Lãi suất tăng cao, nhà đầu tư tránh lạm dụng đòn bẩy tài chính

Dùng đòn bẩy tài chính khiến nhà đầu tư "mắc kẹt"

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), từ cuối tháng 10/2023 đến nay, lãi suất cho vay mua nhà đã tăng mạnh, phổ biến ở mức 12–14%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới 16%/năm. Điều này khiến chi phí vốn tăng cao, tạo áp lực lớn lên người vay, đặc biệt là nhóm mua nhà sử dụng đòn bẩy tài chính.

Anh Nguyễn Minh Tuấn, một người mua căn hộ tại khu vực phía Tây thành phố Hà Nội chia sẻ: Áp lực tài chính bắt đầu rõ rệt từ khi lãi suất thả nổi được áp dụng sau thời gian ưu đãi.

“Trước đây, mỗi tháng tôi trả cả gốc lẫn lãi khoảng hơn 12 triệu đồng, vẫn trong khả năng. Nhưng từ cuối năm ngoái đến nay, số tiền đã tăng lên gần 18 triệu đồng. Thu nhập không tăng kịp, nên tháng nào cũng phải cân đối rất chật vật”, anh Tuấn nói.

Theo anh, khoản chi phí phát sinh này khiến toàn bộ kế hoạch tài chính gia đình bị đảo lộn. Những dự định như tiết kiệm cho con học hành, đầu tư nhỏ hoặc thậm chí là các chi tiêu cơ bản cũng phải cắt giảm.

“Có những tháng phát sinh việc đột xuất là gần như không còn dư. Việc trả nợ ngân hàng trở thành ưu tiên số một, còn lại mọi thứ đều phải tính toán lại,” anh cho biết

Ông Trần Duy, nhà đầu tư bất động sản với 10 năm kinh nghiệm nhận định, phân khúc căn hộ khu vực trung tâm chịu ảnh hưởng nặng nề nhất do giá cao và phụ thuộc lớn vào vốn vay.

"Khi lãi suất tăng, người mua trì hoãn quyết định, thanh khoản gần như đóng băng. Nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao để lướt sóng không còn cửa. Nếu giảm giá sẽ lỗ nặng, còn giữ thì phải gánh lãi vay", ông Duy chia sẻ.

Không chỉ nhà đầu tư, nhóm người mua ở thực – đặc biệt là người trẻ – cũng bị ảnh hưởng mạnh. Khi giá nhà cao cộng với lãi suất tăng, nhiều người lựa chọn tiếp tục thuê nhà và chuyển dòng tiền sang các kênh đầu tư khác, khiến lực cầu suy giảm.

Dưới góc nhìn chuyên gia, bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng VARS IRE cho rằng: Lãi suất là biến số chi phối rất lớn đến hành vi của người mua bất động sản. Với đặc thù giá trị tài sản cao, phần lớn người mua để ở hay đầu tư, đều phải sử dụng vốn vay ngân hàng. Khi lãi suất tăng, không chỉ chi phí vốn gia tăng mà rủi ro tài chính dài hạn cũng lớn hơn, buộc người mua phải thận trọng.

"Phân khúc chịu tác động rõ nhất là căn hộ chung cư, đặc biệt ở nhóm trung cấp, cao cấp và cận hạng sang – nơi có nguồn cung lớn và phụ thuộc nhiều vào tín dụng", bà Miền nhận định.

Điểm đáng chú ý là cấu trúc vay mua nhà thường có độ trễ rủi ro: giai đoạn đầu được ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc, nhưng phần lớn thời gian còn lại của khoản vay (15–25 năm) chịu lãi suất thả nổi. Khi lãi suất tăng, áp lực tài chính thực sự mới bộc lộ.

Bên cạnh đó, phần lớn sản phẩm căn hộ là tài sản hình thành trong tương lai, chưa thể tạo dòng tiền ngay. Ngay cả khi đưa vào khai thác, lợi suất cho thuê cũng khó bù đắp chi phí lãi vay trong bối cảnh hiện nay.

Giảm đòn bẩy tài chính, ưu tiên nhu cầu thực

Trong bối cảnh lãi suất neo cao, các chuyên gia đều đưa ra khuyến nghị người mua cần tiếp cận thị trường với tư duy thận trọng và dài hạn hơn.

Theo bà Miền, người mua không nên chỉ nhìn vào lãi suất ưu đãi ban đầu mà cần đánh giá toàn diện lãi suất thả nổi, biên độ điều chỉnh cũng như khả năng kiểm soát dòng tiền trong suốt vòng đời khoản vay.

Nguyên tắc an toàn được đưa ra là tổng nghĩa vụ trả nợ (gốc và lãi) nên được kiểm soát trong khoảng 30–40% thu nhập hàng tháng.

Cùng quan điểm, ông Nhật khuyến nghị người mua chỉ nên duy trì mức chi trả dưới 35% thu nhập, đồng thời ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn thiện và có khả năng tạo dòng tiền.

Trong khi đó, nhà đầu tư Trần Duy cho rằng, nếu buộc phải vay ngân hàng, tỷ lệ vay tối đa nên ở mức 30–40%. Người mua cũng nên cân nhắc dịch chuyển ra các khu vực có giá dễ chịu hơn, thay vì cố gắng tiếp cận khu vực trung tâm.

Nhìn chung, lãi suất tăng đang tái định hình lại thị trường bất động sản theo hướng lành mạnh hơn, buộc nhà đầu tư và người mua ở thực phải cân đối tài chính chặt chẽ, giảm phụ thuộc vào đòn bẩy và ưu tiên giá trị sử dụng thực, thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.