Nguồn vốn nào để phát triển nhà ở cho thuê?

Mong có nguồn vốn vay ưu đãi 

Là một trong những doanh nghiệp đón đầu chủ trương phát triển nhà ở cho thuê của Chính phủ tại khu vực Hà Nội, vừa qua, Công ty Cổ phần Him Lam đã khởi công khu nhà ở cho thuê tại dự án Khu nhà ở hỗn hợp Him Lam Long Biên (phường Long Biên, Hà Nội).

Khu đất xây dựng dự án Khu nhà ở hỗn hợp Him Lam Long Biên.

Đại diện doanh nghiệp, ông Dương Công Minh, cổ đông chủ chốt Công ty Cổ phần Him Lam, Chủ tịch HĐQT Ngân hàng Sacombank nhận định, thời gian qua, Đảng và Nhà nước đã chỉ đạo kịp thời và quyết liệt về phát triển mô hình nhà ở cho thuê. 

Hưởng ứng chương trình phát triển nhà ở cho thuê của thành phố Hà Nội, Công ty Cổ phần Him Lam đã khởi công xây dựng dự án khu nhà ở hỗn hợp Him Lam Long Biên, quy mô 25ha, sơ bộ vốn đầu tư khoảng 29.000 tỷ đồng. Trong đó, hạng mục nhà ở cho thuê dự kiến cung cấp khoảng 2.000 căn hộ cho thuê.

Theo quyết định chấp thuận đầu tư, nhà đầu tư cần đảm bảo nguồn lực tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ được chấp thuận. Chịu trách nhiệm đảm bảo tư cách hợp lệ của nhà đầu tư, năng lực của nhà đầu tư (tổng vốn chủ sở hữu khả dụng, vốn vay) để thực hiện dự án theo đúng quy định. Đồng thời, doanh nghiệp xây dựng kế hoạch huy động vốn phù hợp với tiến độ thực hiện dự án theo quy định.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Minh kỳ vọng, các cấp tiếp tục nghiên cứu, ban hành và áp dụng những quy định, chính sách phù hợp, đặc thù cho phân khúc nhà ở cho thuê, đặc biệt là tạo điều kiện cho các chủ đầu tư dự án nhà ở cho thuê được vay vốn với lãi suất ưu đãi và dài hạn.

Nhu cầu nhà ở của người dân, đặc biệt tại các thành phố lớn đang rất cao.

Tại chương trình Cà phê doanh nhân HUBA mới đây, ông Lê Hữu Nghĩa, Chủ tịch Lê Thành Group, Phó chủ tịch lâm thời Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM (HUBA) cho biết, TP.HCM đặt mục tiêu đến năm 2030 phát triển khoảng 181 nghìn căn nhà ở xã hội và 100 nghìn căn nhà ở cho thuê.

Để hoàn thành mục tiêu này, theo ông Nghĩa, cần sự tham gia mạnh mẽ hơn từ khu vực doanh nghiệp. 

Đại diện doanh nghiệp cho rằng, khó khăn lớn nhất hiện nay là thiếu cơ chế ưu đãi riêng cho nhà ở cho thuê. Trong khi lợi nhuận nhà ở xã hội được khống chế ở mức 10%, chi phí vốn, vật liệu xây dựng và lãi vay liên tục tăng khiến hiệu quả đầu tư bị thu hẹp.

Đối với các dự án nhà ở cho thuê quy mô lớn, doanh nghiệp phải huy động nguồn vốn hàng nghìn tỷ đồng nhưng thời gian thu hồi vốn kéo dài. Trong khi đó, nguồn thu từ hoạt động cho thuê khó đáp ứng đồng thời yêu cầu trả lãi vay và hoàn vốn đầu tư.

Từ thực tế này, ông Nghĩa kiến nghị, cần có nguồn tín dụng dài hạn từ 15 - 20 năm với lãi suất khoảng 4 - 5%/năm, đồng thời áp dụng các chính sách giảm thuế, hỗ trợ hạ tầng và mở rộng hạn mức vay ưu đãi để tăng tính khả thi cho các dự án.

Theo ông Phan Lê Thành Long, Tổng giám đốc AFA Group, để xây dựng thị trường nhà ở cho thuê quy mô lớn, việc hình thành các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) là hướng đi cần nghiên cứu nghiêm túc.

Ông Long nhận định, tại nhiều quốc gia, sau khi có quỹ đất sạch và dự án phù hợp, chủ đầu tư sẽ "chứng khoán hóa" dự án thành các quỹ REIT, sau đó niêm yết chứng chỉ quỹ trên thị trường chứng khoán để huy động vốn từ cộng đồng nhà đầu tư. 

Thông qua mô hình này, ngay cả những nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng có thể tham gia góp vốn vào thị trường nhà ở cho thuê mà không cần trực tiếp sở hữu bất động sản.

Nhà nước kiến tạo cơ chế, điều phối nguồn lực

Đối với phân khúc nhà ở cho thuê, theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), Nhà nước cần giữ vai trò kiến tạo cơ chế và điều phối nguồn lực, đặc biệt trong quy hoạch, quỹ đất, tài chính, kiểm soát giá thuê và bảo đảm đúng đối tượng thụ hưởng chính sách.

VARS IRE cho rằng, Nhà nước có thể xem xét cho phép giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất, miễn hoặc giảm một phần nghĩa vụ tài chính trong những năm đầu vận hành, hoặc áp dụng cơ chế thanh toán theo tiến độ khai thác dự án. 

Chủ đầu tư sẽ thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo lộ trình cam kết, khi tỷ lệ lấp đầy và doanh thu cho thuê đạt mức ổn định.

Theo VARS IRE, kinh nghiệm quốc tế cho thấy, yếu tố quyết định sự thành công của mô hình nhà ở cho thuê không nằm ở việc khống chế lợi nhuận của doanh nghiệp mà ở khả năng tiếp cận nguồn vốn dài hạn với chi phí thấp.

Thay vì áp dụng một mức lợi nhuận cố định, VARS IRE cho rằng, cần xây dựng cơ chế xác định tỷ suất lợi nhuận theo nguyên tắc thị trường, trên cơ sở lãi suất vốn tham chiếu cộng với mức bù đắp rủi ro hợp lý. 

Khi chi phí vốn giảm, lợi nhuận kỳ vọng của doanh nghiệp cũng giảm theo, ngược lại, khi lãi suất tăng, cơ chế này vẫn giúp dự án duy trì tính khả thi tài chính.

Giới chuyên gia kỳ vọng mở rộng kênh huy động vốn, để phát triển thị trường cho thuê. (Ảnh minh họa).

Cách huy động vốn phù hợp

GS.TS Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội khóa XV, Phó chủ tịch Hội đồng Giáo sư Nhà nước, Phó chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam cho rằng, cần phát triển các công cụ tài chính bất động sản phù hợp với mô hình nhà ở cho thuê. Không thể kỳ vọng các dự án nhà ở cho thuê được tài trợ hoàn toàn bằng vốn vay ngân hàng với lãi suất thương mại.

"Chúng ta cần hình thành các quỹ đầu tư bất động sản và công cụ huy động vốn dài hạn. Khi đó, người dân có thể tham gia đầu tư với số vốn nhỏ, thay vì phải sở hữu trực tiếp một bất động sản", ông Cường nói.

Ông Cường nêu ra ví dụ thực tế, một người có vài trăm triệu đồng vẫn có thể đầu tư vào quỹ sở hữu nhà cho thuê. Vừa được hưởng lợi nhuận từ hoạt động cho thuê, vừa tạo thêm nguồn vốn cho thị trường phát triển. Đây chính là tinh thần của thị trường tài chính bất động sản hiện đại, tuy nhiên, để làm được điều đó, cần có khuôn khổ pháp lý đầy đủ.

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay đối với nhà ở cho thuê là vấn đề nguồn vốn.

Vị chuyên gia nhận định, nhà ở cho thuê đòi hỏi dòng vốn dài hạn, trong khi hệ thống ngân hàng thương mại chủ yếu huy động vốn ngắn và trung hạn nên rất khó đáp ứng. Hiện nay, nhiều quốc gia trên thế giới đều sử dụng nguồn lực từ Chính phủ để phát triển nhà ở cho thuê.

Nếu Việt Nam muốn hình thành được nền tảng nhà ở cho thuê trong 10 năm tới, ông Nghĩa cho rằng, cần sử dụng vốn đầu tư công và các nguồn vốn từ Chính phủ, không nên quá trông chờ vào các gói tín dụng ưu đãi.

"Ví dụ gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội hiện mới giải ngân khoảng 2%. Qua trao đổi, chúng tôi thấy doanh nghiệp rất khó tiếp cận vốn vay với mức lãi suất 6,1%  bởi chi phí huy động vốn của ngân hàng hiện ở mức 7 - 8%. Nhiều doanh nghiệp đang thiếu vốn, nhiều dự án xây dựng dở dang do khó khăn tài chính. Bản thân ngân hàng cũng là doanh nghiệp nên rất khó cho vay dài hạn với lãi suất thấp", ông Nghĩa chia sẻ.

Vị chuyên gia cho rằng, nguồn vốn cho nhà ở cho thuê cần được huy động từ vốn Chính phủ và trái phiếu Chính phủ, bởi chỉ có trái phiếu Chính phủ mới có khả năng huy động vốn dài hạn khoảng 20 năm với lãi suất 3 - 4%.