thảo Luật Nhà ở". Chỉ cần quy định điều kiện "có nhu cầu thuê nhà ở" và để tránh trục lợi chính sách, hoặc trường hợp "người thuê không sử dụng nhà ở phục vụ vào mục đích ở cho bản thân và thành viên trong gia đình trong thời gian thuê nhà ở cho thuê giá phù hợp". Thì quy định cơ chế thu hồi nhà ở cho thuê tương tự như quy định tại khoản 6, khoản 7 và khoản 8 Điều 70 "dự thảo Luật Nhà ở" áp dụng đối với người thuê nhà ở xã hội.

Huy động nguồn lực từ người dân

Một đề xuất khác có tính thực tiễn cao là HoREA kiến nghị tiếp tục ghi nhận hình thức cá nhân xây dựng NOXH để cho các đối tượng được hưởng chính sách NOXH thuê.

Hiệp hội đề nghị bổ sung nội dung này vào Điều 63 của dự thảo Luật Nhà ở, trên cơ sở kế thừa quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2023. Theo đề xuất, cá nhân có thể xây dựng nhà ở xã hội để cho các đối tượng thuộc diện chính sách thuê.

Đằng sau đề xuất này là một thực tế: nguồn lực phát triển nhà ở không chỉ nằm ở các doanh nghiệp bất động sản hay các dự án quy mô lớn.

Tại các đô thị, đặc biệt những khu vực tập trung đông công nhân, người lao động nhập cư, hàng triệu phòng trọ đang được xây dựng và vận hành bởi các hộ gia đình, cá nhân. Nếu được chuẩn hóa về quy hoạch, xây dựng, diện tích, hạ tầng, an toàn và phòng cháy chữa cháy, nguồn lực này có thể trở thành một bộ phận của hệ thống nhà ở cho thuê giá phù hợp.

HoREA vì vậy cũng đề xuất có cơ chế đối với cá nhân xây dựng nhà ở một tầng có nhiều phòng để cho công nhân, người nhập cư và các đối tượng đủ điều kiện thuê dài hạn. Các công trình phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, đường cho xe chữa cháy và các tiêu chuẩn cần thiết; cá nhân tham gia có thể được hưởng ưu đãi tương tự chủ đầu tư dự án NOXH trong phạm vi chính sách cho phép.

Cách tiếp cận này nếu được nghiên cứu kỹ sẽ giúp chuyển một phần nguồn lực nhà ở dân cư hiện hữu từ khu vực phi chính thức sang khu vực được quản lý, kiểm soát chất lượng tốt hơn.

Điểm đáng chú ý là Hiệp hội đề xuất hình thành một hệ thống nhiều tầng: NOXH để bán, NOXH để thuê, nhà ở thương mại giá phù hợp để mua, nhà ở thương mại giá phù hợp để thuê và nhà ở do cá nhân đầu tư xây dựng cho thuê.

Cách tiếp cận này phản ánh sự khác biệt rất lớn về nhu cầu và khả năng tài chính của người dân đô thị. Có người cần mua nhà, có người chỉ cần thuê nhà trong 5-10 năm; có người đủ điều kiện mua NOXH nhưng cũng có nhóm thu nhập cao hơn ngưỡng chính sách nhưng vẫn không đủ khả năng mua căn hộ thương mại phổ biến trên thị trường. Nếu chỉ tập trung vào một loại hình, khoảng trống chính sách vẫn tồn tại.