Không phải bất động sản mới, đâu là tài sản đáng xuống tiền?

Chuyển từ mua mới sang mua đúng

Không lâu trước đây, việc sở hữu một bất động sản vừa mở bán hay một lô đất trúng đấu giá được xem là "tấm vé" sinh lời. Những dự án mới trở thành tâm điểm của thị trường, trong khi nhiều phiên đấu giá đất lập mặt bằng giá mới, kéo theo kỳ vọng tăng giá trên diện rộng.

Nhà đầu tư không còn tìm kiếm tài sản mới nhất, mà ưu tiên bất động sản có khả năng tạo dòng tiền, duy trì giá trị và thích ứng với nhu cầu của thị trường.

Nay bức tranh thị trường đang thay đổi khá nhanh. Theo ghi nhận từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhiều địa phương xuất hiện xu hướng giá trúng đấu giá giảm so với các đợt trước, hoạt động mua đi bán lại không còn sôi động và nhà đầu tư thận trọng hơn khi xuống tiền. 

Thay vì chạy theo tâm lý "mua bằng mọi giá", người tham gia đấu giá bắt đầu đánh giá kỹ vị trí, hạ tầng, pháp lý, khả năng khai thác cũng như nhu cầu sử dụng thực tế của từng khu đất.

Diễn biến này phản ánh sự thay đổi lớn của dòng tiền đầu tư. Khi nguồn cung được mở rộng, chi phí vốn vẫn ở mức cao và các quy định về đấu giá ngày càng siết chặt, thị trường dần rời xa những cơn sốt được tạo ra bởi kỳ vọng ngắn hạn để hướng đến giá trị sử dụng thực.

Ông Trần Thế Dũng, Trưởng Ban Điều hành VARS Ninh Bình cho biết, nhiều phiên đấu giá gần đây ghi nhận mức giá trúng giảm từ 10-30% so với trước, đồng thời thanh khoản trên thị trường thứ cấp cũng chậm hơn. Điều đó cho thấy nhà đầu tư không còn coi đấu giá là "điểm neo" để kỳ vọng giá đất sẽ tiếp tục tăng, mà bắt đầu cân nhắc nhiều hơn về hiệu quả khai thác sau khi sở hữu tài sản.

Xu hướng này không chỉ diễn ra ở thị trường đất nền. Theo Savills Việt Nam, trong bối cảnh chi phí vốn chưa quay về mức thấp như giai đoạn trước, các quyết định đầu tư trở nên chọn lọc hơn. 

Điều nhà đầu tư quan tâm không còn là tài sản mới hay cũ, mà là khả năng tạo ra giá trị bền vững trong suốt vòng đời khai thác. Nói cách khác, thị trường đang dịch chuyển từ tư duy "mua mới" sang "mua đúng".

Sự thay đổi này cũng cho thấy chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản sẽ không còn được quyết định bởi yếu tố "mới", mà bởi khả năng khai thác thực tế. 

Một tài sản có thể tạo dòng tiền ổn định, duy trì tỷ lệ lấp đầy cao, đáp ứng nhu cầu của người sử dụng sẽ có sức hút lớn hơn nhiều so với một dự án vừa hoàn thành nhưng chưa chứng minh được hiệu quả vận hành.

Không chỉ nhà đầu tư cá nhân, các doanh nghiệp phát triển bất động sản cũng đang đứng trước áp lực phải thay đổi. 

Theo VARS, trong bối cảnh người mua ngày càng thận trọng, bài toán của doanh nghiệp không còn đơn thuần là phát triển sản phẩm mới, mà là tạo ra những dự án có giá trị tương xứng với mức giá bán, phù hợp nhu cầu sử dụng và khả năng khai thác dài hạn.

"Vòng đời giá trị" trở thành thước đo mới

Nếu trước đây, giá trị của một bất động sản thường được đánh giá dựa trên thời điểm mở bán hay tuổi đời công trình, thì trong chu kỳ mới, những tiêu chí này dần mất đi vai trò quyết định. 

Theo Savills, thay vì nhìn vào việc một dự án mới hay cũ, nhà đầu tư cần quan tâm đến "vòng đời giá trị" - tức khả năng duy trì sức cạnh tranh và tạo ra giá trị trong suốt quá trình vận hành.

Khái niệm này phản ánh sự thay đổi trong tư duy đầu tư của thị trường. Một dự án đã đưa vào sử dụng 10-15 năm nhưng được quản lý chuyên nghiệp, liên tục cải tạo, duy trì tỷ lệ lấp đầy cao và tạo dòng tiền ổn định có giá trị đầu tư lớn hơn so với một dự án mới bàn giao nhưng chưa hình thành cộng đồng cư dân, tỷ lệ khai thác thấp hoặc thiếu khả năng thích ứng với nhu cầu của thị trường. 

Theo Savills, chính hiệu quả khai thác, khả năng nâng cấp và năng lực vận hành mới là yếu tố quyết định sức sống của một tài sản trong dài hạn.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cũng từng nhận định rằng, trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn phát triển ổn định hơn, nhà đầu tư quan tâm đến khả năng tạo dòng tiền và hiệu quả khai thác của bất động sản thay vì chỉ kỳ vọng vào mức tăng giá vốn. 

Những tài sản được vận hành tốt, có tỷ lệ lấp đầy cao và đáp ứng nhu cầu thực thị trường sẽ duy trì lợi thế cạnh tranh tốt hơn trong dài hạn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, thị trường bất động sản đang bước sang giai đoạn mà dòng tiền trở nên chọn lọc hơn. 

Khi mặt bằng giá đã ở mức cao và chi phí vốn chưa giảm mạnh, nhà đầu tư sẽ ưu tiên những tài sản có khả năng khai thác ngay, tạo dòng tiền ổn định và có dư địa gia tăng giá trị, thay vì chạy theo các sản phẩm mới chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá.

Xu hướng này đang ngày càng hiện rõ tại Việt Nam khi thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ. 

Không chỉ phân khúc văn phòng, các loại hình như căn hộ, shophouse, trung tâm thương mại hay bất động sản khu công nghiệp cũng đang chuyển từ cuộc cạnh tranh về nguồn cung sang cuộc cạnh tranh về chất lượng tài sản. 

Những dự án có hệ thống quản lý chuyên nghiệp, tỷ lệ lấp đầy cao, khả năng tạo dòng tiền ổn định và liên tục được nâng cấp để đáp ứng nhu cầu mới của khách hàng đang trở thành lựa chọn ưu tiên của dòng vốn.

Bên cạnh đó, các tiêu chuẩn phát triển bền vững (ESG) cũng dần trở thành một tiêu chí quan trọng trong quá trình đánh giá bất động sản. 

Theo Savills, các doanh nghiệp và khách thuê ngày càng ưu tiên những dự án tiết kiệm năng lượng, giảm phát thải, tối ưu chi phí vận hành và đáp ứng các tiêu chuẩn quản trị hiện đại. 

Lợi thế cạnh tranh của một dự án không còn nằm ở thời điểm hoàn thành, mà ở khả năng thích ứng với yêu cầu mới của thị trường và người sử dụng.

Điều này cũng đặt ra yêu cầu mới đối với các chủ đầu tư. Nếu trước đây thành công được đo bằng tốc độ bán hàng hay số lượng dự án mới, thì nay lợi thế cạnh tranh sẽ thuộc về những doanh nghiệp có năng lực vận hành, quản lý tài sản và không ngừng gia tăng giá trị cho bất động sản sau khi đưa vào khai thác. 

Trong chu kỳ mới, mới không còn là lợi thế tuyệt đối; khả năng tạo dòng tiền, duy trì giá trị và thích ứng với thị trường mới là yếu tố quyết định sức hấp dẫn của một tài sản.