(Xây dựng) – Đó là một trong những kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) tại công văn gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp góp ý về quy định của dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại, thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở (dự thảo Nghị quyết thí điểm) mới đây. Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị nâng tỷ lệ diện tích dự án nhà ở thương mại (NƠTM) được thí điểm lên 30% tổng diện tích nhu cầu phát triển nhà ở đến năm 2030.

HoREA đề nghị nâng tỷ lệ diện tích dự án NƠTM được thí điểm lên 30% tổng diện tích nhu cầu phát triển nhà ở đến năm 2030 (ảnh: T/L).

Cần đảm bảo công bằng giữa các doanh nghiệp bất động sản

Theo HoREA, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đề xuất thí điểm mở rộng loại đất làm NƠTM từ tháng 1/2025 đến tháng 1/2030. Với cơ chế thí điểm này, doanh nghiệp có thể thỏa thuận nhận quyền sử dụng loại đất khác, bên cạnh đất ở, để làm dự án nhà thương mại.

Tuy nhiên, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất giới hạn 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030.

Về vấn đề trên, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho rằng, các doanh nghiệp thuộc nhóm 30% đương nhiên có lợi thế hơn hẳn so với nhóm 70% doanh nghiệp còn lại.

Đó là do nhóm 30% được thực hiện thí điểm dự án NƠTM thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở có thể chiếm lĩnh thị trường và chiếm hưởng lợi ích không thật công bằng, trong khi đó nhóm 70% chủ đầu tư dự án NƠTM không được lựa chọn thực hiện thí điểm thì bị thua thiệt rất lớn, nhất là người mua nhà là bên chịu thiệt nhiều nhất.

Do đó, Hiệp hội đề nghị tham khảo kinh nghiệm xây dựng Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, về đối tượng áp dụng đã áp dụng đối với tất cả tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài nên tất cả tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đều được hưởng lợi như nhau trong việc thực hiện Nghị quyết 42/2017/QH14, đảm bảo được tính công bằng, bình đẳng.

Hiệp hội cũng đề nghị vận dụng phương thức xây dựng Nghị quyết 42/2017/QH14 vào khoản 1 Điều 4 dự thảo Nghị quyết thí điểm theo hướng không nên giới hạn việc thực hiện thí điểm dự án NƠTM thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở không vượt quá 30% số lượng dự án mà nên áp dụng tương tự như Nghị quyết 42/2017/QH14 và nên nâng tỷ lệ diện tích dự án NƠTM được thí điểm lên 30% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030.

Danh mục dự án thí điểm do UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm

Theo HoREA, các quận, huyện, thị xã, thành phố trên địa bàn cấp tỉnh được lựa chọn thực hiện thí điểm dự án NƠTM thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở có thể tạo được nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất đai, bất động sản cao hơn các địa phương không được lựa chọn hoặc chỉ có ít dự án được lựa chọn.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết, khoản 3 và khoản 4 Điều 4 dự thảo Nghị quyết thí điểm định hướng quy định “Căn cứ quy định tại các Điều 1, 2 và 3 của Nghị quyết này, UBND cấp tỉnh quy định cụ thể về việc thực hiện dự án thí điểm phù hợp với tình hình thực tế của địa phương” là phù hợp với thực tiễn, nhưng khoản 4 Điều 4 dự thảo Nghị quyết thí điểm định hướng lại quy định “UBND cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục dự án thí điểm trước khi thực hiện thí điểm” là chưa hợp tình hợp lý, mà Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chỉ nên quy định về tiêu chí (nếu thực sự cần thiết) và thực hiện quyền giám sát, kiểm tra.

Cũng theo HoREA, khoản 2 Điều 3 dự thảo Nghị quyết thí điểm định hướng quy định có trong danh mục dự án thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được quyết định, phê duyệt là chưa chính xác, bởi lẽ Điều 27 Luật Nhà ở 2023 về nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở không quy định danh mục dự án nhà ở.

Ông Châu cho biết, không như trước đây, tại khoản 2 Điều 14 và khoản 2 Điều 15 Luật Nhà ở 2014 quy định dự án phát triển nhà ở phải có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương hoặc UBND cấp tỉnh phải lập, phê duyệt kế hoạch phát triển NƠTM… và nhất là tại điểm a khoản 1 Điều 33 Luật Nhà ở 2023 chỉ yêu cầu dự án nhà ở phải phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt…

Ngoài ra, HoREA nhận thấy, khoản 4 Điều 3 dự thảo Nghị quyết thí điểm định hướng quy định “Ngoài điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 2 của Nghị quyết này, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đầu tư và pháp luật khác có liên quan” nhưng chưa quy định rõ trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất ở.

Vì tại điểm b khoản 3 Điều 122 Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng NƠTM đối với người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác nhưng chưa cho phép trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở.