Thời điểm xác định giá đất vẫn là "nút thắt"

Theo đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, vẫn còn một số quy định của "dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai" (gọi tắt là "dự thảo Nghị quyết về đất đai") và "dự thảo Nghị quyết sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị quyết số 98/2023/QH15 ngày 24/06/2023 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM (gọi là "dự thảo Nghị quyết 98") chưa thật sát với thực tế.

HoREA đề nghị thời điểm xác định giá đất thanh toán tại Khu đô thị Thủ Thiêm tại TP.HCM áp dụng tương tự cho các dự án BT trên cả nước.

Từ đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 5 Điều 5 "dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai". Theo đó đề xuất, đối với các hợp đồng BT xây dựng, chuyển giao, thời điểm xác định giá đất đối với quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư là thời điểm ký kết hoặc thời điểm hoàn thành bàn giao công trình theo hợp đồng ký kết trước ngày 1/1/2021, đã được kiểm toán theo quy định.

Trong dự thảo, chính sách này đang đề xuất: Thời điểm xác định giá đất đối với quỹ đất thanh toán cho hợp đồng BT là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất. Trường hợp chậm giao đất, cho thuê đất để thanh toán thì nhà đầu tư được hưởng thêm một khoản tiền tương ứng với mức lãi suất trung bình của các Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà nước đối với phần giá trị của hạng mục công trình hoặc công trình đã bàn giao. Thời gian hưởng được tính từ thời điểm nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình hoặc công trình dự án BT đến thời điểm có quyết định giao đất, giao đất.

Đối với dự thảo sửa đổi Nghị quyết số 98/2023/QH15, ngày 24/6/2023 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM, HoREA đề xuất sửa đổi điểm a và điểm b khoản 3 Điều 1 thuộc các điểm a, b và c khoản 7 Điều 6 của "dự thảo Nghị quyết 98" về giao đất, cho thuê đất và thời điểm thanh toán cho dự án BT.

Để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất Hiệp hội đề nghị sửa đổi điểm a và điểm b khoản 3 Điều 1 "dự thảo Nghị quyết 98" sửa đổi, bổ sung các điểm a, b và c khoản 7 Điều 6 Nghị quyết số 98/2023/QH15 về giao đất, cho thuê đất và thời điểm thanh toán cho dự án BT.

Cụ thể, đối với sửa đổi, bổ sung điểm a và điểm b khoản 7, HoREA đề nghị bổ sung: Trường hợp chưa giao đất, chưa cho thuê đất đối với hợp đồng BT, trên cơ sở giá trị khối lượng nghiệm thu công trình Dự án BT đã được kiểm toán, UBND Thành phố thực hiện việc giao đất, cho thuê đất để thanh toán hợp đồng BT.

Tại điểm c khoản 7, bổ sung, dự thảo nêu: Trường hợp chưa giao đất, chưa cho thuê đất đối, trên cơ sở giá trị khối lượng nghiệm thu công trình đã được kiểm toán, UBND thành phố thực hiện việc giao đất, cho thuê đất để thanh toán hợp đồng BT. Giá tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với quỹ đất thanh toán theo hợp đồng BT được xác định theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

Đối với quy định này, HoREA đề xuất cần một ý bổ sung thêm là: UBND thành phố thực hiện việc giao đất, cho thuê đất để thanh toán hợp đồng BT tại thời điểm ký kết hợp đồng hoặc tại thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao công trình theo hợp đồng đã ký kết trước ngày 1/1/2021, đã được kiểm toán theo đúng quy định pháp luật.

Thời điểm xác định giá đất là yếu tố quan trọng nhất

Theo HoREA, khó khăn chủ yếu hiện nay nằm ở việc xác định đúng giá trị công trình BT và giá trị quỹ đất thanh toán, trong đó thời điểm xác định giá đất là yếu tố quan trọng nhất. Trong thực tế, giá trị công trình BT được xác định tại thời điểm bàn giao, nhưng giá đất lại được xác định tại thời điểm Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, thời điểm này thường diễn ra chậm, dẫn đến chênh lệch lớn và thiếu công bằng cho nhà đầu tư.

Do vậy, để bảo đảm công bằng, sòng phẳng đối với cả Nhà nước và nhà đầu tư dự án BT thì rất cần thiết bổ sung quy định "thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT" là thời điểm nhà đầu tư và Nhà nước ký kết hợp đồng hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao công trình BT cho Nhà nước và đã được kiểm toán theo quy định pháp luật.

HoREA viện dẫn tiền lệ tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm theo Nghị định 91/2025/NĐ-CP, trong đó thời điểm xác định giá đất thanh toán là thời điểm "ký tắt hợp đồng BT", để đề nghị áp dụng tương tự cho các dự án BT cả nước nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các nhà đầu tư dự án BT ngoài Khu đô thị Thủ Thiêm.

Hiệp hội cũng lưu ý rằng, trường hợp Nhà nước chậm giao đất, cho thuê đất để thanh toán cho hợp đồng BT cho nhà đầu tư khi các hạng mục công trình hoặc công trình đã bàn giao cho Nhà nước thì nhà đầu tư không có lỗi. Cơ chế bồi thường bằng mức lãi suất trung bình của các Ngân hàng thương mại Nhà nước, như dự thảo hiện nay quy định, được đánh giá là không tương xứng so với thiệt hại và cơ hội đầu tư bị bỏ lỡ của doanh nghiệp.