Bùng nổ các siêu dự án

Năm 2025, lĩnh vực bất động sản ghi dấu ấn của những dự án có vốn đầu tư hàng tỷ USD, diện tích hàng trăm đến hàng nghìn hecta tại nhiều địa phương trên cả nước.

Với Vingroup, có thể kể tới các siêu dự án như: Khu đô thị thể thao Olympic với diện tích trên 9.000ha tại phía Nam Hà Nội, khởi công vào ngày 19/12/2025, quy mô dân số trên 1,1 triệu người; Khu đô thị lấn biển Cần Giờ (TP.HCM) quy mô 2.870ha; Khu đô thị phức hợp Hạ Long Xanh hơn 4.100ha tại Quảng Ninh; Khu đô thị ven vịnh Cam Ranh khoảng 1.250ha ở Khánh Hòa…

Trong đó, dự án Khu đô thị lấn biển Cần Giờ khởi công vào tháng 4/2025, với tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 10 tỷ USD. Khi hoàn thành, đây sẽ là siêu đô thị biển - sinh thái - công nghệ hàng đầu khu vực.

Trong năm vừa qua, Sun Group cũng liên tiếp đề xuất quy hoạch và triển khai hàng loạt dự án quy mô lớn. Trong đó có thể kể tới các "siêu dự án" như: Khu dịch vụ du lịch phức hợp cao cấp casino Vân Đồn (Quảng Ninh) với tổng vốn khoảng 2 tỷ USD, diện tích hơn 244ha; Khu đô thị hỗn hợp Nha Trang hơn 226ha...

Mới đây, Sun Group tiếp tục đề xuất ý tưởng quy hoạch gần 1.000ha để phát triển khu du lịch thác Bản Giốc (Cao Bằng).

Bên cạnh hai doanh nghiệp lớn trên, thị trường năm qua cũng ghi nhận nhiều dự án quy mô lớn khác quy mô từ 200ha trở lên như Eco Retreat (220ha) tại Long An (trước sáp nhập Tây Ninh) của Ecopark; Alluvia City, Hưng Yên của Xuân Cầu hay Hồng Hạc City của Phú Mỹ Hưng tại Bắc Ninh, vốn đầu tư khoảng 1,1 tỷ USD…

Thị trường ngày càng chuyên nghiệp

Từ những đại đô thị tích hợp, khu đô thị vệ tinh cho tới các tổ hợp dịch vụ - nhà ở, siêu dự án bất động sản đang làm thay đổi diện mạo nhiều địa phương.

Hệ thống hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ, các công trình quy mô lớn được xây dựng, tạo ra chuỗi liên kết phát triển vùng và thu hút dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước.

Với doanh nghiệp, đây là cơ hội mở rộng quy mô, ứng dụng công nghệ xây dựng hiện đại. Với người dân sẽ thêm lựa chọn về nơi an cư, sinh sống và làm việc.

Theo TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng, Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng là các thành phố đứng trước cơ hội để vươn mình thành những đô thị hàng đầu khu vực với không gian phát triển rộng mở, đi đầu về các cơ chế đặc thù, ưu đãi.

Bà Ngọc Lê, Giám đốc Cho thuê thương mại, Cushman & Wakefield Việt Nam cho hay, với các nhà phát triển bất động sản, những đại dự án sẽ giúp tối ưu chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, phát triển hạ tầng, vận hành, marketing, tăng sức cạnh tranh và lợi nhuận.

Hiện thị trường đã có bước chuyển lớn khi có thêm các siêu dự án quy mô hàng nghìn hecta gắn với hạ tầng trọng điểm và TOD (mô hình phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng). Xu hướng này cho thấy, thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển mới, tập trung vào hệ sinh thái đô thị đồng bộ, giá trị sử dụng thực và khả năng kết nối liền mạch.

Theo bà Ngọc Lê, các đại đô thị hàng nghìn hecta trên thế giới như: Songdo (Hàn Quốc), King Abdullah Economic City - KAEC (Ả Rập Xê-út), Forest City (Malaysia) hay Xiong'an (Trung Quốc) cho thấy một thực tế: Phát triển siêu dự án không chỉ là bài toán bất động sản, mà là chiến lược giãn dân và phát triển kinh tế vùng.

Cùng góc nhìn, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam đánh giá, xu hướng phát triển dự án từ đơn lẻ sang quy mô lớn cho thấy hoạt động thị trường ngày càng chuyên nghiệp hơn.

Sự thay đổi cũng đến từ nền tảng quy hoạch và khung pháp lý mới như Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết tháo gỡ một số vướng mắc của luật này vừa được Quốc hội ban hành, Luật Nhà ở 2023… thúc đẩy hình thành các đô thị quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng và tiện ích.

Cơ hội tái cấu trúc không gian đô thị

Bên cạnh những đóng góp tích cực, việc phát triển bất động sản và các dự án quy mô lớn cũng đặt ra không ít thách thức.

Ông Nguyễn Tấn Tâm, Phó chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu tác động thị trường bất động sản Việt Nam nhận định, đầu tiên là tác động môi trường và sinh thái. Một số mô hình phát triển đô thị mới, vật liệu mới, cách làm mới được áp dụng trên quy mô rất lớn, trong khi chưa có tiền lệ kiểm chứng dài hạn.

Siêu dự án thường được phát triển theo nhiều giai đoạn dài hơi. Nếu lệch pha cung - cầu, sản phẩm ra thị trường nhanh hơn tốc độ hình thành dân cư thực, hệ quả có thể là: Nhà cửa xây xong nhưng thiếu người ở; tiện ích vận hành cầm chừng; nhà đầu tư bị "mắc kẹt" dòng vốn trong thời gian dài.

Ông Tâm cho rằng, siêu dự án là cơ hội tái cấu trúc không gian đô thị Việt Nam nếu được phát triển đúng cách. Vấn đề không nằm ở quy mô, mà ở tầm nhìn quy hoạch, năng lực chủ đầu tư trong việc triển khai, duy trì và hoàn thiện đô thị theo thời gian; sự đồng bộ giữa hạ tầng, việc làm, dân cư, dịch vụ.

Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhận định, việc các dự án lớn được triển khai không chỉ góp phần tái cấu trúc không gian đô thị, hình thành các cực tăng trưởng mới, giảm áp lực cho đô thị lõi, mà còn giúp dịch chuyển cán cân cung - cầu dần về mức cân bằng.

Tuy nhiên, nếu quá trình triển khai thiếu quy hoạch bài bản, không có kịch bản phát triển dài hạn, đồng thời không tuân thủ các cam kết về phát triển xanh, bền vững và bảo vệ hệ sinh thái, thì rủi ro để lại những hệ lụy lâu dài là rất lớn, cả về môi trường, xã hội lẫn hiệu quả sử dụng đất.

Cùng đó, việc nguồn cung quy mô lớn được tung ra thị trường trong một khoảng thời gian nhất định sẽ tạo ra áp lực dư thừa trong ngắn hạn.